近日，成都一房地產(chǎn)合作項目的股東方（下稱 “合作方”）發(fā)布的舉報材料成為圈內(nèi)熱議話題。

材料中，合作方直指某知名家電企業(yè)旗下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（下稱 “M房企”）成都區(qū)域公司，在合作樓盤陷入嚴(yán)重虧損、債務(wù)高企的困境下，通過一系列涉嫌違規(guī)的操作轉(zhuǎn)移項目資金近千萬元，且存在暴力破壞共管保險柜、盜用公章等行為。

目前，合作方已正式啟動刑事控告程序。

合作方材料披露多項爭議：從流程違規(guī)到資金轉(zhuǎn)移

據(jù)鳳凰網(wǎng)風(fēng)財訊了解，合作方與M房企在成都的合作始于2017年。

出于對區(qū)域未來的看好，合作方在2017年2月進(jìn)入成都住宅市場，此后一年時間一口氣在成都青白江區(qū)拿下3個項目，除了自己競得一個百畝大盤項目外，還參股了M房企及萬科的項目。

好景不長，2018年5月15日，成都迎來歷史上最嚴(yán)限購，限購對象從個人調(diào)整為家庭，新落戶交12個月社保才能購房，外地父母掛靠落戶不能作為獨立家庭買房。

同時，以家庭為單位每次只能參加一個項目的搖號，已劃為成都城市中心區(qū)的青白江區(qū)此次也被納入限購范圍內(nèi)。

剛被拔高為城市中心區(qū)不到一年的青白江區(qū)，在嚴(yán)調(diào)控限制之下的樓市卻顯得根基薄弱，市場行情頃刻間急轉(zhuǎn)直下。

所以在7月份合作項目首次開盤時，其208套房源僅有36組客戶審核通過，同時項目的實際成交價比開發(fā)商備案價格低了約1500元/平方米，并還推出買房送車位活動。

市場的下行也給合作雙方的破裂埋下伏筆。

2021年后，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整，合作方與M企業(yè)同樣也難以置身事外，從項目到集團(tuán)層面均出現(xiàn)了流動性危機。而雙方的矛盾也在這幾年的合作中逐漸積累。

據(jù)合作方提供的材料顯示，雙方在合作過程中已積累多項矛盾，這些矛盾從最初的流程爭議逐漸升級為資金與權(quán)益糾紛。

2025 年 2 月，矛盾正式爆發(fā)。M房企成都區(qū)域公司相關(guān)團(tuán)隊在未與合作方溝通、未獲得其同意的情況下，單方面發(fā)起了多筆工程付款審批。

合作方在監(jiān)測到審批信息后發(fā)現(xiàn)，項目付款系統(tǒng)中存在 “24 小時不操作即自動通過” 的設(shè)置 —— 這意味著若合作方未能在 24 小時內(nèi)對審批流程做出處理，款項將被自動批準(zhǔn)支付。

合作方當(dāng)即向涉事房企提出異議，明確要求暫停所有付款流程，待雙方完成項目結(jié)算后再重新商議付款事宜。

據(jù)合作方在材料中稱，M房企成都公司不僅拒絕了合作方的要求，未恢復(fù)其對審批流程的 “退回” 權(quán)限，隨后通過系統(tǒng)技術(shù)調(diào)整，強制推動多筆付款審批通過。

合作方相關(guān)負(fù)責(zé)人在舉報材料中表示：“付款審批本應(yīng)是雙方共同決策的事項，涉事房企的做法實質(zhì)上剝奪了我們的審批權(quán)，完全違背了合作協(xié)議中‘共同管理、共同決策’的原則?！?/p>

營銷費超支生疑 第三方審計受阻

隨著矛盾逐漸顯現(xiàn)，合作方對項目資金的實際使用情況產(chǎn)生疑慮，并于 2025 年 4 月正式提出引入第三方會計師事務(wù)所，對項目開展專項審計，重點核查營銷費用支出、工程付款流向等內(nèi)容。

對此，M房企成都公司以 “項目處于施工關(guān)鍵期，事務(wù)繁忙”“審計會影響工程進(jìn)度” 等理由拒絕。

合作方認(rèn)為，涉事房企的“不配合”背后可能存在 “利益輸送” 風(fēng)險，“比如部分營銷費用的收款方是與涉事房企有關(guān)聯(lián)的公司，我們有理由懷疑這些支出的合理性”。

根據(jù)雙方簽訂的合作協(xié)議，該項目的營銷費用、管理費用采用 “固定比例包干” 模式，即費用總額不得超過協(xié)議約定的比例，若出現(xiàn)超支，超出部分需由涉事房企承擔(dān)。

合作方提供的賬面數(shù)據(jù)顯示，截至 2025 年 3 月，項目營銷費用已大幅超過協(xié)議約定的上限。合作方據(jù)此要求涉事房企按照協(xié)議履行責(zé)任，對超支部分進(jìn)行返投或承擔(dān)相應(yīng)費用。然而，涉事房企否認(rèn)營銷費用超支的事實，認(rèn)為賬面數(shù)據(jù)存在統(tǒng)計誤差，拒絕返投。

“協(xié)議里寫得很清楚，超支部分由他們承擔(dān)，現(xiàn)在卻不認(rèn)賬。” 合作方表示，營銷費用的無序支出不僅增加了項目的資金壓力，也讓合作方對涉事房企的費用管控能力產(chǎn)生質(zhì)疑 —— 據(jù)其透露，部分營銷活動存在 “投入高、效果差” 的問題，例如某場線下推廣活動花費超 50 萬元，但實際帶來的客戶轉(zhuǎn)化量不足預(yù)期的 30%。

而審計未能及時推進(jìn)，也為后續(xù)的資金爭議埋下了隱患。合作方在舉報材料中提到：“如果當(dāng)時能順利啟動審計，或許能更早發(fā)現(xiàn)資金管理的漏洞，避免后續(xù)的巨額損失?！?/p>

2025 年 6 月，在當(dāng)?shù)胤ㄔ旱慕M織下，合作方與涉事房企就審計事宜進(jìn)行調(diào)解。調(diào)解中，M房企成都公司口頭同意接受第三方審計，并約定審計機構(gòu)于當(dāng)月下旬進(jìn)場。

然而，就在審計機構(gòu)擬進(jìn)場的前一個周末，M房企成都公司突然集中發(fā)起多筆大額付款申請，涉及金額總計近千萬元。合作方發(fā)現(xiàn)后，緊急向項目資金托管銀行發(fā)送風(fēng)險提示函，說明 “未經(jīng)雙方同意，任何單方面付款行為均屬違規(guī)”，請求銀行暫停支付。

但涉事房企通過 “銀企直連” 系統(tǒng)繞過了銀行的人工審核環(huán)節(jié)，強制將近千萬元資金劃轉(zhuǎn)至其關(guān)聯(lián)公司賬戶。合作方提供的銀行流水顯示，這些資金最終流入了 3 家企業(yè)，其中 2 家為涉事房企母公司旗下的全資子公司，另 1 家為涉事房企前高管持股的第三方公司。

“這筆錢是項目后續(xù)施工、農(nóng)民工工資發(fā)放的關(guān)鍵資金，被劃走后，項目已經(jīng)面臨停工風(fēng)險?！?合作方表示，目前項目參建單位已多次催款，部分施工班組因未收到工程款已暫停作業(yè)。

共管保險柜被破壞：公章使用成新爭議點

資金被轉(zhuǎn)移后，合作方在核查項目文件時發(fā)現(xiàn)，一份未經(jīng)其簽章的《債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》上加蓋了項目公司公章 —— 該協(xié)議將項目公司對某材料供應(yīng)商的 500 萬元債權(quán)轉(zhuǎn)讓給了涉事房企的關(guān)聯(lián)公司。

合作方當(dāng)即報警。在警方的陪同下，雙方共同前往存放項目公章的共管保險柜所在地。打開后發(fā)現(xiàn)，保險柜柜體有明顯的暴力撬動痕跡，柜鎖已損壞；而原本用于監(jiān)控保險柜區(qū)域的攝像頭，鏡頭被遮擋，無法調(diào)取事發(fā)時段的監(jiān)控錄像。

按照雙方約定，該保險柜需由合作方與涉事房企分別持有鑰匙的人員同時在場才能開啟，項目公章的使用也需經(jīng)雙方共同審批。

合作方據(jù)此認(rèn)為，涉事M房企為 “補全” 資金轉(zhuǎn)移和債權(quán)轉(zhuǎn)讓的流程漏洞，采取了暴力破壞保險柜、盜用公章的行為。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，此次事件暴露出部分房企在合作項目管理中的 “權(quán)責(zé)失衡” 問題?！昂献鏖_發(fā)本應(yīng)基于信任與規(guī)則，但涉事房企的一系列操作不僅違背了商業(yè)契約精神，也可能觸碰法律紅線?！?/p>

一位長期從事房地產(chǎn)合作項目法律服務(wù)的律師表示，“從目前的信息來看，‘未經(jīng)同意轉(zhuǎn)移資金’‘破壞共管財物’等行為已涉嫌違法，若查證屬實，相關(guān)責(zé)任人可能面臨刑事處罰?！?/p>

面對當(dāng)前的局面，合作方明確表示 “信任已完全崩塌”， “涉事房企的行為不僅是商業(yè)違約，更涉嫌職務(wù)侵占、挪用資金等刑事犯罪。我們必須通過法律手段維護(hù)自身權(quán)益?！?/p>

目前，合作方已向公安機關(guān)遞交刑事控告書，指控涉事房企相關(guān)人員 “非法轉(zhuǎn)移資金”“故意毀壞財物” 等行為；同時，已向法院提起民事訴訟，要求涉事房企返還被轉(zhuǎn)移的近千萬元資金，并賠償信譽受損造成的損失。

截至發(fā)稿，涉事房企總部及成都區(qū)域公司均未就上述問題作出公開回應(yīng)。