太原樓評?| 業(yè)內(nèi)視角

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導(dǎo)讀

杏花嶺區(qū)量大千畝房企，一個“躺平”的富力，一個“匍匐”的融信！ ? ? ? ? ? ? ?

察勢者明，趨勢者智，馭勢者獨步天下！見字如面，大家好，我是太原樓評君！

杏花嶺供地｜花落將誰家？

2025年8月6日，太原市規(guī)劃和自然資源局公示：SWP-2518地塊網(wǎng)上拍賣公告！該地塊容積率5.2，占地僅有34.2畝，為敦化坊城改用地！指定太原市自然資源儲備交易事務(wù)中心組織實施。

SWP-2518地塊出讓面積22799.74平方米，商業(yè)兼容比僅有2%，其中住宅分攤22343.75平方米（33.52畝）、商業(yè)分攤455.99平方米（0.68畝）。

宗地位置位于杏花嶺區(qū)，東中環(huán)以西，北中環(huán)以北。地塊大致位置為富力城八號院東區(qū)西側(cè)，富力桃園東側(cè)，富力城八號院西區(qū)北側(cè)——妥妥的富力城余量地塊！

地塊容積率5.2，建筑密度30%，建筑限高100m，起始價21430萬元，折算起始樓面價約為1807.5元/㎡。結(jié)合以上屬性，發(fā)展定位為剛需盤無疑。

地塊備注值得關(guān)注：地塊現(xiàn)狀存在自然形成的黃土土山，該土山權(quán)屬清晰，且土質(zhì)符合工程用土標準，可用于現(xiàn)狀地貌的削高補低，場地平整。

地塊在出讓后，如競得人無意使用現(xiàn)狀黃土，由區(qū)政府按承諾完成該土山的清除工作，確保場地達到通平條件，保障競得人能夠順利使用該地塊。

NO. 1｜太原杏花區(qū)土地情況

太原近幾年的土地成交基本仍維持在畝價500-600萬，樓面價2000-3000元居多，結(jié)合此宗地塊屬于畝價偏高，樓面價較強的競爭力！

地塊所屬的敦化坊村，位于太原主城區(qū)東北位置，北臨動物園，西臨享堂，屬于太原較早的城鄉(xiāng)結(jié)合部，十年前引入富力地產(chǎn)開發(fā)片區(qū)后迎來極大的提升。

目前區(qū)域內(nèi)配套成熟且完善，大型超市、購物中心、五星酒店以及極具優(yōu)勢的中小幼兒園教育資源，此地塊美中不足是公交線路相對缺乏。

2024-2025年杏花嶺區(qū)土地供應(yīng)以城改安置用地為主。

SWP-2410/2411地塊：丈子頭連接線以北，占地面積約4.64萬㎡（約70畝），由太原杏華國有資產(chǎn)經(jīng)營有限公司以2.43億元競得，畝價347萬元。

SWP-2415/2416地塊：占地面積約3.36萬㎡（約50.4畝），由太原敦化源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司3.1億元競得，畝價約為620萬。

SWP-2457/2458地塊：長溝南街以南，面積約8.88萬㎡（約133畝），由太原杏華國有資產(chǎn)經(jīng)營公司4.71億元競得，畝價約354萬，樓面價1294元/㎡。

NO. 2｜太原杏花嶺區(qū)樓市競爭

2024年12月杏花嶺區(qū)均價9100元，過半的項目單價低于8000元。2025年上半年，杏花嶺區(qū)的新房成交面積在太原六城區(qū)中屬于低成交區(qū)域！

富力“躺平”后，杏花嶺區(qū)相對屬于供應(yīng)缺乏的狀態(tài)，2025年新入市項目——金泰苑以“低價”策略，短短四個月內(nèi)實現(xiàn)三居清盤，月均成交40套左右！

此外，區(qū)域內(nèi)二手房市場主要以富力城為主，2025年市場下行波動，二手房成交在8000-8500元左右，部分成交甚至跌破8000元門檻。

地塊開發(fā)思考：

太原樓市下行，房企開發(fā)普遍慎重，該地塊大概率為非富力房企籌劃開發(fā)，該地塊的樓面價較低，因區(qū)域成熟，教育資源較強，開發(fā)風險屬于可控。

由于富力的影響，該地塊需準現(xiàn)房形式開發(fā)，資金沉淀周期和營銷周期較長，預(yù)計經(jīng)濟測算利潤空間有限，尤其是慎重渠道費比，否則可能利潤不及貝殼高。

此外，該地塊高容屬性，與未來好房子低容積率產(chǎn)品競爭中，僅能局限在性價比高的剛需盤，項目開發(fā)周期宜于快速，避免進入到產(chǎn)品內(nèi)卷高峰期！

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作者：張明圖片：來源網(wǎng)絡(luò) 侵刪

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