前海地王來得太快，就像龍卷風。

　　在當前周邊成交價9萬多-10萬出頭/平的情況下，前海桂灣新宅地直接拍出8.4萬/平樓面價。

　　這標志著，繼杭州和上海后，輪到深圳開始暴力拉升房價了。

　　01

　　昨天下午，深圳新單價地王誕生——

　　經過長達158輪的激烈爭奪，前海桂灣宅地最終被招商以21.55億收入囊中，溢價率86.1％，其84180元/平的綜合樓面價，刷新了2015年寶安尖崗山地塊79907元/平的宅地樓面價紀錄。

　　成為深圳首宗單價8萬+地王。

　　本次參拍的12家房企，都是國家隊陣容：中海、保利、華潤、招商、越秀、建發(fā)、金茂、綠城、華發(fā)、中建、中鐵，以及天健深業(yè)聯合體。

　　占地8287.15平方米，規(guī)劃建面25600平方米，容積率3.1，限高80米，是前海近年出讓宅地中密度最低的宅地。

　　地塊面積小了點，但位置不錯，在前海桂灣片區(qū)，能看到一定的海景及摩天輪景觀，又是純居住宅地，無70/90戶型、商品房售價限制，開發(fā)商自由度很高。

　　就片區(qū)來說，桂灣近年供應稀缺，上一次出讓居住用地還是2021年，其項目深業(yè)云海灣，當時成交樓面價41255元/平，毛坯限價9.2萬/平。

　　時隔四年，前海土拍樓面價上到8.4萬，不管未來售價能賣到多少錢，當下而言都有提振市場信心的作用。

　　02

　　今年的深圳土地市場，有幾個共性：

　　1、小地塊為主

　　今年以來，深圳共賣了5塊宅地，總成交額108億，平均每塊地攬金20億左右。

　　地塊小、總價不高，正好是開發(fā)商喜歡的類型。因為能讓他們迅速動工和入市、盡快回款，銷售壓力也小。

　　像昨天出讓的前海桂灣宅地，下午剛拿完地，晚上開發(fā)商就宣布正式動工，再一次刷新深圳速度。

　　2、擁抱改善

　　今年深圳土地市場，延續(xù)了去年的土拍思路，大部分地塊都是區(qū)域中比較好的位置，把樓面價抬得高高的，然后去蓋改善或豪宅。換句話說，這些新房項目，很多一開始就不是給剛需客準備的。

　　因為目前深圳的剛需房太多了，老的，新的，遠的，近的，還有各種保障房，整體供大于求。而在改善市場，優(yōu)質的選擇不是太多，而是太少。

　　3、容積率普降

　　深圳今年的住宅地塊容積率基本控制在3左右，而之前的住宅容積率動輒5以上，對新購房者來說，整體舒適度會有所提升。

　　03

　　剛需、改善和豪宅的分層現象，其實是由不同群體的收入差距導致的。

　　過去幾十年，中國經濟高速增長，不少人靠做生意、買房翻了身，但現在通過買房實現階層跨越的通道已經越來越窄。

　　現在還能看到有人賣剛需房換改善房、賣改善房換豪宅，但這波置換潮過去后，跨階層買房會越來越難。

　　很可能你現在住哪類小區(qū)，孩子將來還得住這類小區(qū)。別覺得不可思議，這些都是發(fā)達城市已經走過的路，一河之隔的香港就是如此。

　　對處于社會階層交界處的人而言，不上不下的，往往在兩個階層中都難以找到充分的歸屬感。

　　現在的選擇就尤為重要，它將直接決定個人資產的未來變遷。畢竟，不同層級的房產，其價格邏輯和市場表現存在著顯著的差異。

　　越到后面，向上置換的通道就越窄。

　　普通人能做的，就是不斷努力尋求向上的機會與空間。

　　包括換城市、換板塊、換產品，掌握的稀缺資源越多，未來對抗風險性的能力就越強。

　　說白了就是給自己多攢點硬通貨，等以后社會階層固化嚴重了，這些才是保命符。好比游戲里打怪升級，現在不多攢點裝備，后面關卡更難打。

　　04

　　對比其他核心城市地王頻出，深圳目前賣地還算溫和，不過接下來也會陸續(xù)出讓一些更好的地塊、蓋更多的改善和豪宅。

　　過去幾年房價調整，本意是想讓更多人買得起房，結果發(fā)現大家反而不開心，沒買房的怕跌不敢買；有房的資產縮水，經濟也受影響。

　　現在政策要做的，就是把這“浪費掉”的幾年拉回來，讓核心區(qū)的房價回到曾經的高點。只有房價穩(wěn)住甚至上漲，才能帶動消費和經濟。

　　現在管理者有更重要的目標，發(fā)展經濟需要錢，必須讓市場活躍起來。

　　政府有意通過拉升優(yōu)質地塊價格，重塑新房價格梯隊，從而激活并帶動整個樓市的預期和流動性。

　　當新房價格被一塊塊“地王”抬高，二手房市場的性價比優(yōu)勢和流動性機會將愈發(fā)凸顯。現在，是時候重新審視你的資產配置了。