REALESTATE REVIEW

圖：武康路風(fēng)貌區(qū)觀夏

來源：小紅書博主Rionida

在前幾年的那場(chǎng)疫情前，估計(jì)誰也不會(huì)想到安福路會(huì)火起來?？扇缃?，武康路和安福路作為上海Citywalk第1街區(qū)，變成了潮流宇宙的流行制造中心。

這條歷史名人故居密布、尺度適宜、長(zhǎng)約1.5公里的街區(qū)，每逢節(jié)假日便人潮洶涌。這里平時(shí)的日客流量穩(wěn)定在2~3萬人次，周末日客流量在4~5萬人次，年客流量估計(jì)可達(dá)1200萬人次。

伴隨著高流量，這里的經(jīng)營(yíng)效益也是非常顯著。2024年，武康路安福路街區(qū)的年納稅額已經(jīng)過億元。

并且這里的經(jīng)營(yíng)效益從租金上看，這里也是非常讓人震驚！

我們看下圖，小紅書上的一位博主的帖子顯示，當(dāng)前安福路一個(gè)300平米的店鋪，一個(gè)月租金價(jià)格接近70萬，這樣折算下來，日租金高達(dá)78元/天/平米。

這樣的租金報(bào)價(jià)，也可能有泡沫的成分。但無論這樣的租金報(bào)價(jià)能否最終成交，能在如此高的租金價(jià)格水平上叫價(jià)，已經(jīng)可以觸達(dá)到上海所有頂級(jí)商業(yè)的天花板。

所以研究這里的“新經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象”就非常有價(jià)值。

那么，作為上海的時(shí)尚策源地，上海NO.1的時(shí)尚街區(qū)，武康路安福路的街區(qū)經(jīng)濟(jì)模式到底是怎樣運(yùn)轉(zhuǎn)的？這里的業(yè)態(tài)又是怎樣有特點(diǎn)呢？下面我來嘗試解讀一下。

歷史文化公園里的時(shí)尚尖峰秀場(chǎng)

武康路-安福路街區(qū)并不是一條純粹意義上的商業(yè)街，這片占地50公頃的梧桐樹下、綠意環(huán)繞的街區(qū)空間，更是一片歷史文化公園。一直以來，這里被譽(yù)為“萬國(guó)居住建筑博覽街區(qū)”。

其中， 武康路被譽(yù)為上海中心城區(qū)最具歐陸風(fēng)情街區(qū)之一，安福路的建筑風(fēng)格融合了英國(guó)、法國(guó)和西班牙文藝復(fù)興等特色。

圖：武康路安福路街區(qū)面積區(qū)域 來源：房地產(chǎn)觀察家

武康路和安福路兩旁種植著高大的梧桐樹，茂密的枝葉形成了天然的綠色屏障，為街道營(yíng)造出了一種幽靜、舒適的氛圍。這里陽(yáng)光透過樹葉的縫隙灑在地面上，形成斑駁的光影，給人一種浪漫而愜意的感覺。

除了優(yōu)雅的環(huán)境、小尺度適合步行的街道，這里還曾是許多名人的居所。

街區(qū)內(nèi)有61處歷史文物建筑、37處文化資源。如巴金、宋慶齡、唐紹儀、周作人、黃興等，這些名人故居承載著豐富的歷史文化內(nèi)涵，這里是了解上海近現(xiàn)代歷史和文化名人的重要窗口。

以巴金故居為例：當(dāng)年的上海文聯(lián)主席、文學(xué)巨匠巴金入住武康路113號(hào)進(jìn)行創(chuàng)作，成就了著名的《隨想錄》，這本質(zhì)上是時(shí)代對(duì)知識(shí)分子的禮遇，是國(guó)家對(duì)文化事業(yè)的重視，更是對(duì)一位 “把心交給讀者” 的作家的最高致敬。這棟房子的意義早已超越居住屬性，成為中國(guó)現(xiàn)代文學(xué)的精神坐標(biāo)。

所以，武康路-安福路街區(qū)是一條典型的小馬路、小店鋪集群式的潮流街區(qū)，但它與一般的潮流街區(qū)的不同點(diǎn)是：這是一條散落在老洋房中的潮流街區(qū)。

圖：武康路風(fēng)貌區(qū)街景 來源：房地產(chǎn)觀察家

從純商業(yè)體量規(guī)模上看，整條街區(qū)的體量類似于一個(gè)3~5萬方左右的中小型購(gòu)物中心，只不過這樣的散落在梧桐樹街區(qū)中的商戶，總面積有50萬平米，街區(qū)核心的帶狀空間面積約有10萬平米，還有大量的歷史文化遺產(chǎn)作為妝點(diǎn)。

這里共有144家商戶，其中70%都是80-150㎡中小面積店鋪，他們平均每10米1家接續(xù)布局于街道的兩側(cè)，這里的店鋪密度居上海各條歷史街區(qū)之首。

圖：武康路安福路文化遺產(chǎn)和商業(yè)布局空間關(guān)系圖 來源：小紅書博主飛豬全球游、房地產(chǎn)觀察家自制

就是因?yàn)檫@樣的地段、這樣的優(yōu)質(zhì)環(huán)境、經(jīng)典的建筑群落和豐富的歷史人文底蘊(yùn)，造就了這里的商業(yè)氛圍就洋溢著優(yōu)雅的氣質(zhì)。

所以，當(dāng)武康路和安福路街區(qū)在上?？钙鹆藭r(shí)尚的大旗，那就意味著作為時(shí)尚尖峰秀場(chǎng)的的舞臺(tái)，這里就是要不斷制造新流行。就注定了這里的業(yè)態(tài)將快速變化，這幾年來，整條街區(qū)每年的品牌迭代比率高達(dá)25%。

不過，在這樣的快速變化中，也有著它的基本盤，那就是這里重點(diǎn)聚焦于快消、服裝、美妝和香氛這四大業(yè)態(tài)。

圖：武康路安福路人流熱力圖 來源：徐匯文旅

從初代 “新消費(fèi)”網(wǎng)紅，

到情緒經(jīng)濟(jì)的全面開花

早在2012年，武康路和安福路憑借這里獨(dú)特的文化氛圍環(huán)境，吸引了法式輕食、精品咖啡等業(yè)態(tài)入駐，至此奠定了街區(qū)業(yè)態(tài)的格調(diào)。

在2017年到2021年期間，著名香氛品牌觀夏、美妝品牌話梅、生活美學(xué)品牌野獸派、循環(huán)商業(yè)品牌多抓魚、三頓半原力飛行咖啡館等一批極具創(chuàng)新理念和流量的首店集體入駐之后，整個(gè)街區(qū)流量快速提升。

圖：原三頓半原力飛行安福路店（2021~2024年）

來源：小紅書博主 城市有意思

截至目前，風(fēng)貌街區(qū)入駐品牌約85%以上為近年來創(chuàng)立的自主品牌，且創(chuàng)始人團(tuán)隊(duì)以80后為主，具有鮮明的時(shí)尚性和年輕力。

發(fā)展到2025年，野獸派、三頓半等初代網(wǎng)紅品牌開始撤離，一批新的明星主理潮牌店、多巴胺潮玩集合店、服裝美妝香氛店、咖啡輕餐飲店、環(huán)保創(chuàng)新店，構(gòu)成了時(shí)下的主流。

下面我們來看一批典型品牌。

BM是一家來自意大利的快時(shí)尚品牌，以 “辣妹風(fēng)” 著稱。其服裝風(fēng)格簡(jiǎn)約、休閑又帶有性感元素，常以短款上衣、短裙、短褲等為主要單品，展現(xiàn)出年輕、活力、時(shí)尚的形象，深受追求潮流的年輕女性喜愛。

圖：BM安福路店 來源:小紅書博主番茄紅提咸檸七

而13DE MARZO 是巴黎創(chuàng)立的時(shí)尚潮流品牌。它以創(chuàng)新多元的服飾維度和先鋒自由的風(fēng)格，融合前衛(wèi)精神與潮酷街頭風(fēng)尚，打造摩登時(shí)裝世界。品牌構(gòu)建了以玩偶動(dòng)物園為核心的產(chǎn)品體系，標(biāo)志性的小熊玩偶形象深入人心，通過可拆卸佩戴的立體玩偶傳遞溫暖情緒。

圖：13DE MARZO品牌，來源：小紅書博主番茄紅提咸檸七

wiggle wiggle 安福路店作為韓國(guó)原創(chuàng)設(shè)計(jì)品牌中國(guó)首店，它以 “家” 為概念打造沉浸式空間，融合色彩美學(xué)與藝術(shù)互動(dòng)性；產(chǎn)品主打萌系實(shí)用設(shè)計(jì)，作為生活方式品牌，產(chǎn)品涵蓋時(shí)尚、家居、旅行等領(lǐng)域，成為安福路兼具設(shè)計(jì)感的潮流地標(biāo)。

圖：wiggle wiggle品牌，來源：小紅書博主番茄紅提咸檸七

話梅安福路店以 “新潮酒店廚房” 為概念，采用工業(yè)風(fēng)獨(dú)棟倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)計(jì)，一層開放休閑且寵物友好，二層空間寬敞；匯聚400+美妝品牌、超9000個(gè)SKU，小樣豐富，被稱 “小樣海洋”。

圖：HARMAY話梅安福路店 來源：小紅書博主Hidesign·設(shè)計(jì)

從這批店鋪中可以看出，情緒經(jīng)濟(jì)、明星潮牌、可持續(xù)時(shí)尚、文化的在地化敘事、健康餐飲仍是整條街區(qū)傳遞的文化符號(hào)和價(jià)值觀。

從“拍照經(jīng)濟(jì)” 到“新理念文化街區(qū)”轉(zhuǎn)型

安福路和武康路早期是以社交媒體上的日常街拍快速出圈的，但隨著消費(fèi)者對(duì)「打卡式消費(fèi)」的厭倦，如今這里已經(jīng)不再只有街拍，而是新理念、新場(chǎng)景消費(fèi)目的地，業(yè)態(tài)也在向沉浸式、互動(dòng)式升級(jí)。

我們看下面幾個(gè)例子。

國(guó)潮香氛品牌觀夏在這里研發(fā)了“武康路香調(diào)”這一新IP，就確定了這條街主打 “香氛 + 文化體驗(yàn)”的特色主題，從而吸引了一批國(guó)內(nèi)外新型香氛品牌扎堆入駐，逐步構(gòu)建起了這里獨(dú)有的香氛產(chǎn)業(yè)集群。

比如，誕生于格拉斯，成長(zhǎng)于紐約的LE LABO 勒萊柏品牌在上海的第四家門店「集雅香氛實(shí)驗(yàn)室」在2025年4月選址武康路沿街洋房，保留建筑木質(zhì)結(jié)構(gòu)與侘寂美學(xué)，將手工調(diào)香傳統(tǒng)與社區(qū)生活感結(jié)合。

而2024年5月入駐的氣味日記，主打「城市記憶香氛」，以武康路、外灘、南京路等上海地標(biāo)為靈感，推出多款限定香水。其中「武康路」香水以梧桐、柏樹、雪松為調(diào)，還原街區(qū)的文藝氣質(zhì)與歷史韻味。

圖：武康路 LE LABO和氣味日記 來源：小紅書博主Rhythm、小甜菊豆

而美妝新零售品牌話梅憑借“工業(yè)風(fēng)倉(cāng)儲(chǔ) + 咖啡公共休息區(qū)”，構(gòu)成了安福路最美街角的畫面。

這里人們散落在沿街的露營(yíng)風(fēng)休憩椅上，面對(duì)著安福路最熱鬧的街角，看著來來往往的時(shí)尚游客，這種街角駐足就將商業(yè)空間延伸至公共街道，打破了傳統(tǒng)零售的封閉性，將商業(yè)空間轉(zhuǎn)化為城市客廳，制造出整個(gè)街區(qū)的“社交樞紐”。

話梅店所在的安福路 - 武康路街區(qū)，因這類設(shè)計(jì)元素成為上海網(wǎng)紅打卡密度最高的區(qū)域之一。

圖：話梅安福路店 來源：房地產(chǎn)觀察家

而著名香氛品牌觀夏店則將歷史建筑活化與東方美學(xué)表達(dá)的深度融合，它以東方香氛為介質(zhì)，通過 “框景”“借景” 手法重構(gòu)空間，將庭院白玉蘭、天井光影與室內(nèi)展陳貫通，形成 “步移景異” 的東方園林體驗(yàn)。

圖：湖南路觀夏店 來源：小紅書博主San33

由此可見，HARMAY話梅、觀夏等品牌超前的店鋪設(shè)計(jì)與產(chǎn)品理念，也成為社交媒體熱點(diǎn)，兩者分別占據(jù) “流量頂流” 與 “文化頂流”，共同支撐街區(qū)商業(yè)生態(tài)。

在零售方面，“綠色街區(qū)”與“循環(huán)經(jīng)濟(jì)”也成為安福路武康路街區(qū)的新理念。

時(shí)尚界當(dāng)前的流行潮流就是可持續(xù)的時(shí)尚。從前兩年的三頓半咖啡原力飛行店，到現(xiàn)在仍在街區(qū)中的多抓魚循環(huán)商店、安踏0碳使命店，都深得年輕人的認(rèn)可。

圖：安踏0碳使命店和多抓魚循環(huán)商店 來源：房地產(chǎn)觀察家

生活方式實(shí)驗(yàn)室 & 全球新品首發(fā)地

在當(dāng)下商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目過剩，購(gòu)物中心高度同質(zhì)化的時(shí)代，創(chuàng)新的線下商業(yè)已經(jīng)在各種文化資源齊聚的地方醞釀發(fā)生。

而每個(gè)城市的歷史文化街區(qū)，作為能夠打敗時(shí)間的城市文化遺產(chǎn)，具備獨(dú)一無二的稀缺性。

所以，我們看到，安福路武康路作為國(guó)家級(jí)歷史文化街區(qū)，完全打破了中國(guó)各地歷史文化街區(qū)里陳舊的、千篇一律的民俗業(yè)態(tài)的模式，他們不僅致敬著歷史，還以全球化的創(chuàng)新眼界，引領(lǐng)著整個(gè)上海創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)的未來。

從本質(zhì)上看，安福路武康路就是一種新型的花園街區(qū)里的時(shí)尚秀場(chǎng)，這里的街區(qū)雖小，但影響力巨大。

這里新興業(yè)態(tài)不斷爆發(fā)，良性的商業(yè)生態(tài)環(huán)境已經(jīng)形成，這種歷史文化街區(qū)的時(shí)尚化轉(zhuǎn)型的案例，這里不是簡(jiǎn)單的商業(yè)街區(qū)，而是生活方式的實(shí)驗(yàn)室。

現(xiàn)如今，徐匯區(qū)將風(fēng)貌街區(qū)納入「全球新品首發(fā)地」戰(zhàn)略，預(yù)計(jì)會(huì)有更多國(guó)際品牌在此試水快閃店或定制款產(chǎn)品。

而這樣的一種歷史文化街區(qū)的更新模式，在國(guó)內(nèi)絕無僅有，值得廣泛借鑒。

商業(yè)項(xiàng)目

華東地區(qū)-上海：//// / / / / / / / / / / / / /

杭州：/ |紹興：| 蘇州：|合肥：|福州：

華北地區(qū)-北京：///////|天津：

華南地區(qū)-廣州： | |深圳： / |惠州： |臺(tái)灣：

西南地區(qū)-成都：/////// |重慶：//

華中地區(qū)-長(zhǎng)沙： / ｜武漢：

西北地區(qū)-西安：/

東北地區(qū)-吉林：

文旅城市：| | | |

住宅：| |

酒店民宿非標(biāo)住宅：

文旅項(xiàng)目

華東地區(qū)-南京： |合肥：/ |莫干山：

華南地區(qū)-江西：/

西南地區(qū)-云南：/ |昆明：|眉山：

東北地區(qū)-大連： |

西北地區(qū)-寧夏：

華北地區(qū)-北京：// |秦皇島： |承德：

華中地區(qū)-鄭州：

西北地區(qū)-西安：

新物種、新趨勢(shì)、新觀察

行業(yè)趨勢(shì)

國(guó)際案例

曼谷：

日本：| | | | | | | |

美國(guó)：

德國(guó)：

巴黎：

房地產(chǎn)觀察家核心特色 Featured Insights

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