01

這兩天，樓市終于傳來了兩個(gè)振奮人心的消息！

第一個(gè)消息是，中國又出新地王了！

7月25日下午，上海2025年六批次土拍圓滿收官！

最引人注目的徐匯衡復(fù)風(fēng)貌區(qū)地塊，經(jīng)過28輪競(jìng)價(jià)，最終以超200257元/平米的樓面價(jià)成交，溢價(jià)率22.38%，刷新了全國涉宅用地單價(jià)紀(jì)錄！

圖源財(cái)聯(lián)社

在當(dāng)前樓市環(huán)境下，能出全國新地王已是不可思議。

而更讓人嘖舌的是地王的漲幅。

在此之前，中國的單價(jià)地王是2025年2月，同樣是在上海由上海靜投以約5.62億元總價(jià)競(jìng)得的，樓面價(jià)161100元/平米。

圖源網(wǎng)絡(luò)

時(shí)隔5個(gè)月，中國地王的高度就被抬高了近4萬元/平米！

漲幅竟高達(dá)24.3%！

土地市場(chǎng)的熱度很快就將傳遞到住宅市場(chǎng)。

這宗萬眾矚目的中國新晉地王徐匯衡復(fù)地塊，未來售價(jià)預(yù)計(jì)將逼近30萬元/平方米！

雖說這種項(xiàng)目跟全中國絕大多數(shù)人都沒有關(guān)系，但毫無疑問是給當(dāng)前的中國樓市打了一針強(qiáng)心劑。更多的開發(fā)商會(huì)聞風(fēng)而動(dòng)，開啟新一輪的全國搶地潮。

02

第二個(gè)消息是，全球資管巨頭高調(diào)官宣加倉中國房地產(chǎn)！

近日，全球資產(chǎn)管理巨頭施羅德資本與浙江西子國際達(dá)成戰(zhàn)略合作，共同組建股權(quán)投資平臺(tái)，并宣布聯(lián)合發(fā)起總規(guī)模約30億元人民幣的私募房地產(chǎn)股權(quán)投資基金計(jì)劃。

該基金將專注于長(zhǎng)三角核心城市（如上海、杭州、南京等地）優(yōu)質(zhì)寫字樓，以及消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施（如老舊商場(chǎng)、物流倉儲(chǔ)升級(jí)、新型社區(qū)商業(yè)等）投資機(jī)會(huì)。

圖源網(wǎng)絡(luò)

雖然這次合作并不涉及住宅項(xiàng)目，但對(duì)中國房地產(chǎn)的逆周期布局，信號(hào)非常明了。

核心城市優(yōu)質(zhì)物業(yè)正顯示出投資價(jià)值。

市場(chǎng)加速出清下，遍地都是“帶血的籌碼”。對(duì)于資金充裕的買家，就是絕佳的抄底機(jī)會(huì)。

今年6月，國家外匯管理局發(fā)布《關(guān)于深化跨境投融資外匯管理改革有關(guān)事宜的通知（征求意見稿）》，刪除了外資結(jié)匯資金不得購買“非自用住宅性質(zhì)房產(chǎn)”的條款。

圖源網(wǎng)絡(luò)

這意味著，外資企業(yè)、境外資本及個(gè)人可通過合法外匯收入投資酒店、商鋪和寫字樓等非自住類房產(chǎn)，打破了此前僅限自住的約束。

各路資本伺機(jī)而動(dòng)。

伺機(jī)抄底中國房產(chǎn)的外資，可不止施羅德資本。

截至目前，美國知名商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)漢斯集團(tuán)旗下的漢斯（上海）私募基金、淡馬錫旗下淡明（上海）私募基金、安耐德資本旗下安耐德私募基金管理（北京）、美國范達(dá)集團(tuán)旗下范達(dá)私募基金管理（上海）等多家外資基金均已順利完成備案登記。

很明顯，外資正在加速布局中國房地產(chǎn)市場(chǎng)。

03

房企高價(jià)拿地，外資低價(jià)抄底。

如果把這兩個(gè)消息跟近期發(fā)生的“國家隊(duì)加速收儲(chǔ)”、“各地大規(guī)�；厥胀恋亍钡认⒎旁谝黄�，你發(fā)現(xiàn)了什么？

如果你是資深股民，那么你一定會(huì)反應(yīng)過來：

主力正在建倉！

當(dāng)前全國房?jī)r(jià)仍然處在筑底階段，并沒有出現(xiàn)明顯上漲，大部分城市甚至還在下跌。

但另一方面我們可以看到，二手房的成交量在上漲，開發(fā)商爭(zhēng)相搶地，土地價(jià)格屢創(chuàng)新高，國家隊(duì)和外資正在不斷收購優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，這很明顯就是新一輪牛市啟動(dòng)之前的征兆。

在這樣的背景之下，重慶樓市會(huì)反彈嗎？

答案是肯定的。

04

當(dāng)前重慶樓市正在蓄力，有五大理由完全可以支撐起重慶樓市新一輪的強(qiáng)勢(shì)反彈。

理由一：

重慶樓市成交量正在放大

今年上半年，重慶中心城區(qū)新房成交245萬方，跟去年同期相比基本持平。

但二手房卻成交了6.2萬套，同比大增15%。預(yù)計(jì)全年達(dá)到15萬套，回到2021年的水平。

圖源克而瑞

按照“量先價(jià)后”的規(guī)律，當(dāng)成交量不斷放大，漲價(jià)就是遲早的事。

理由二：

樓市庫存正在加速縮減

今年上半年，重慶中心城區(qū)新建商品住宅供應(yīng)僅有130萬方，成交量是供應(yīng)量的1.9倍！

圖源重慶銳理數(shù)據(jù)

事實(shí)上，從2023年開始，每年的成交量都大大高于供應(yīng)量。近3年重慶新房庫存已經(jīng)減少了600萬方左右。

而重慶預(yù)售存量的去化周期已經(jīng)大幅縮短至了7個(gè)月，在全國15個(gè)重點(diǎn)城市中排名倒數(shù)。

圖源重慶銳理數(shù)據(jù)

今年上半年，重慶中心城區(qū)成交涉宅土地建筑面積108萬方，跟今年上半年245萬方的新房成交量比起來，還不到一半。

圖源克而瑞

說明未來新房庫存還會(huì)持續(xù)縮減。

理由三：

重慶房?jī)r(jià)已經(jīng)超跌

當(dāng)前重慶的房?jī)r(jià)跌了多少，所有手上有房的人心里都清楚。

都不說中央公園、蔡家、巴濱路、高職城、華福路等比較偏的新區(qū)，就算是像加州新牌坊這樣的核心區(qū)，很多二手房都已經(jīng)跌回了2010年的水平。

這是重慶房?jī)r(jià)該有的真實(shí)水平嗎？

顯然不是！

受市場(chǎng)悲觀情緒的影響，當(dāng)前重慶的房?jī)r(jià)顯然已經(jīng)超跌了。一旦樓市回暖，價(jià)格反彈會(huì)非常迅速。

關(guān)于這個(gè)問題，我后面會(huì)專門寫一篇文章來講。

理由四：

重慶的城市基本面正在突飛猛進(jìn)

在之前的一篇文章中我講了，超千億的“超級(jí)工程”正在砸向重慶。

疆電入渝、東站通車、空域調(diào)整、三峽水運(yùn)新通道獲批……重慶正在水、陸、空三條戰(zhàn)線同時(shí)發(fā)起千億沖鋒，用天量基建把“內(nèi)陸腹地”變?yōu)椤伴_放樞紐”。

圖源網(wǎng)絡(luò)

此外，大量的央企和大廠也在瘋狂向重慶砸錢，重慶中國西部金融中心的地位實(shí)錘，重慶還與多家全球知名高校合作補(bǔ)齊高等教育的短板……

隨著重慶的經(jīng)濟(jì)總量“坐四望三”，一個(gè)具有全球影響力的國際化大都市和國際交通樞紐正在崛起。

理由五：

大量年輕人口正在涌入重慶

重慶宣布今年將促進(jìn)40萬青年留渝來渝就業(yè)創(chuàng)業(yè)，上半年已經(jīng)完成超24萬。

根據(jù)重慶印發(fā)的《促進(jìn)高質(zhì)量充分就業(yè)實(shí)施方案》，計(jì)劃到2027年，累計(jì)城鎮(zhèn)新增就業(yè)200萬人以上，促進(jìn)高校畢業(yè)生等青年留渝來渝120萬人以上。

圖源網(wǎng)絡(luò)

這些，全都是年輕人。

是需要在重慶安家置業(yè)，結(jié)婚生子，有買房需求，買車需求，子女上學(xué)需求的年輕人，將對(duì)重慶樓市提供持續(xù)的需求支撐。

這五大理由將成為支撐起重慶樓市未來十年發(fā)展的強(qiáng)大動(dòng)力。

05

全國出現(xiàn)新地王和外資抄底中國房產(chǎn)，這兩個(gè)消息同時(shí)出現(xiàn)絕不是偶然。

雖然不會(huì)起到立竿見影的作用，但信號(hào)的意義非常明顯。

一旦新一輪牛市啟動(dòng)，已經(jīng)蓄勢(shì)待發(fā)的重慶樓市一定會(huì)出現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)反彈。

并且這一次，一定會(huì)走在前面。