現(xiàn)在網(wǎng)上都在說“躺平觀望”，可為什么上海每月的二手房還能賣出2萬(wàn)多套？到底是誰(shuí)在買？

說實(shí)話，樓市已經(jīng)走到了階段性底部?，F(xiàn)在購(gòu)房者之所以敢大舉入市，核心原因是很多房源已經(jīng)逐漸具備了安全邊際，主要體現(xiàn)在三個(gè)方面。

第一，不少房源的租售比已經(jīng)跌破了3%。當(dāng)前銀行定期存款利率大概只有1.3%，余額寶這類理財(cái)產(chǎn)品的收益率也僅在1.5%~1.6%之間，而一套房產(chǎn)卻能帶來(lái)3%的租金回報(bào)，性價(jià)比相當(dāng)可觀。

上海總價(jià)300多萬(wàn)的老破小，基本都能達(dá)到這個(gè)收益率，這也是這類房源近期賣爆的關(guān)鍵原因，很大一部分成交量都來(lái)自于此。

第二，房?jī)r(jià)的回調(diào)幅度已經(jīng)足夠深。梳理全上海過去十年的房?jī)r(jià)走勢(shì)可以發(fā)現(xiàn)，總價(jià)在500萬(wàn)到1000萬(wàn)區(qū)間的房源，大部分都已經(jīng)回落到了2016年的水平。

這意味著，購(gòu)房者現(xiàn)在可以用十年前的買入價(jià)格抄底上海樓市。對(duì)于廣大買房者而言，這無(wú)疑具備了足夠的安全邊際——自己的買入成本和十年前的購(gòu)房者相當(dāng)，會(huì)產(chǎn)生強(qiáng)烈的安全感知。畢竟能以樓市大漲前的價(jià)格入手，任誰(shuí)都會(huì)相當(dāng)滿意。

第三，板塊輪動(dòng)后，被低估的洼地板塊開始受到追捧。比如徐匯濱江、黃浦區(qū)、外灘這些核心板塊，就像“定海神針”一樣托舉著市場(chǎng)，與之相對(duì)的低估板塊，無(wú)論新房還是二手房都賣得格外火爆。

后灘的新房項(xiàng)目云起濱江，正是因?yàn)橄噍^于徐匯濱江和前灘存在估值優(yōu)勢(shì)，才取得了亮眼的銷售成績(jī)；再比如楊思板塊，憑借張江概念的輻射，核心區(qū)域房?jī)r(jià)居高不下，周邊的低洼板塊也因此迎來(lái)了出貨良機(jī)。

總結(jié)來(lái)看，正是這三點(diǎn)，為上海樓市的購(gòu)房者構(gòu)筑起了三大安全邊際：租售比優(yōu)勢(shì)、房?jī)r(jià)深度回調(diào)、低估板塊發(fā)力。

那么，2萬(wàn)套的月成交量算多嗎？市場(chǎng)到底還能不能行？

在沒有重大政策刺激、且年底本就是傳統(tǒng)淡季的背景下，上海樓市能實(shí)現(xiàn)月成交2萬(wàn)套的成績(jī)，已經(jīng)相當(dāng)不錯(cuò)。要知道，2萬(wàn)套正是上海二手房市場(chǎng)傳統(tǒng)的牛熊分水嶺，往年12月基本很難達(dá)到這一水平，但今年卻成功實(shí)現(xiàn)了。

在我看來(lái)，今年年底樓市能出現(xiàn)翹尾行情，主要源于三個(gè)原因。

第一，年底出臺(tái)了一系列利好政策。8月25日上海已經(jīng)放松了部分限購(gòu)政策，而北京后續(xù)出臺(tái)的新政，上海大概率也會(huì)跟進(jìn)，這一點(diǎn)已經(jīng)得到了購(gòu)房者的普遍認(rèn)可。

第二，天氣因素的加持。今年12月的氣溫格外友好，體感溫度基本維持在14℃~18℃之間，為大家出門看房創(chuàng)造了便利條件。

第三，也是最為重要的一點(diǎn)，房東的誠(chéng)意滿滿。在房?jī)r(jià)今年再回落10%的情況下，房東們紛紛放下身段，愿意給購(gòu)房者開出低位買入價(jià)。

我近期走訪一線市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，總價(jià)150萬(wàn)到300萬(wàn)區(qū)間的二手房，幾乎不存在任何泡沫。

手握150萬(wàn)左右的預(yù)算，就能在上海內(nèi)環(huán)附近買到一套兩房；如果預(yù)算能達(dá)到300萬(wàn)，甚至有機(jī)會(huì)沖擊三房戶型。從居住功能性來(lái)看，這樣的房源已經(jīng)相當(dāng)劃算。

再看新房賽道，總價(jià)1500萬(wàn)以上的新房項(xiàng)目，如今也普遍具備高贈(zèng)送率、高得房率的特點(diǎn)，銷售表現(xiàn)同樣亮眼。

歸根結(jié)底，這都是市場(chǎng)釋放誠(chéng)意的結(jié)果，年底的上海樓市，確實(shí)藏著一波難得的入場(chǎng)機(jī)會(huì)。