十年重啟的中央城市工作會(huì)議，給房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展定調(diào)。

在全國(guó)城鎮(zhèn)人均住房面積超40㎡，戶均住房超1套的大背景下，住房短缺時(shí)代終結(jié)，人居需求開(kāi)始從“數(shù)量滿足”轉(zhuǎn)向“品質(zhì)升級(jí)”。

而回看西安，事實(shí)上這半年以來(lái)在政策、需求等多方面的影響下，西安的整體購(gòu)房邏輯、西安各區(qū)買(mǎi)房邏輯，都發(fā)生了不小的變化。

結(jié)構(gòu)變了

購(gòu)房總價(jià)門(mén)檻降了50萬(wàn)

通過(guò)對(duì)去年年底和今年年中西安樓市的供應(yīng)、成交數(shù)據(jù)來(lái)看，整體的價(jià)格、主力面積等，住房結(jié)構(gòu)變化相對(duì)明顯。

首先來(lái)看價(jià)格方面的變化。

根據(jù)西安購(gòu)房銷(xiāo)售平臺(tái)的推售項(xiàng)目備案均價(jià)來(lái)看，上半年西安的商品住宅均價(jià)在20947.36元/㎡，對(duì)比去年1月到今年6月，能發(fā)現(xiàn)在市場(chǎng)大環(huán)境和政策放寬等多重因素影響下，雖然價(jià)格還是以穩(wěn)定為主，但趨勢(shì)還是有所下降。

在各種購(gòu)房?jī)?yōu)惠下，西安主城的實(shí)際成交均價(jià)在19231元/㎡，同比微跌1%。

而就成交樓盤(pán)的均價(jià)來(lái)看，1.7萬(wàn)-1.8萬(wàn)元/㎡依舊是成交主力，相較于去年的14%占比還增長(zhǎng)了3%。

這里需要注意，次主力成交均價(jià)在1.6萬(wàn)-1.7萬(wàn)元/㎡，僅僅半年前，次主力的成交均價(jià)還在2.3萬(wàn)-2.6萬(wàn)元/㎡。

這樣的變化其實(shí)也是因?yàn)楣┬枇侩p跌、存量去化壓力以及整體市場(chǎng)大環(huán)境等多重因素影響。

數(shù)據(jù)顯示，去年年底12月西安商品房庫(kù)存在1063萬(wàn)㎡，整體去化周期達(dá)到了15.1個(gè)月左右，而6月底西安主城商品住宅的去化周期已經(jīng)在18.1個(gè)月左右。

存量增加，需求下降，在買(mǎi)房市場(chǎng)之下，為了更好的維持資金流，不少開(kāi)發(fā)商開(kāi)始打出優(yōu)惠價(jià)格，甚至目前來(lái)看案場(chǎng)優(yōu)惠已經(jīng)成為常態(tài)。

單價(jià)段占比有所下降，表現(xiàn)到總價(jià)來(lái)看，雖然150萬(wàn)-300萬(wàn)總價(jià)房源占比仍然超6成，但相較去年年底400萬(wàn)的總價(jià)節(jié)點(diǎn)來(lái)看，今年下移到350萬(wàn)。

再來(lái)看戶型和住宅房型的結(jié)構(gòu)變化趨勢(shì)。

整體占比較大的面積段目前依舊是140-150㎡，不過(guò)能發(fā)現(xiàn)，建面約140-150㎡已經(jīng)不再是絕對(duì)領(lǐng)先，100㎡左右、120㎡左右和130-140㎡的房源占比已經(jīng)相差不大。

尤其要注意，隨著新規(guī)的影響四代宅面積開(kāi)始下探，讓130-140㎡成為更多購(gòu)房者的選擇。

一方面價(jià)格適中，另一方面有個(gè)不錯(cuò)的得房率讓性價(jià)比極高，再加上契稅新政的影響，不少房企們也開(kāi)始向140㎡及以下的房源面積段進(jìn)發(fā)。

當(dāng)需求碰上供應(yīng)，讓130-140㎡成交面積占比自然相對(duì)有所攀升。

邏輯變了

剛需改善首選區(qū)域大不同

相較于之前在買(mǎi)房過(guò)程中更多人想要入手大一點(diǎn)的戶型，現(xiàn)階段在四代宅占據(jù)主導(dǎo)，得房率越來(lái)越高的大背景下，更多購(gòu)房者也開(kāi)始追求得房率+性價(jià)比，因此剛需、改善以及高端購(gòu)房客群，購(gòu)房首選的區(qū)域也有了變化。

總價(jià)200萬(wàn)以下，浐灞國(guó)際港依舊排前列。

整體來(lái)看，總價(jià)200萬(wàn)以下的剛需類(lèi)住宅占比有所回升，就供應(yīng)的房源面積占比來(lái)看，140-150㎡之后，小面積房源量占比也相對(duì)較大。

結(jié)合克而瑞數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)的半年度信息來(lái)看，上半年200萬(wàn)以下的住宅成交主要分布在城西和浐灞國(guó)際港，同時(shí)由于整體均價(jià)和產(chǎn)品的影響，大部分還是保持在150-200萬(wàn)總價(jià)階段。

目前城西區(qū)域的剛需類(lèi)產(chǎn)品占據(jù)排名榜首，從去年年底的城北未央板塊變到城西，其實(shí)和供應(yīng)也有一定的關(guān)系。

上半年城西的供應(yīng)主要集中在蓮湖區(qū)，以中隆凌云天境、華發(fā)利君都薈城央和金輝望云峯尚為主，三盤(pán)的備案價(jià)格維持在1.6萬(wàn)-1.8萬(wàn)元/㎡，面積基本在140㎡及以下，總價(jià)保持在200萬(wàn)以內(nèi)。

浐灞國(guó)際港的浐灞和港務(wù)目前排名分別第二第三，兩區(qū)域的主力購(gòu)房門(mén)檻在180萬(wàn)-260萬(wàn)，但相較于往年，200萬(wàn)以下的產(chǎn)品占比有所減少，同時(shí)就新盤(pán)數(shù)據(jù)來(lái)看，接下來(lái)兩個(gè)片區(qū)推出高端改善的房源量較大，因此下半年或許會(huì)產(chǎn)生變化。

200萬(wàn)-400萬(wàn)，熱門(mén)兩區(qū)域依舊是主力選手。

作為西安目前相對(duì)主力的總價(jià)段，選擇較多，但需要注意由于購(gòu)房觀望情緒的增加以及存量去化的影響，這個(gè)總價(jià)段的產(chǎn)品占比有所收緊，目前來(lái)看200萬(wàn)-300萬(wàn)占比較高，在37%，300萬(wàn)-400萬(wàn)的產(chǎn)品占比量較去年有所下滑。

值得注意的是，這個(gè)總價(jià)量級(jí)中排名前列的依舊是老熟人高新和浐灞國(guó)際港。

從此前我們（公眾號(hào)：四海為家）發(fā)布的最新購(gòu)房門(mén)檻信息中，就能夠看到，浐灞國(guó)際港和高新作為熱門(mén)板塊，以140㎡為主力戶型，均價(jià)1.75萬(wàn)-2萬(wàn)元/㎡。

當(dāng)然在這個(gè)排名中能發(fā)現(xiàn)，高新占比有所下降，當(dāng)然這也是因?yàn)楣?yīng)而導(dǎo)致。下半年來(lái)看，地建嘉信、金茂、邦泰等陸續(xù)入市，也將加速區(qū)域的品質(zhì)住宅供應(yīng)。

港務(wù)進(jìn)軍高端市場(chǎng)，未來(lái)潛力值得關(guān)注。

上半年總價(jià)400萬(wàn)以上的主力板塊，曲江和高新毫無(wú)意外占據(jù)榜首，但意料之外實(shí)際也有些意料之內(nèi)的是浐灞國(guó)際港·港務(wù)板塊。

受招商西安璽高端項(xiàng)目熱銷(xiāo)的影響，港務(wù)板塊的400萬(wàn)以上房源占有率直接增長(zhǎng)至第三，占比17%。

目前來(lái)看，整個(gè)區(qū)域的2萬(wàn)元/㎡房源占比量有了明顯的升高，同時(shí)從不少新盤(pán)的放風(fēng)價(jià)來(lái)看，也有2萬(wàn)元/㎡的房源規(guī)劃。

例如文昌臨江閱，項(xiàng)目規(guī)劃建面約134-198㎡的四代宅，據(jù)悉不少房源的層高在約3.4米和約3.6米，結(jié)合今年5月1日全國(guó)實(shí)施的住宅新規(guī)，文昌提前規(guī)劃了這樣的產(chǎn)品，舒適度明顯有所增加。

丨項(xiàng)目樓棟鳥(niǎo)瞰圖

就地段來(lái)看，隨著招商西安璽的售罄、綠城雙地王的暫未入市，奧體核心可選不多，而文昌臨江閱一路之隔的高新一中陸港小學(xué)，斜對(duì)面就是長(zhǎng)安樂(lè)一帶一路文化藝術(shù)中心，部分房源還能眺望灞河景，對(duì)購(gòu)房者來(lái)講是個(gè)不可多得的機(jī)會(huì)。

丨長(zhǎng)安樂(lè)實(shí)景圖

在不同總價(jià)段的首選區(qū)域中，能看到幾乎都有浐灞國(guó)際港·港務(wù)板塊的身影，而當(dāng)我們（公眾號(hào)：四海為家）仔細(xì)觀察上半年的供應(yīng)情況，也發(fā)現(xiàn)了其中緣由。

浐灞國(guó)際港·港務(wù)板塊目前各片區(qū)產(chǎn)品主力有所分化，奧體主打高改、秦漢大道以北以改善為主，這導(dǎo)致不同總價(jià)段均有較多選擇。

例如150萬(wàn)-200萬(wàn)總價(jià)左右，可以關(guān)注120㎡的戶型。之前在我們（公眾號(hào)：四海為家）的稿件中就有提到，120㎡可以打造五室，再加上四代的超高得房率，戶型的性價(jià)比和成長(zhǎng)性值得很多購(gòu)房者保持關(guān)注。

丨花語(yǔ)博悅建面約120㎡戶型圖

又例如，200萬(wàn)-400萬(wàn)的改善，港宸潤(rùn)府、龍翔奧城云邸、招商梧桐書(shū)院都是不錯(cuò)的選擇。

當(dāng)時(shí)間進(jìn)入下半場(chǎng)，就7月來(lái)看，25盤(pán)次已經(jīng)上線銷(xiāo)售，和6月保持相對(duì)均衡的狀態(tài)，意味著區(qū)域的選擇更多，產(chǎn)品選擇面也更加廣泛。

并且部分供應(yīng)量不算太高的區(qū)域如經(jīng)開(kāi)、未央等也已經(jīng)開(kāi)始供應(yīng)，例如最近熱銷(xiāo)的大紅盤(pán)保利未央璞悅，也是吸引了諸多目光。

在各區(qū)域選房邏輯發(fā)生變化的大環(huán)境下，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)講需要明確一件事兒，就是明確需求和置業(yè)的板塊，當(dāng)然這或許并不容易。

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