當(dāng)城市不再擴(kuò)張，當(dāng)人口進(jìn)城的紅利結(jié)束，當(dāng)市中心的老小區(qū)居住條件越來(lái)越差。

當(dāng)那些高公攤、低層高、戶型又稀爛的商品房無(wú)人問(wèn)津，當(dāng)年輕人不再喜歡結(jié)婚，出生率下降，人口老齡化越來(lái)越嚴(yán)重。

接下來(lái)的中國(guó)房地產(chǎn)，游戲規(guī)則會(huì)發(fā)生什么變化？

很顯然，以土地財(cái)政為核心的新房開(kāi)發(fā)模式，已經(jīng)不再適應(yīng)未來(lái)的中國(guó)社會(huì)的發(fā)展趨勢(shì)。

未來(lái)的5年，中國(guó)必須要重構(gòu)房地產(chǎn)游戲規(guī)則，用來(lái)重新提振中國(guó)樓市，重啟樓市財(cái)富效應(yīng)。

首先第一點(diǎn)，就是會(huì)逐漸推出現(xiàn)房銷(xiāo)售制度，徹底取代已經(jīng)執(zhí)行了30年的期房預(yù)售制度。

去年我們的住建部就已經(jīng)明確了將會(huì)逐漸推行現(xiàn)房銷(xiāo)售制度。

用現(xiàn)房銷(xiāo)售制度取代期房預(yù)售制度，將是中國(guó)樓市最重要的制度性改革，它將會(huì)徹底改變中國(guó)房地產(chǎn)的供需關(guān)系。

一旦正式推行現(xiàn)房銷(xiāo)售制度，新房供應(yīng)量將會(huì)大幅減少，整個(gè)市場(chǎng)需求大部分將轉(zhuǎn)向二手房，二手房市場(chǎng)將會(huì)徹底復(fù)蘇。

像現(xiàn)在的美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，市場(chǎng)中二手房的占比也高達(dá)85%，新房?jī)H僅占比15%。

歐美國(guó)家的房地產(chǎn)大多數(shù)都是以二手房市場(chǎng)為主，新房比例都非常小。

未來(lái)五年，中國(guó)樓市也將從以新房為主全面轉(zhuǎn)向以二手房為主。

第二點(diǎn)，未來(lái)5年，國(guó)家會(huì)把存款利率降到接近0，把房貸利率降到2%以下，推動(dòng)租賃型市場(chǎng)的發(fā)展。

未來(lái)在中國(guó)的大城市，會(huì)有大量的租賃房出現(xiàn)，很多人買(mǎi)房不僅僅是為了預(yù)防通脹，博取房?jī)r(jià)升值的機(jī)會(huì)，同時(shí)還可以出租，獲得更好的租金回報(bào)率。

目前中國(guó)一線城市的租金回報(bào)率是1.8%，強(qiáng)二線城市的租金回報(bào)率是2.2%，部分三線城市的租金回報(bào)率已經(jīng)超過(guò)了3%。

只要把存款利率和貸款利率同時(shí)降到租金回報(bào)率之下，大城市里買(mǎi)房需求立刻就會(huì)被激活，大量的租賃房就會(huì)出現(xiàn)。

不僅僅是個(gè)人會(huì)買(mǎi)房來(lái)出租，甚至是國(guó)家也會(huì)下場(chǎng)，大規(guī)模收購(gòu)二手房，當(dāng)成長(zhǎng)租房來(lái)出租。

這是國(guó)家構(gòu)建租售并舉住房新發(fā)展模式的關(guān)鍵。

第三，本輪最大規(guī)模的城市更新將重啟去庫(kù)存，利用5年左右的時(shí)間，把過(guò)去供應(yīng)太多的新房庫(kù)存徹底去掉。

同時(shí)還會(huì)利用城市更新，把老破小變得更新，租金售價(jià)可能也會(huì)上漲。

預(yù)計(jì)本輪城市更新將對(duì)22萬(wàn)個(gè)小區(qū)進(jìn)行全面改造。

本輪城市更新大家一定要記住3點(diǎn)：

第一，經(jīng)過(guò)國(guó)家認(rèn)定的D級(jí)危房全部拆遷，規(guī)模預(yù)計(jì)達(dá)到2000萬(wàn)戶。

第二，城中村項(xiàng)目，只要方案成熟，也全部拆遷。

第三，2000年之前的老破小，如果不是D級(jí)危房，全部改造。

本輪城市更新，是未來(lái)五年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)擴(kuò)內(nèi)需，擴(kuò)消費(fèi)的重中之重。

經(jīng)過(guò)本輪城市更新之后，新房庫(kù)存量和老房子庫(kù)存量將會(huì)明顯下降，同時(shí)老房子還會(huì)變得更新。

所以中國(guó)大城市的房?jī)r(jià)和租金，將會(huì)穩(wěn)定上漲。

第四點(diǎn)，未來(lái)5年，國(guó)家一定會(huì)下場(chǎng)收購(gòu)二手房變成租賃房和保障房。

目前國(guó)家之所以還沒(méi)有大規(guī)模下場(chǎng)收房，主要是兩個(gè)原因：

一個(gè)原因是收儲(chǔ)的錢(qián)利率太高，錢(qián)太貴，

第二個(gè)就是租金還是不夠高。

后面一旦連續(xù)降息，加上城市更新推動(dòng)的租金上漲，國(guó)家下場(chǎng)大量收購(gòu)就會(huì)發(fā)生。

更何況國(guó)家還要增加保障房的供給，只有通過(guò)大量收購(gòu)，才能增加保障房的供應(yīng)量。

第五點(diǎn)，就是提出好房子標(biāo)準(zhǔn)，提高層高，徹底消滅公攤。

一個(gè)是新修的《住房項(xiàng)目規(guī)范》，住宅層高從2.8米，提高到不低于3米。

另一個(gè)是越來(lái)越多的城市允許住宅做更多贈(zèng)送面積，逐步推進(jìn)“取消公攤”。

以前的房子公攤普遍在25%以上，層高甚至比2米8還低，壓抑的房間感覺(jué)頭頂著鍋蓋似的。

過(guò)去十幾年城鎮(zhèn)化太粗放了，這種成批復(fù)制的鴿子籠，活該現(xiàn)在沒(méi)人要。

通過(guò)大力推行好房子，不僅可以讓每塊地賣(mài)的更貴，同時(shí)還可以激發(fā)整個(gè)市場(chǎng)的換房需求。

第6點(diǎn)，交易稅費(fèi)將會(huì)下降，持有稅費(fèi)將會(huì)出現(xiàn)。

也就是說(shuō)，增值稅大概率將會(huì)取消，取而代之將是房產(chǎn)稅。

2024年7月中央就已經(jīng)提出，要逐漸完善房地產(chǎn)稅收制度。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是交易環(huán)節(jié)的稅收將會(huì)減少，持有環(huán)節(jié)的稅收將會(huì)增加。

所以未來(lái)一旦大城市的房?jī)r(jià)租金再次出現(xiàn)迅速上漲，房產(chǎn)稅試點(diǎn)就會(huì)出現(xiàn)。

未來(lái)5年你會(huì)發(fā)現(xiàn)：中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展思路，將會(huì)出現(xiàn)非常徹底的轉(zhuǎn)變。

原來(lái)那一套土地與基建互相反哺、地方瘋狂賣(mài)地，開(kāi)發(fā)商高周轉(zhuǎn)高負(fù)債蓋房、調(diào)控一會(huì)掐脖子一會(huì)松綁的傳統(tǒng)房地產(chǎn)模式，已經(jīng)徹底被國(guó)家拋棄了。

房地產(chǎn)發(fā)展新模式將會(huì)在未來(lái)五年逐漸成型。

總結(jié)起來(lái)就是：增量時(shí)代結(jié)束，存量時(shí)代到來(lái)；新房時(shí)代結(jié)束，二手房時(shí)代到來(lái)；單軌制時(shí)代結(jié)束，雙軌制時(shí)代到來(lái)；土地財(cái)政時(shí)代結(jié)束，房產(chǎn)稅時(shí)代到來(lái)。差房子的時(shí)代結(jié)束，好房子的時(shí)代到來(lái)。

在一個(gè)存量為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，房子反而會(huì)成為越來(lái)越多普通人的投資首選，不管是租金和房?jī)r(jià)都將穩(wěn)定增長(zhǎng)。

加入大山老師的房產(chǎn)群，請(qǐng)識(shí)別下方二維碼進(jìn)群。