在溫州的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，學(xué)區(qū)房一直是備受矚目的焦點(diǎn)。它不僅承載著家長(zhǎng)們對(duì)孩子優(yōu)質(zhì)教育的殷切期望，也是投資者眼中具有特殊價(jià)值的資產(chǎn)。

然而，近年來(lái)，溫州學(xué)區(qū)房的走勢(shì)卻如同坐過(guò)山車一般，充滿了變數(shù)。

上午，一套擁有廣小+六中溫州頭部雙學(xué)區(qū)的皇家大廈法拍房流拍，而僅憑溫州市實(shí)驗(yàn)小學(xué)學(xué)區(qū)的頭部學(xué)區(qū)房上田小區(qū)法拍房卻成了香餑餑。

同樣是老破大法拍房，為何有這不同的境遇。

皇家大廈位于鹿城區(qū)廣場(chǎng)路與府前街交匯處，東臨公安路,南臨鼓樓街，西臨府前街，北臨廣場(chǎng)路。附近生活配套醇熟，充滿老城煙火氣。施教區(qū)為廣場(chǎng)路小學(xué)、溫州實(shí)驗(yàn)中學(xué)。

區(qū)位圖/來(lái)源百度地圖

該房源皇家大廈601室面積約140.68m2，起拍價(jià)375萬(wàn)元，起拍單價(jià)約2.67萬(wàn)元/m2，因無(wú)人出價(jià)流拍。

拍賣(mài)結(jié)果/來(lái)源阿里法拍

根據(jù)貝殼二手房顯示，該小區(qū)掛牌價(jià)約46774元/m2，建面約140㎡的房源，二手房掛牌總價(jià)是500-580萬(wàn)不等，掛牌單價(jià)約3.6-4.1萬(wàn)元/㎡左右。

來(lái)源貝殼

雖然本次法拍房的起拍價(jià)遠(yuǎn)低于二手房掛牌價(jià)，但仍因無(wú)人報(bào)名流拍。

而在去年3月，該小區(qū)一套建面約105m2房源吸引31人報(bào)名，最終成交總價(jià)560萬(wàn)，成交單價(jià)5.31萬(wàn)/㎡，溢價(jià)率達(dá)到了驚人的178%。

熱搶的原因是該房源起拍總價(jià)非常有誘惑力，201萬(wàn)起，起拍單價(jià)約19083元/㎡，3萬(wàn)多人圍觀，在開(kāi)拍前就備受市場(chǎng)熱議。

來(lái)源阿里法拍

反觀今天這套房源，不僅房源面積大，價(jià)格上也缺乏誘惑力，最終流拍也在情理之中。不過(guò)，等到該房源二拍時(shí)，價(jià)格優(yōu)勢(shì)會(huì)有所凸顯。

上田小區(qū)位于鹿城區(qū)萬(wàn)源路，施教區(qū)為溫州市實(shí)驗(yàn)小學(xué)、南浦實(shí)驗(yàn)中學(xué)錦繡校區(qū)（十九中）。少有的只憑借小學(xué)學(xué)區(qū)的頭部學(xué)區(qū)房。

該房源上田小區(qū)16幢401室面積約140.69m2，起拍價(jià)164萬(wàn)元，起拍單價(jià)約1.17萬(wàn)元/㎡，有5人報(bào)名并競(jìng)價(jià)29輪，最終以203萬(wàn)元成交，成交單價(jià)約14429元/㎡，溢價(jià)24%。交易稅費(fèi)均由買(mǎi)賣(mài)雙方各自承擔(dān)。

拍賣(mài)結(jié)果/來(lái)源阿里法拍

小區(qū)以樓梯房為主，北側(cè)有兩幢高層住宅。16#位于小區(qū)中心位置，東鄰溫州第四幼兒園。

區(qū)位圖/來(lái)源百度地圖

房源內(nèi)部帶裝修，但裝修風(fēng)格老舊，部分區(qū)域裝修破損。

房源現(xiàn)狀圖/來(lái)源阿里法拍

根據(jù)貝殼二手房顯示，該小區(qū)掛牌價(jià)約33700元/m2，建面約140㎡的房源，二手房掛牌總價(jià)是280-380萬(wàn)不等，掛牌單價(jià)約2-2.7萬(wàn)元/㎡左右。

來(lái)源貝殼

今年上田小區(qū)成交的幾套大面積房源，成交總價(jià)在203-261萬(wàn)不等，成交單價(jià)約1.5-1.8萬(wàn)元/m2左右。

• 建面約133㎡，成交總價(jià)約232萬(wàn)，成交單價(jià)約17415元/㎡；

• 建面約136㎡，成交總價(jià)約211萬(wàn)，成交單價(jià)約15479元/㎡；

• 建面約138㎡，成交總價(jià)約216萬(wàn)，成交單價(jià)約15683元/㎡；

• 建面約138㎡，成交總價(jià)約203萬(wàn)，成交單價(jià)約14739元/㎡；

• 建面約142㎡，成交總價(jià)約261萬(wàn)，成交單價(jià)約18351元/㎡。

因此，本次拍賣(mài)房源成交總價(jià)約203萬(wàn)元，成交單價(jià)約14429元/m2，具有一定性價(jià)比的。

皇家大廈的流拍和上田小區(qū)的順利成交，表面看兩套老破大學(xué)區(qū)房有著截然不同的命運(yùn)，實(shí)際上還是被價(jià)格拿捏。

皇家大廈雖有“廣小+六中”雙學(xué)區(qū)加持，但375萬(wàn)元的高總價(jià)和建面約140㎡的大戶型面積抬高了購(gòu)房門(mén)檻。而去年同小區(qū)小戶型（約105㎡）因低總價(jià)引發(fā)瘋搶，印證了市場(chǎng)對(duì)“價(jià)格敏感”的普遍心態(tài)。

反觀上田小區(qū)，即便僅憑實(shí)驗(yàn)小學(xué)單項(xiàng)光環(huán)，但起拍單價(jià)低至1.17萬(wàn)元/㎡，遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)，性價(jià)比優(yōu)勢(shì)直接觸達(dá)剛性需求。

不過(guò)，隨著教育政策調(diào)整與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，溫州學(xué)區(qū)房的走向仍充滿懸念。

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