8月8日晚，北京市住建委、北京住房公積金管理中心聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》。

通知明確，京籍家庭和有2年社保或個(gè)稅的非京籍家庭，在五環(huán)外區(qū)域購(gòu)房不限制套數(shù)，并加大住房公積金貸款支持力度，自8月9日起正式施行。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，政策力度較大，有望提振市場(chǎng)信心，或?qū)?duì)五環(huán)外樓市活躍度產(chǎn)生積極影響。

01 五環(huán)外限購(gòu)放開

對(duì)比此前，北京此次房地產(chǎn)政策調(diào)整力度較大。

五環(huán)外限購(gòu)全面放開。通知明確規(guī)定，符合北京市商品住房購(gòu)買條件的居民家庭，購(gòu)買五環(huán)外商品住房（含新建商品住房和二手住房）不限套數(shù)。

具體而言，京籍居民家庭和在北京連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿2年及以上的非京籍居民家庭，將享有五環(huán)外不限套數(shù)的購(gòu)房資格。

同時(shí)，成年單身人士購(gòu)房政策調(diào)整，統(tǒng)一按照居民家庭標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行限購(gòu)政策。這意味著成年單身人士在五環(huán)內(nèi)限購(gòu)2套住房，五環(huán)外購(gòu)房同樣不再受限。

不過，五環(huán)內(nèi)限購(gòu)政策維持不變：京籍家庭限購(gòu)2套，符合條件的非京籍家庭限購(gòu)1套。

02公積金貸政策四大調(diào)整

新政從四個(gè)方面加大了住房公積金支持力度。

首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)放寬。借款申請(qǐng)人（含共同申請(qǐng)人）在北京市無住房但全國(guó)范圍內(nèi)有1筆已結(jié)清公積金貸款記錄的，由原來認(rèn)定為二套房調(diào)整為首套房。

以房屋總價(jià)400萬元，公積金貸款100萬元、貸款年限30年為例，由二套房調(diào)整為首套房后，首付款可最高減少約60萬元，月供最高減少約253元。

二套房貸款額度提高。二套房公積金貸款最高額度由60萬元提高至100萬元。

借款人如滿足支持建筑綠色發(fā)展、多子女家庭購(gòu)房等政策條件，還可享受貸款額度上浮優(yōu)惠，最多上浮40萬元，二套房最高可貸140萬元。

貸款額度計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)化。每繳存一年住房公積金可貸額度由10萬元提高至15萬元。

假設(shè)借款人申請(qǐng)120萬元貸款，由原來需要繳存公積金11年零1個(gè)月，降低為繳存7年零1個(gè)月。若符合特定條件，首套房最高可貸160萬元。

首付比例要求降低。二套房公積金貸款最低首付款比例統(tǒng)一調(diào)整為不低于30%，不再區(qū)分五環(huán)內(nèi)外。此前，五環(huán)內(nèi)二套房首付比例要求不低于35%。

此外，新政還支持繳存人提取公積金支付購(gòu)房首付款的同時(shí)申請(qǐng)公積金貸款。

03 購(gòu)房者迎來多重利好

此次政策調(diào)整為不同需求的購(gòu)房者帶來實(shí)實(shí)在在的利好。

改善型需求家庭受益顯著。在北京樓市中，改善型需求已成為市場(chǎng)交易的重要力量。新政實(shí)施后，對(duì)于有“以小換大”“以舊換新”需求的家庭，購(gòu)房門檻明顯降低。

公積金繳存年限較短的年輕群體獲得更多支持。繳存時(shí)間與貸款額度的新計(jì)算方式，使年輕購(gòu)房者能更快達(dá)到所需貸款額度。

多子女家庭將享受特別支持。符合多子女家庭政策的購(gòu)房者，在購(gòu)買二套房時(shí)，最高可享受140萬元公積金貸款額度。

五環(huán)外購(gòu)房者迎來更大選擇空間。有實(shí)際居住需求（包括首次置業(yè)、改善置換、多子女家庭等）的居民家庭，在五環(huán)外購(gòu)房的選擇空間更大。

04 北京五環(huán)外或迎來需求釋放

2025年上半年，北京二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)“先揚(yáng)后抑”走勢(shì)。業(yè)內(nèi)預(yù)判，隨著此次新政落地，市場(chǎng)活躍度有望提升。

短期來看，順義、大興、亦莊、昌平、房山等五環(huán)外區(qū)域有望迎來需求增加，庫(kù)存消化速度有望加快。

中期看，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步優(yōu)化。政策引導(dǎo)需求向五環(huán)外合理分布，既能緩解中心城區(qū)人口與資源壓力，又能推動(dòng)五環(huán)外區(qū)域配套的完善。

同時(shí)，多子女家庭的住房支持政策，也將推動(dòng)住房需求更加注重居住品質(zhì)，引導(dǎo)市場(chǎng)向改善型產(chǎn)品傾斜。

長(zhǎng)期看，有助于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。作為一線城市，北京此次政策調(diào)整體現(xiàn)了“因城施策、精準(zhǔn)調(diào)控”的思路，向市場(chǎng)傳遞了“支持合理住房需求”的政策導(dǎo)向，有助于穩(wěn)定購(gòu)房人信心。

未來，隨著政策效果逐步顯現(xiàn)，北京樓市有望朝著交易量穩(wěn)定、價(jià)格平穩(wěn)的方向發(fā)展。

后續(xù)需關(guān)注政策落地后的市場(chǎng)反饋，不排除進(jìn)一步優(yōu)化信貸、稅收等配套政策的可能。