上海出政策了

和以前不太一樣

以前出政策都放在周五，而且是下班后的時(shí)間，所以我經(jīng)常周末加班

現(xiàn)在可好，政策放在周一了，還是上午上班時(shí)間，我這周末倒是不用加班了，直接把我周一例會(huì)給取消了

現(xiàn)在，坐到電腦前給大家聊聊

政策很多啊

詳細(xì)的我就不寫了，這里直接貼一下

大家可以保存一下以備不時(shí)之需

但是核心的核心是什么

就是上海放寬外環(huán)外限購(gòu)政策，這是最直接的，也是最大的變化

但是各位有沒有想過(guò)一個(gè)哲學(xué)問題

為什么是外環(huán)外

01

首先我們需要意識(shí)到一件事

現(xiàn)在上海的調(diào)控政策，對(duì)待外環(huán)外和外環(huán)內(nèi)的態(tài)度已經(jīng)完全不一樣

不是外環(huán)外松一點(diǎn)外環(huán)內(nèi)緊一點(diǎn)

而是對(duì)于這兩個(gè)區(qū)域的調(diào)控態(tài)度，完全不一樣

對(duì)于外環(huán)外，幾乎等同于已經(jīng)沒有門檻了隨便買

所謂的外地戶籍一年社保，只要想要買房，這個(gè)時(shí)間也過(guò)的很快了

對(duì)于外環(huán)內(nèi)，雖然有放松，但是整體的社保年限沒調(diào)，套數(shù)依然有限制（外地單身被視為家庭可以開始買外環(huán)內(nèi)一手房了）

更為關(guān)鍵的是，為了相互之間不產(chǎn)生交叉，讓大家放心買外環(huán)外

外環(huán)外的購(gòu)買套數(shù)都不被記入外環(huán)內(nèi)的限購(gòu)范圍內(nèi)

可疊加

就是你去外環(huán)外買了一百套房子歸來(lái)之后，內(nèi)環(huán)內(nèi)可能還有首套房的資格

我看到這個(gè)政策的第一反應(yīng)就是：那環(huán)滬的樓市怎么辦

確實(shí)政策出臺(tái)之后，環(huán)滬樓市幾乎已經(jīng)沒有理論存在的需求

各個(gè)外地城市未來(lái)只能寄希望本地市場(chǎng)的去化情況了

但是說(shuō)回上海

對(duì)于上海來(lái)說(shuō)，一直以來(lái)都有兩個(gè)矛盾點(diǎn)，一個(gè)是擔(dān)心核心區(qū)域樓市過(guò)熱出現(xiàn)輿論壓力，又希望整體市場(chǎng)庫(kù)存減緩降低風(fēng)險(xiǎn)

現(xiàn)在以此為界，起碼也表明了態(tài)度和說(shuō)法

上海未來(lái)調(diào)控，開始以外環(huán)為界線了

但是話又說(shuō)回來(lái)，為什么是這條線

02

這里面有一個(gè)重要?jiǎng)右虻淖兓?/p>

過(guò)去20年是整個(gè)上海城市建設(shè)快速發(fā)展的20年，也是房地產(chǎn)快速發(fā)展的20年

伴隨著城市骨架和基建的鋪設(shè)，上海完成了城市版圖的擴(kuò)張

不論是最早時(shí)候的一城九鎮(zhèn)還是現(xiàn)在的五大新城，都是這么一個(gè)邏輯

所以在很長(zhǎng)一段時(shí)間，上海的樓市基本面就是

一手房是新房在郊區(qū)，二手房是老破小在市中心

二者相互獨(dú)立又相互依存

所以一直以來(lái)上海外環(huán)外的二手房掛牌量和成交量一直就不多

伴隨著過(guò)去20年上海整體郊區(qū)住宅的大量供應(yīng)，這些產(chǎn)品如今也慢慢的流入到二手房市場(chǎng)

我們來(lái)直觀的看下數(shù)據(jù)

這不是市場(chǎng)數(shù)量，而是市場(chǎng)占比

從整個(gè)供求結(jié)果關(guān)系來(lái)看，整體的成交占比每年都在下滑，但是整體的掛牌量的占比卻在越來(lái)越多的增加

這就是一個(gè)非常值得注意的信號(hào)

如果對(duì)外環(huán)外的樓市不加以干預(yù)，后面可能會(huì)出現(xiàn)系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)

另外在時(shí)間節(jié)點(diǎn)上對(duì)外環(huán)外也比較尷尬

城市發(fā)展的重心已經(jīng)回歸到市中心進(jìn)行城市更新了，郊區(qū)的發(fā)展已經(jīng)屬于明牌，而且再加上如今搶人大戰(zhàn)各個(gè)城市各領(lǐng)風(fēng)騷

所以對(duì)于郊區(qū)的去化就失去了先手位

這次調(diào)控出臺(tái)的背景，或許就是基于此

03

這一次政策希望激活的核心是什么

如果下沉到一線各位會(huì)發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在很多郊區(qū)的一手房的成交，主力都集中在區(qū)域型客戶購(gòu)買

哪怕是外地年輕人，買在郊區(qū)大部分也是在周邊有工作或者和區(qū)域本地有黏連的這些人

之前設(shè)想的因?yàn)榉績(jī)r(jià)外溢或者軌交外溢的年輕人

這部分的比例已經(jīng)開始下降

而這一次的政策放松，核心是希望激活的需求，我覺得有四類人

第一類，當(dāng)然是外地剛需更加堅(jiān)定的買房

某種程度上也是上海的一種搶人方式，大家聯(lián)想之前上海關(guān)于內(nèi)容創(chuàng)作者的一系列待遇，結(jié)合在一起看就會(huì)發(fā)現(xiàn)這其中的端倪

第二類，市中心的養(yǎng)老需求

上海另一個(gè)不可逆的趨勢(shì)就是本地人口老齡化，這里的養(yǎng)老需求一定是越發(fā)的放大

如今關(guān)于這部分需求也可以通過(guò)郊區(qū)買房的方式來(lái)解決

畢竟他們具備強(qiáng)勁的購(gòu)買力，而且現(xiàn)在也不占據(jù)房票，真心建議在郊區(qū)做項(xiàng)目的操盤手可以落實(shí)

與其焦慮多少點(diǎn)數(shù)給渠道，不如努力拓寬下這部分客源

第三類：郊區(qū)的本地土著

這些其實(shí)也是被忽略的群體，住在上海郊區(qū)的土著，往往家族情節(jié)會(huì)更重，買房需求可能也會(huì)更加旺盛

第四類，其實(shí)也是很重要的一部分人

全國(guó)范圍內(nèi)的中產(chǎn)家庭的資產(chǎn)配置

上海這兩年塔尖項(xiàng)目的崛起，本質(zhì)上成功吸納了全國(guó)范圍的富豪的關(guān)注，在全國(guó)范圍內(nèi)上海資產(chǎn)的相對(duì)堅(jiān)挺也得到了共識(shí)

你知道的，中產(chǎn)對(duì)投資這件事是最躍躍欲試的

但是把錢放在哪里其實(shí)沒有太多想法，這是一次進(jìn)入上海比較好的門檻

如果未來(lái)不論是生意或者工作和上海有關(guān)聯(lián)的，現(xiàn)在都可以在上海買房作為一個(gè)備選項(xiàng)

04

這一次的政策放松整體的力度還是很大的

單說(shuō)外環(huán)外可能大家覺得只是一個(gè)概念

但是我們來(lái)看看上海地圖

就會(huì)發(fā)現(xiàn)上海大部分地方的房子已經(jīng)不限購(gòu)了，哪怕放在套數(shù)占比上來(lái)說(shuō)也是如此

如今上海限制的，放在外環(huán)內(nèi)，本質(zhì)上還是對(duì)于城市發(fā)展的樂觀和信心

不論是如今土地市場(chǎng)的反饋，還是上海產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型，對(duì)于核心地段都是極大的抗跌存在

對(duì)于外環(huán)外呢，這一次也是挺好的機(jī)會(huì)，畢竟外環(huán)外這么大，總有機(jī)會(huì)點(diǎn)，總有窗口期

對(duì)于這一次的政策，相比較之前的微調(diào)更明顯，也更出圈

關(guān)鍵是這次政策激活的四類人群，目前來(lái)看很有潛力很有可能也真實(shí)可以轉(zhuǎn)換

接下來(lái)的9月和10月可能會(huì)比想象中的更加值得期待

但是這個(gè)政策能不能解決所有問題

當(dāng)然不能

但是好在還有時(shí)間

上海樓市相比較其他城市而言，最大的機(jī)會(huì)點(diǎn)就在于：還有時(shí)間

這是底色中給到人們的信心和安全感

這也是為什么我覺得，如果是個(gè)人，如果你有真實(shí)需求，可以去市面上走走看看

是不是最好的時(shí)間我不知道

這起碼是一個(gè)不差的時(shí)間

以上為正文，來(lái)自真叫盧俊

這是真叫盧俊公眾號(hào)的第6214篇原創(chuàng)文章