我是『房段子』，您相見(jiàn)恨晚的房產(chǎn)軍師，目前已為10000+成都購(gòu)房者提供了一整套房產(chǎn)買賣的解決方案。

我向來(lái)以實(shí)戰(zhàn)主義，穩(wěn)中求進(jìn)，并完全站在購(gòu)房者的實(shí)際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過(guò)14年摸爬滾打的經(jīng)驗(yàn)，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實(shí)操方案。

這兩天成都超高得房率設(shè)計(jì)或被終結(jié)的話題又多起來(lái)了，其實(shí)我一直在關(guān)注這件事，之前還連續(xù)發(fā)了幾篇微博說(shuō)這個(gè)問(wèn)題。

直白點(diǎn)就是去年中旬成都樓市新規(guī)以來(lái)，開(kāi)發(fā)商設(shè)計(jì)戶型的時(shí)候，無(wú)序內(nèi)卷，暴力拉升得房率，導(dǎo)致市場(chǎng)應(yīng)激，起到了反作用。

隨后24年11月住建局開(kāi)始梳理問(wèn)題，借鑒外地北上深杭等城市經(jīng)驗(yàn)，組織了30多家房企和設(shè)計(jì)單位溝通，形成了《成都市建筑工程竣工規(guī)劃土地核實(shí)管理辦法》《成都市建筑工程竣工規(guī)劃土地核實(shí)工作程序及標(biāo)準(zhǔn)》，最終25年2月公示，評(píng)估，通過(guò)決議，定于25年7月1日開(kāi)始實(shí)施，為期5年。

新的辦法標(biāo)志著終結(jié)成都持續(xù)了1年多的無(wú)序內(nèi)卷之爭(zhēng)。

1、得房率的無(wú)序內(nèi)卷對(duì)房地產(chǎn)帶來(lái)了實(shí)質(zhì)性的傷害。最開(kāi)始卷戶型卷產(chǎn)品是為了適應(yīng)市場(chǎng)需求，激發(fā)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，初期也確實(shí)取到了一定作用，但后期就變了味，此番辦法出爐，也是撥亂反正吧。

我以前就說(shuō)過(guò)，內(nèi)卷不是一個(gè)好詞（詳見(jiàn)文末擴(kuò)展閱讀）。關(guān)鍵是卷來(lái)卷去，反而把二手市場(chǎng)打趴下了，置換鏈條崩塌；把新房市場(chǎng)也卷趴下了，沒(méi)交房就淘汰；把市場(chǎng)買家也卷趴下了，大家都成為等等黨，總覺(jué)得下一個(gè)更乖，市場(chǎng)成交量下滑明顯，購(gòu)房熱情提前消散。

本來(lái)想著穩(wěn)樓市，但卻為樓市埋下了雷。卷來(lái)卷去，誰(shuí)敢保證自己就是絕對(duì)贏家？

2、2024-2025年的超高得房率產(chǎn)品或成存世孤品。

具體有哪些樓盤(pán)？我沒(méi)有去盤(pán)，但是可以參考某些機(jī)構(gòu)做的戶型得房率排名，單單是實(shí)得率超過(guò)100%的，就有好多好多好多。

萬(wàn)科都會(huì)甲第、澳南錦江序、萬(wàn)景公園道1號(hào)、金茂曉棠、錦宸院、保利花照天珺、招商錦城序、邦泰朗境、鷺島臻宸壹品、龍湖觀萃、西派御府、中環(huán)天宸、邦泰悅九章、嘉禾興城和頌、高投啟鳴宸序、國(guó)賓7號(hào)院、越秀天悅云萃...都是典型，僅供參考，不是購(gòu)買建議。

3、得房率的內(nèi)卷，看法不一，開(kāi)發(fā)商首先就內(nèi)訌。

得房率內(nèi)卷，“始作俑者”就是開(kāi)發(fā)商，但他們內(nèi)卷就像外賣小哥在比拼每天到底是跑18個(gè)小時(shí)還是20個(gè)小時(shí)，卷著卷著自己都遭不住了，因?yàn)楦叩梅柯实穆涞?，也是有建筑成本的?/p>

比較典型的內(nèi)訌案例有兩個(gè)。第一個(gè)是去年林家壩的濱江交子縵華，戶型圖公布的時(shí)候，友商們既眼紅又急眼，然后用舉報(bào)的方式來(lái)了場(chǎng)樸實(shí)無(wú)華的商戰(zhàn)。到現(xiàn)在你們?nèi)タ捶啃F(tuán)都找不到戶型圖。

第二個(gè)是今年的大源西招商璽項(xiàng)目，戶型圖被好好選房扒出來(lái)了，我還發(fā)了個(gè)微博的，但很快也遭到了友商舉報(bào)，說(shuō)招商不講武德。所以沒(méi)多久全網(wǎng)都刪得干干凈凈，產(chǎn)品方案還在重新做。

怎么評(píng)價(jià)開(kāi)發(fā)商拒絕內(nèi)卷呢？不好評(píng)價(jià)，但從宏觀的角度來(lái)說(shuō)，我是反對(duì)無(wú)序內(nèi)卷的。

即便如此，嚴(yán)格按照政策來(lái)執(zhí)行的新規(guī)戶型，實(shí)得率也已經(jīng)足夠高了，完全可以滿足改善性需求。

最后房段子想說(shuō)，與其卷戶型，卷立面，不如多卷一卷交付，超預(yù)期的交付。

擴(kuò)展閱讀：內(nèi)卷不是一個(gè)好詞。

內(nèi)卷作為一個(gè)中性偏貶義的詞，并不是什么好事。

放在職場(chǎng)上，作為牛馬都很反對(duì)內(nèi)卷，因?yàn)榈美氖琴Y本家，這個(gè)很好理解。放在樓市上，作為購(gòu)房者又在為內(nèi)卷歡呼雀躍，本質(zhì)上是另一種買方市場(chǎng)的“資本家”。因此，立場(chǎng)不同，對(duì)待內(nèi)卷的態(tài)度也截然不同。

其實(shí)對(duì)資本家而言，短期的內(nèi)卷是利好的，長(zhǎng)期的內(nèi)卷，依然會(huì)遭到市場(chǎng)反噬。無(wú)序的內(nèi)卷，最終會(huì)讓所有人都遭到背刺。

卷王此起彼伏的板塊，現(xiàn)在叫好聲一片，未來(lái)流入到二手市場(chǎng)的時(shí)候，說(shuō)不定是另外一番景象。

適當(dāng)?shù)挠泄?jié)制的迭代才是理想狀態(tài)，一個(gè)樓盤(pán)最核心的價(jià)值，不只存在于內(nèi)部，而是要兼顧外部。

最終價(jià)值堅(jiān)挺，但又根本沒(méi)卷起來(lái)的案例會(huì)有很多，像西派少城、寬窄學(xué)府、通錦閣、寬窄慢里、錦江首府、金地39峯...你就說(shuō)它卷不卷，你就說(shuō)它價(jià)值幾何？

現(xiàn)在的人買房，都太關(guān)注于產(chǎn)品的迭代內(nèi)卷（不排除是輿論在刻意引導(dǎo)），但產(chǎn)品之外，外部的板塊價(jià)值、配套呈現(xiàn)、長(zhǎng)期的競(jìng)合關(guān)系，更值得關(guān)注。

▼房段子團(tuán)隊(duì)簡(jiǎn)介——