關(guān)于市場(chǎng)走向，房地產(chǎn)也好、股市也好，人們基于認(rèn)知不同各有主見(jiàn)。誰(shuí)對(duì)誰(shuí)錯(cuò)，市場(chǎng)和時(shí)間會(huì)來(lái)驗(yàn)證。如果你的看法對(duì)了，市場(chǎng)和時(shí)間會(huì)慷慨的獎(jiǎng)勵(lì)你；而如果你的看法錯(cuò)了，市場(chǎng)和時(shí)間也會(huì)嚴(yán)厲的懲罰你。

在2000年代開(kāi)始參加工作的年輕人，或者武斷一點(diǎn)說(shuō)，我們 是80后完整的這一代，有一個(gè)共同的特征：我們沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)嚴(yán)重且長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)衰退，這導(dǎo)致整整一代人普遍不太會(huì)做風(fēng)險(xiǎn)管理。

如果說(shuō)98年那一場(chǎng)金融危機(jī)對(duì)中國(guó)的沖擊比較長(zhǎng)的話，那么，過(guò)去的20年，中國(guó)房地產(chǎn)乃至整體經(jīng)濟(jì)，幾乎沒(méi)有發(fā)生過(guò)像樣的長(zhǎng)期、大級(jí)別的調(diào)整。我說(shuō)的是類似1998 年那樣的，而像2008年的次貸危機(jī)沖擊，中國(guó)房地產(chǎn)及宏觀經(jīng)濟(jì)也很快恢復(fù)了元?dú)?，并且再?chuàng)新高。刨去這個(gè)過(guò)程中的小浪花、小噪音，我們可以說(shuō)，過(guò)去的這20 來(lái)年，是妥妥的大牛市。對(duì)房地產(chǎn)是如此，對(duì)股市也是如此，對(duì)企業(yè)更是如此。

足足20年的大牛市，對(duì)于任何類型的投資者，乃至普通的工薪階層，都絕對(duì)是一生最華美的時(shí)光。哪怕是你不做任何投資，只要你認(rèn)真勤奮的工作，跟著企業(yè)一起發(fā)展，一樣也可以過(guò)得不錯(cuò)。而這個(gè)過(guò)程中，如果你在投資上又做對(duì)了幾件事，則真的不難實(shí)現(xiàn)人生逆襲。

但也恰恰如此，投資者們、包括大量的為了自住而買房的所謂剛需們，主動(dòng)或被動(dòng)的都喪失了進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理的準(zhǔn)備。因?yàn)闆](méi)有“風(fēng)險(xiǎn)”，既然是持續(xù)的牛市，哪來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)？都是收益，都是收益。既然都是收益，那當(dāng)然要盡可能的加杠桿。

以2021年為時(shí)間線，之前的20年，基本上就是一個(gè)全民持續(xù)加杠桿的進(jìn)程，私營(yíng)企業(yè)部門、居民部門，都在努力的、積極的加杠桿。加杠桿有一個(gè)很重要的特征：人們把關(guān)乎未來(lái)的投資決策，全部建基于資產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的假定之下。

一個(gè)突出的現(xiàn)象是，人們?nèi)绾卫斫狻暗赝酢?，?dāng)開(kāi)發(fā)商在買地時(shí)創(chuàng)出了“面粉貴過(guò)面包”的地王價(jià)時(shí)，人們傾向于將之理解為：未來(lái)房?jī)r(jià)要大漲，并據(jù)此做出現(xiàn)在出手的購(gòu)買決策。

然則，當(dāng)未來(lái)資產(chǎn)價(jià)格不漲乃至下跌了呢？你將如何面對(duì)？你為此做了什么風(fēng)險(xiǎn)儲(chǔ)備？

答案經(jīng)常是：沒(méi)有。人們會(huì)告訴你，那個(gè)概率很低吧，所以不用列入考慮。

常識(shí)告訴我們：當(dāng)你不為“風(fēng)險(xiǎn)”建立圍欄，隨著時(shí)間的推移，“風(fēng)險(xiǎn)”就會(huì)像癌細(xì)胞一樣變大，越來(lái)越大，直到有一天風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)——“明斯基時(shí)刻”出現(xiàn)。

那個(gè)時(shí)候，因?yàn)槟銢](méi)有經(jīng)歷過(guò)衰退并且從不為之做防備，所以，你承受的損失以及痛感，會(huì)呈指數(shù)級(jí)放大。

歷史上這樣的案例不少，1929年之前的美國(guó)是這樣，1990年之前的日本是這樣，1998年之前的中國(guó)香港也是這樣。它們共同的特征是：在長(zhǎng)期衰退來(lái)臨之前，房地產(chǎn)乃至整體經(jīng)濟(jì)都經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)十幾年乃至數(shù)十年的持續(xù)強(qiáng)勁增長(zhǎng)，（人們?cè)跇?lè)觀主義的推動(dòng)下瘋狂加杠桿）隨后在債務(wù)危機(jī)爆發(fā)后又陷入了劇烈且長(zhǎng)期的資產(chǎn)價(jià)格崩盤。

如同歐文·費(fèi)雪在《繁榮與蕭條》中寫(xiě)道：“很多人失去了一生的積蓄”，扎心的是，也包括他自己。

現(xiàn)在看起來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)也差不多走上了類似的路程。經(jīng)過(guò)了20年的大牛市，中國(guó)的私營(yíng)企業(yè)部門、居民部門，都是債務(wù)擴(kuò)張到無(wú)以復(fù)加的地步。除了互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)現(xiàn)金流超牛外，大部分企業(yè)，尤其是房地產(chǎn)公司，這些年累積下來(lái)，借了太多太多錢，以恒大為代表的巨頭們，每一家?guī)缀醵际菐浊|甚至更多的負(fù)債。居民部門也是一樣，算全國(guó)，居民部門杠桿率超過(guò)70%。算深圳，最近數(shù)年來(lái)杠桿率都超過(guò)90%。我傾向于使用的月供收入比數(shù)據(jù)，不可得，我推想大城市的實(shí)際中位數(shù)數(shù)據(jù)應(yīng)該達(dá)到乃至超過(guò)50%（要算上大量的房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸）。

2021年之后的房地產(chǎn)崩P故事，本質(zhì)上就是債務(wù)危機(jī)。你的債務(wù)剛性，資產(chǎn)價(jià)格一旦下跌，就意味著你的凈值快速縮水。為了應(yīng)對(duì)，人們降價(jià)賣出他們手里的資產(chǎn)，降價(jià)展開(kāi)，就會(huì)造成連鎖反應(yīng)，每個(gè)企業(yè)、家庭手里的資產(chǎn)都貶值，凈值都縮水，最終集體陷入惡性循環(huán)。

我在去年8-9月間跟一些老友、粉絲討論起本輪房地產(chǎn)深度調(diào)整時(shí)強(qiáng)調(diào)過(guò)：當(dāng)務(wù)之急最要緊最要緊的事，是“防止你一生的奮斗化為烏有”。和上面費(fèi)雪的說(shuō)話，異曲同工。通S螺旋一旦發(fā)生，不是失去房產(chǎn)那么簡(jiǎn)單的事，變?yōu)樨?fù)資產(chǎn)失去房產(chǎn)當(dāng)然慘痛，但是失去了工作、失去了收入來(lái)源，更為可怕。會(huì)有許多人破產(chǎn)，打回原形。最近幾個(gè)月來(lái)，粉絲們給我的反饋，已經(jīng)有幾起真實(shí)的、令人心傷的、與經(jīng)濟(jì)有關(guān)悲劇發(fā)生，我希望不再有。人生會(huì)遇到許多事，但沒(méi)有過(guò)不去的坎兒。

類似這些事，可以說(shuō)在2024-2025年，每天都在上演。

如果說(shuō)當(dāng)下這個(gè)過(guò)程有給到我們市場(chǎng)參與者的重大教誨，我認(rèn)為那便是：風(fēng)險(xiǎn)管理，四個(gè)字。如塔勒布在《黑天鵝》中所說(shuō)：“應(yīng)對(duì)大于預(yù)測(cè)”。未來(lái)瞬息萬(wàn)變，預(yù)測(cè)常如無(wú)本之木，真正的智者，都是返轉(zhuǎn)頭去，專注于自身，隨時(shí)為極限壓力做好儲(chǔ)備。

當(dāng)你這樣做時(shí)，也許會(huì)損失掉一部分收益。但是你會(huì)因此獲得一件“金絲軟甲”，以及一把AK47。前者指的的，在危機(jī)來(lái)臨時(shí)，你有充足的安全墊，可保你不受大傷。后者指的是，危機(jī)常常都在醞釀著抄底佳機(jī)，你將有充足的子彈，拿盆去接天上掉下來(lái)的金子。

巴菲特、李嘉誠(chéng)，那些出色的智者，為我們提供了基業(yè)長(zhǎng)青的榜樣。他們或是閱歷豐富，或是飽讀歷史，都深諳風(fēng)險(xiǎn)管理的要義。如巴菲特在2008年喊出“買入美國(guó)”，背后是充足的子彈。正所謂：愚者見(jiàn)石，智者見(jiàn)泉。你會(huì)發(fā)現(xiàn)，“見(jiàn)泉”者總是因?yàn)樗麄儽饶愣喑鲆环蓊A(yù)案。

當(dāng)下依然如此，你現(xiàn)在的行動(dòng)將決定你在下一個(gè)未來(lái)出現(xiàn)前你所處的位置。

這幾年來(lái)，我多次寫(xiě)文章誠(chéng)實(shí)的提醒過(guò)粉絲們，如果你在事前沒(méi)有做風(fēng)險(xiǎn)防范，那么現(xiàn)在重要的是行動(dòng)，不是抱怨，并且依然不遲。

第一步，是降負(fù)債，把負(fù)債果斷降到最低。如果為此需要變賣房產(chǎn)，那就賣。在這個(gè)完成之前，不要做任何其他行動(dòng)，以及不要怨天尤人。

第二步，是重設(shè)紅線，投你能虧得起的錢，把過(guò)往沒(méi)有建立的“圍欄”補(bǔ)上。紅線之所以是紅線，在于它不可突破，絕不可破。

第三步，是主動(dòng)尋找新機(jī)會(huì)，拓展新的能力圈。舉目世界天地寬，危機(jī)之下依然潛藏著許多機(jī)遇。房地產(chǎn)在未來(lái)依然會(huì)處于長(zhǎng)程“化債”之中，不會(huì)有太多機(jī)會(huì)。但是，新的機(jī)遇正在興起。有的在香港，有的則在海外，但隨著國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)的開(kāi)放，即便是你全部人民幣配置，都可以投資全球。我舉個(gè)例子，今年港股走得非常好。人們談了很多“新消費(fèi)”——如蜜雪冰城、泡泡瑪特等等，但我覺(jué)得騰訊音樂(lè)、網(wǎng)易這樣的“老樹(shù)新枝”，尤為有趣。有興趣的童鞋，可以研究研究。

當(dāng)然，做到這一點(diǎn)，需要你拓展能力圈，也需要你去試錯(cuò)，更需要你保持耐心。這對(duì)于過(guò)往能力圈只在房地產(chǎn)的投資者來(lái)說(shuō)，是一項(xiàng)挑戰(zhàn)，也是一個(gè)機(jī)會(huì)。

以上是我認(rèn)為今時(shí)今日最為重要的事情。

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