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作者|深水財(cái)經(jīng)社 烏海

“45325元/㎡！”

2025年12月19日，南京河西中部G90地塊經(jīng)過(guò)61輪激烈競(jìng)價(jià)，被奧體建設(shè)以16.11億元斬獲，刷新當(dāng)?shù)赝恋爻山粯敲鎯r(jià)紀(jì)錄，成為年度最受關(guān)注的地王之一。

就在市場(chǎng)為核心地塊的熱度驚嘆時(shí)，鮮有人注意到，同場(chǎng)出讓的燕子磯、仙林等非核心片區(qū)地塊均以底價(jià)成交，甚至出現(xiàn)無(wú)人問(wèn)津的冷清場(chǎng)面。

這并非南京獨(dú)有。

2025年以來(lái)，上海、北京、杭州等核心城市紛紛上演“核心地塊搶破頭、外圍地塊無(wú)人要”的戲碼。

地方政府“保核心、棄外圍”的土拍策略愈發(fā)清晰，然而在樓市下行的大背景下，這些高價(jià)拍出的地王，正陷入“拍得起、開(kāi)發(fā)不起”的尷尬境地。

一邊是地方財(cái)政對(duì)核心土地收入的依賴(lài)，一邊是房企面臨的資金壓力根本無(wú)力拿地，曾經(jīng)象征城市價(jià)值的地王，如今淪為地方強(qiáng)撐的臉面。

“地王”如何造

2025年的土拍市場(chǎng)，核心城市核心區(qū)成為絕對(duì)主角。以南京為例，12月19日的土拍專(zhuān)場(chǎng)堪稱(chēng)“核心地塊獨(dú)角戲”，除了刷新紀(jì)錄的河西中G90地王，南部新城G86、小行G93等核心片區(qū)低密地塊雖未突破單價(jià)紀(jì)錄，但均順利成交，而外圍遠(yuǎn)郊地塊則全程無(wú)人競(jìng)價(jià)。

公開(kāi)資料顯示，南京河西中G90地塊位于元通板塊，東至燕山路、南至規(guī)劃支路，用地性質(zhì)為二類(lèi)居住用地，出讓面積22214.65㎡，容積率僅1.6。

這樣的低容積率搭配成熟的商業(yè)、交通配套，讓地塊具備打造高端豪宅的先天條件，也成為房企爭(zhēng)奪的關(guān)鍵。

拿地房企奧體建設(shè)作為南京市河西新城區(qū)國(guó)資集團(tuán)直屬企業(yè)，此次出手也算是一石二鳥(niǎo)，既可以拍出想要的價(jià)格，又能把核心資產(chǎn)抓到自己的手里。

道理很簡(jiǎn)單，與其去拖外圍偏遠(yuǎn)地段，不如全力拿到核心地塊。

不止南京，上海、北京的地王市場(chǎng)同樣由國(guó)資主導(dǎo)。2025年7月，上海徐匯區(qū)衡復(fù)風(fēng)貌區(qū)地塊以20.03萬(wàn)元/㎡的樓面價(jià)刷新全國(guó)紀(jì)錄，由民營(yíng)房企上海祺祥旺宇置業(yè)競(jìng)得，但隨后10月成交的徐匯濱江地王，則被中海地產(chǎn)以14.85萬(wàn)元/㎡的價(jià)格收入囊中。

北京海淀樹(shù)村地塊3月成交時(shí)，樓面價(jià)首破10萬(wàn)大關(guān)，競(jìng)得方仍是中海地產(chǎn)。

深圳前海桂灣片區(qū)地王7月由招商蛇口拿下，樓面價(jià)84180元/㎡，拿地當(dāng)天便宣布開(kāi)工，盡顯央企資金實(shí)力。

據(jù)根據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)，2025年1—11月，22個(gè)重點(diǎn)城市拿地金額中，央國(guó)企占比為48%，較2024年提升2個(gè)百分點(diǎn)。地方國(guó)資占比則小幅回落，體現(xiàn)出其托底效應(yīng)有所減弱。

現(xiàn)在民營(yíng)房企敢碰核心地王的太少了，畢竟融資成本擺在那里，央企年化融資成本3%左右，民企普遍要6%以上，光財(cái)務(wù)成本就差出一大截。

“保核心、棄外圍”

核心地王的扎堆出現(xiàn)，背后是地方政府“保核心、棄外圍”土拍策略。

所謂“保核心、棄外圍”，即大幅削減外圍區(qū)域供地規(guī)模，將有限的土地資源集中于核心區(qū)，通過(guò)推出優(yōu)質(zhì)地塊抬升溢價(jià)率，以核心地塊的高收入對(duì)沖外圍地塊的流拍損失。

財(cái)政壓力是推動(dòng)這一策略的核心動(dòng)力。土地出讓金作為地方財(cái)政的重要支柱，在樓市下行期面臨大幅縮水。

除了穩(wěn)財(cái)政，“保核心”也是地方政府穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期的手段。核心區(qū)地王的高溢價(jià)成交，能向市場(chǎng)傳遞“核心資產(chǎn)抗跌”的信號(hào)，避免市場(chǎng)信心進(jìn)一步下滑。

同時(shí)，核心區(qū)地塊的開(kāi)發(fā)多與城市更新、城中村改造相結(jié)合，能提升城市面貌，契合“好房子”工程的導(dǎo)向。南京河西中G90地塊此前為臺(tái)灣名品城，此次出讓后將打造低密洋房+小高層產(chǎn)品，容積率從原來(lái)的2.4降至1.6，就是地方政府通過(guò)調(diào)規(guī)提升地塊價(jià)值的典型案例。

為了讓核心地塊順利出讓?zhuān)胤秸€配套了一系列政策支持。這些政策本質(zhì)上是降低房企拿地門(mén)檻，吸引更多企業(yè)參與競(jìng)價(jià)，最終目的還是為了抬高地價(jià)。”上述分析師表示。

然而，這一策略也加劇了城市發(fā)展的不均衡。外圍區(qū)域供地減少導(dǎo)致配套建設(shè)滯后，人口導(dǎo)入困難，形成“核心越熱、外圍越冷”的惡性循環(huán)。

地王的盈利困局

盡管地方政府全力護(hù)航，房企爭(zhēng)搶核心地王的熱情高漲，但這些高價(jià)地塊的開(kāi)發(fā)前景卻不容樂(lè)觀。

拍地時(shí)有多風(fēng)光，開(kāi)發(fā)時(shí)就有多煎熬，成為不少地王項(xiàng)目的真實(shí)寫(xiě)照。

盈利空間收窄是地王面臨的首要難題。以南京河西中G90地王為例，業(yè)內(nèi)測(cè)算顯示，該地塊預(yù)計(jì)售價(jià)需達(dá)到8萬(wàn)元/㎡以上才能實(shí)現(xiàn)盈利。

但當(dāng)前河西核心區(qū)在售高端住宅均價(jià)可能還不到5萬(wàn)元/㎡，若要達(dá)到8萬(wàn)元/㎡的售價(jià)，需在產(chǎn)品打造上大幅投入。

簡(jiǎn)單來(lái)測(cè)算，容積率1.6，要做洋房產(chǎn)品，建安成本至少要6500元/㎡，再加上財(cái)務(wù)成本、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用和稅費(fèi)，凈利潤(rùn)率可能只有10%左右。

上海、北京的地王盈利壓力更大。2025年7月成交的上海徐匯衡復(fù)風(fēng)貌區(qū)地王，樓面價(jià)20.03萬(wàn)元/㎡，預(yù)計(jì)售價(jià)需達(dá)到38萬(wàn)元/㎡才能盈利，但該區(qū)域當(dāng)前最高備案價(jià)還不到18萬(wàn)元/㎡。

即便房企能通過(guò)產(chǎn)品創(chuàng)新?tīng)?zhēng)取更高備案價(jià)，市場(chǎng)能否承接如此高價(jià)仍存疑問(wèn)?，F(xiàn)在高端改善需求確實(shí)存在，但38萬(wàn)元/㎡的價(jià)格，能承受的客群非常有限。

資金沉淀壓力則是地王開(kāi)發(fā)的另一大痛點(diǎn)。核心地王普遍總價(jià)高、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，對(duì)房企現(xiàn)金流構(gòu)成嚴(yán)峻考驗(yàn)。

南京河西中G90地王總價(jià)16.11億元，按行業(yè)慣例，房企需先支付30%的保證金，后續(xù)還要承擔(dān)建設(shè)、營(yíng)銷(xiāo)等費(fèi)用，總資金占用超20億元。

而上海徐匯東安城市更新地王，總價(jià)高達(dá)439.5億元，由中海、招商蛇口等四家國(guó)企聯(lián)合拿地，就是為了分?jǐn)傎Y金壓力。

對(duì)于民營(yíng)房企而言，資金壓力更是致命。2025年拿下上海徐匯衡復(fù)風(fēng)貌區(qū)地王的上海祺祥旺宇置業(yè)，雖憑借資金實(shí)力擊敗眾多央企，但后續(xù)開(kāi)發(fā)面臨的財(cái)務(wù)壓力不容小覷。

按照年化融資成本約6%，開(kāi)發(fā)周期2年計(jì)算，僅財(cái)務(wù)成本就超1.4億元。若項(xiàng)目去化不及預(yù)期，很可能陷入資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

“拍得起、開(kāi)發(fā)不起”

當(dāng)前地王面臨的開(kāi)發(fā)困境，并非首例?；仡欉^(guò)往，不少曾經(jīng)風(fēng)光無(wú)限的地王，最終都陷入“拍得起、開(kāi)發(fā)不起”的泥潭，甚至淪為爛尾工程，成為城市發(fā)展的“傷疤”。

最典型的莫過(guò)于深圳世茂深港國(guó)際中心項(xiàng)目。2017年，世茂集團(tuán)以239億元的總價(jià)拿下該地塊，成為當(dāng)時(shí)的深圳總價(jià)地王，計(jì)劃打造高達(dá)700米的“深圳第一高樓”。

然而，隨著房企資金鏈斷裂，項(xiàng)目于2022年停工，此后多次嘗試拍賣(mài)盤(pán)活均以流拍告終。

2025年7月，深圳市龍崗區(qū)政府推出“收地化險(xiǎn)”方案，擬以68億元的價(jià)格整體收回項(xiàng)目涉及的12宗土地及地上建筑物，較當(dāng)初的拿地總價(jià)縮水近72%。

據(jù)記者實(shí)地探訪(fǎng)，該項(xiàng)目除一期公寓已交付外，其余地塊均處于停工狀態(tài)，工地內(nèi)荒草叢生，部分未完工的樓體裸露著生銹的鋼筋，曾經(jīng)的“城市地標(biāo)”藍(lán)圖淪為泡影。

這個(gè)項(xiàng)目最大的問(wèn)題就是資金量太大，后續(xù)開(kāi)發(fā)需要持續(xù)投入數(shù)百億元，在市場(chǎng)下行期，沒(méi)有企業(yè)敢接盤(pán)。

還有一大批“地王”項(xiàng)目即便是完工開(kāi)盤(pán)，去化速度也是非常緩慢，有些項(xiàng)目賣(mài)了5年還沒(méi)清盤(pán)，最后開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂。

實(shí)際上，地王開(kāi)發(fā)能否成功，關(guān)鍵看三個(gè)要素：資金實(shí)力、產(chǎn)品力和市場(chǎng)時(shí)機(jī)。當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，即便是國(guó)資主導(dǎo)的地王項(xiàng)目，也面臨市場(chǎng)需求收縮的壓力，若不能精準(zhǔn)把握產(chǎn)品定位和定價(jià)策略，同樣可能陷入開(kāi)發(fā)困境。

聯(lián)合開(kāi)發(fā)分散風(fēng)險(xiǎn)

現(xiàn)在很多地產(chǎn)項(xiàng)目都不再由某一個(gè)開(kāi)發(fā)商吃獨(dú)食，而是像拍電影那樣，找一批開(kāi)發(fā)商合伙干。

這不是他們?cè)敢獍讶庾尳o外人，而是為了讓大家分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

2025年上海徐匯東安城市更新地王，由中海、招商蛇口、中旅、徐匯城投四家國(guó)企聯(lián)合拿地，就是通過(guò)“分?jǐn)傎Y金、共享資源”的方式降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。

南京河西中G90地王雖由奧體建設(shè)單獨(dú)拿地，但市場(chǎng)傳言其后續(xù)很可能引入其他房企合作開(kāi)發(fā)。

從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，地王市場(chǎng)的理性回歸，還需要地方政府調(diào)整土拍策略。過(guò)度依賴(lài)核心地王穩(wěn)財(cái)政，不僅會(huì)加劇城市發(fā)展不均衡，還可能推高房?jī)r(jià)預(yù)期，與“房住不炒”的導(dǎo)向相悖。

地王本身不是問(wèn)題，問(wèn)題在于非理性的高價(jià)和盲目的開(kāi)發(fā)。核心城市核心地塊的稀缺性決定了其價(jià)值，但房企拿地時(shí)必須敬畏市場(chǎng)規(guī)律，地方政府也應(yīng)平衡財(cái)政需求與城市長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。只有這樣，地王才能真正成為城市發(fā)展的助力，而非“拍得起、開(kāi)發(fā)不起”的尷尬存在。