前海地王來(lái)得太快，就像龍卷風(fēng)。

　　在當(dāng)前周邊成交價(jià)9萬(wàn)多-10萬(wàn)出頭/平的情況下，前海桂灣新宅地直接拍出8.4萬(wàn)/平樓面價(jià)。

　　這標(biāo)志著，繼杭州和上海后，輪到深圳開(kāi)始暴力拉升房?jī)r(jià)了。

　　01

　　昨天下午，深圳新單價(jià)地王誕生——

　　經(jīng)過(guò)長(zhǎng)達(dá)158輪的激烈爭(zhēng)奪，前海桂灣宅地最終被招商以21.55億收入囊中，溢價(jià)率86.1％，其84180元/平的綜合樓面價(jià)，刷新了2015年寶安尖崗山地塊79907元/平的宅地樓面價(jià)紀(jì)錄。

　　成為深圳首宗單價(jià)8萬(wàn)+地王。

　　本次參拍的12家房企，都是國(guó)家隊(duì)陣容：中海、保利、華潤(rùn)、招商、越秀、建發(fā)、金茂、綠城、華發(fā)、中建、中鐵，以及天健深業(yè)聯(lián)合體。

　　占地8287.15平方米，規(guī)劃建面25600平方米，容積率3.1，限高80米，是前海近年出讓宅地中密度最低的宅地。

　　地塊面積小了點(diǎn)，但位置不錯(cuò)，在前海桂灣片區(qū)，能看到一定的海景及摩天輪景觀，又是純居住宅地，無(wú)70/90戶型、商品房售價(jià)限制，開(kāi)發(fā)商自由度很高。

　　就片區(qū)來(lái)說(shuō)，桂灣近年供應(yīng)稀缺，上一次出讓居住用地還是2021年，其項(xiàng)目深業(yè)云海灣，當(dāng)時(shí)成交樓面價(jià)41255元/平，毛坯限價(jià)9.2萬(wàn)/平。

　　時(shí)隔四年，前海土拍樓面價(jià)上到8.4萬(wàn)，不管未來(lái)售價(jià)能賣到多少錢，當(dāng)下而言都有提振市場(chǎng)信心的作用。

　　02

　　今年的深圳土地市場(chǎng)，有幾個(gè)共性：

　　1、小地塊為主

　　今年以來(lái)，深圳共賣了5塊宅地，總成交額108億，平均每塊地?cái)埥?0億左右。

　　地塊小、總價(jià)不高，正好是開(kāi)發(fā)商喜歡的類型。因?yàn)槟茏屗麄冄杆賱?dòng)工和入市、盡快回款，銷售壓力也小。

　　像昨天出讓的前海桂灣宅地，下午剛拿完地，晚上開(kāi)發(fā)商就宣布正式動(dòng)工，再一次刷新深圳速度。

　　2、擁抱改善

　　今年深圳土地市場(chǎng)，延續(xù)了去年的土拍思路，大部分地塊都是區(qū)域中比較好的位置，把樓面價(jià)抬得高高的，然后去蓋改善或豪宅。換句話說(shuō)，這些新房項(xiàng)目，很多一開(kāi)始就不是給剛需客準(zhǔn)備的。

　　因?yàn)槟壳吧钲诘膭傂璺刻嗔?，老的，新的，遠(yuǎn)的，近的，還有各種保障房，整體供大于求。而在改善市場(chǎng)，優(yōu)質(zhì)的選擇不是太多，而是太少。

　　3、容積率普降

　　深圳今年的住宅地塊容積率基本控制在3左右，而之前的住宅容積率動(dòng)輒5以上，對(duì)新購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，整體舒適度會(huì)有所提升。

　　03

　　剛需、改善和豪宅的分層現(xiàn)象，其實(shí)是由不同群體的收入差距導(dǎo)致的。

　　過(guò)去幾十年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，不少人靠做生意、買房翻了身，但現(xiàn)在通過(guò)買房實(shí)現(xiàn)階層跨越的通道已經(jīng)越來(lái)越窄。

　　現(xiàn)在還能看到有人賣剛需房換改善房、賣改善房換豪宅，但這波置換潮過(guò)去后，跨階層買房會(huì)越來(lái)越難。

　　很可能你現(xiàn)在住哪類小區(qū)，孩子將來(lái)還得住這類小區(qū)。別覺(jué)得不可思議，這些都是發(fā)達(dá)城市已經(jīng)走過(guò)的路，一河之隔的香港就是如此。

　　對(duì)處于社會(huì)階層交界處的人而言，不上不下的，往往在兩個(gè)階層中都難以找到充分的歸屬感。

　　現(xiàn)在的選擇就尤為重要，它將直接決定個(gè)人資產(chǎn)的未來(lái)變遷。畢竟，不同層級(jí)的房產(chǎn)，其價(jià)格邏輯和市場(chǎng)表現(xiàn)存在著顯著的差異。

　　越到后面，向上置換的通道就越窄。

　　普通人能做的，就是不斷努力尋求向上的機(jī)會(huì)與空間。

　　包括換城市、換板塊、換產(chǎn)品，掌握的稀缺資源越多，未來(lái)對(duì)抗風(fēng)險(xiǎn)性的能力就越強(qiáng)。

　　說(shuō)白了就是給自己多攢點(diǎn)硬通貨，等以后社會(huì)階層固化嚴(yán)重了，這些才是保命符。好比游戲里打怪升級(jí)，現(xiàn)在不多攢點(diǎn)裝備，后面關(guān)卡更難打。

　　04

　　對(duì)比其他核心城市地王頻出，深圳目前賣地還算溫和，不過(guò)接下來(lái)也會(huì)陸續(xù)出讓一些更好的地塊、蓋更多的改善和豪宅。

　　過(guò)去幾年房?jī)r(jià)調(diào)整，本意是想讓更多人買得起房，結(jié)果發(fā)現(xiàn)大家反而不開(kāi)心，沒(méi)買房的怕跌不敢買；有房的資產(chǎn)縮水，經(jīng)濟(jì)也受影響。

　　現(xiàn)在政策要做的，就是把這“浪費(fèi)掉”的幾年拉回來(lái)，讓核心區(qū)的房?jī)r(jià)回到曾經(jīng)的高點(diǎn)。只有房?jī)r(jià)穩(wěn)住甚至上漲，才能帶動(dòng)消費(fèi)和經(jīng)濟(jì)。

　　現(xiàn)在管理者有更重要的目標(biāo)，發(fā)展經(jīng)濟(jì)需要錢，必須讓市場(chǎng)活躍起來(lái)。

　　政府有意通過(guò)拉升優(yōu)質(zhì)地塊價(jià)格，重塑新房?jī)r(jià)格梯隊(duì)，從而激活并帶動(dòng)整個(gè)樓市的預(yù)期和流動(dòng)性。

　　當(dāng)新房?jī)r(jià)格被一塊塊“地王”抬高，二手房市場(chǎng)的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)和流動(dòng)性機(jī)會(huì)將愈發(fā)凸顯?，F(xiàn)在，是時(shí)候重新審視你的資產(chǎn)配置了。