這周極重要的一件事是，萬(wàn)眾矚目的深圳寶中南街坊地王“中止出讓”。

4月28日，深圳公共資源交易中心發(fā)布公告稱，原擬定于4月30日出讓的寶中南街坊A002-0060宗地，中止出讓程序。

雖然官方諱莫如深，但是從媒體公開(kāi)調(diào)查看，原因很清楚：無(wú)人應(yīng)價(jià)，是以流拍。

往前想一想，去年底一直到1-3月份，是全國(guó)一線城市屢屢爆出地王的時(shí)間段。深圳這塊寶地，也被市場(chǎng)寄予厚望，希望借著這塊地，好好的再為好不容易回暖的市場(chǎng)再加一把火。有不少觀點(diǎn)樂(lè)觀評(píng)價(jià)，這塊地有希望超過(guò)去年底后海的地王——總價(jià)185.12億。而且，3月4日，該地塊還舉行了推介會(huì)，當(dāng)時(shí)吸引了華潤(rùn)、中海、深鐵、鴻榮源、星河、華發(fā)、中國(guó)能建等等全國(guó)知名開(kāi)發(fā)商的參與。

但最終以流拍收?qǐng)?，不得不說(shuō)，這個(gè)結(jié)果令市場(chǎng)沮喪。本來(lái)渴望的再加一把火沒(méi)有了，反而是兜頭潑來(lái)一盆冷水。有粉絲私下跟我抱怨，覺(jué)得這再次反映了深圳的城市競(jìng)爭(zhēng)力下降了?？芍^是弄巧成拙，事與愿違。

我自己也判錯(cuò)了，或者說(shuō)，我本身預(yù)期已經(jīng)向下貼近保守了，但結(jié)果比我的預(yù)期還要糟糕。在土地公告公示時(shí)我撰寫的這篇文章里《》，我當(dāng)時(shí)指出了兩點(diǎn)：1）這塊地非住宅配比太高，住宅占比低（不足50%），地價(jià)不會(huì)超過(guò)后海地王，樂(lè)觀在140億左右；2）這塊地最苛刻、最令人費(fèi)解之處在于，要求再做一個(gè)“文旅商業(yè)地標(biāo)”，不僅是重商業(yè)資產(chǎn)擺明著難賺錢，關(guān)鍵是與周邊的“歡樂(lè)港灣-壹方城-萬(wàn)豪酒店”形成了重復(fù)建設(shè)，似乎毫無(wú)必要。

從結(jié)果來(lái)看，我認(rèn)為，最重要的原因：大概率正是后者關(guān)于商業(yè)規(guī)模的配比（要求整體轉(zhuǎn)讓的商業(yè)和酒店占比高達(dá)51%）以及文旅商業(yè)地標(biāo)建設(shè)的要求，最終導(dǎo)致了開(kāi)發(fā)商的集體不參與。在這樣的市場(chǎng)行情下，沉淀資金過(guò)多，風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大。而從上海、杭州、南京的土地拍賣來(lái)反向?qū)Ρ?，也可以左證這一點(diǎn)。其它城市出讓的土地，都幾乎是清一色的“核心地段+低密度+純住宅”地塊。這一點(diǎn)，和深圳非常的不一樣。

次要的因素也有，比如土地總價(jià)高，對(duì)開(kāi)發(fā)商的實(shí)力要求很強(qiáng)；以及，4月以來(lái)，中美關(guān)稅戰(zhàn)快速升級(jí)，為市場(chǎng)走向陡然增加了不確定性，已經(jīng)顯著影響了房地產(chǎn)成交情緒，開(kāi)發(fā)商在此時(shí)此刻先選擇持幣觀望，也在情理之中。

但這些，在我看來(lái)，是次要因素，主要因素當(dāng)是地塊本身的條件設(shè)計(jì)。注意，也并不是深圳的城市競(jìng)爭(zhēng)力下降，這個(gè)看法過(guò)度悲觀了。只需要你稍微仔細(xì)做點(diǎn)功課，把地塊和上海、杭州做下條件對(duì)比，就會(huì)認(rèn)同我，深圳的土地出讓條件太苛刻了，甚至是有些長(zhǎng)官意志。拿這塊地又重新設(shè)計(jì)“文旅地標(biāo)商業(yè)”，妥妥的反映出了這一點(diǎn)。寶安區(qū)政府的規(guī)劃，給人感覺(jué)是存在執(zhí)念，到今日也沒(méi)有向外界解釋清楚，為何非要在歡樂(lè)港灣一路之隔的地方，再做一個(gè)重復(fù)建設(shè)的東西？這樣規(guī)劃和要求的科學(xué)論證何在？看不出來(lái)。

順著這條線索，我認(rèn)為深圳有必要對(duì)后續(xù)的住宅用地出讓條件設(shè)計(jì)，考慮進(jìn)行一些優(yōu)化。實(shí)際上，我看到最新的一些地塊，似乎在出現(xiàn)了一些新的變化。

首要的一點(diǎn)是，要把今后“寶藏地塊”的商業(yè)比重大幅度的降下來(lái)，最好是純粹的住宅用地。這個(gè)問(wèn)題已經(jīng)談了多年了，深圳的商辦、商務(wù)公寓太多了，根本賣不掉，買家都被坑進(jìn)去了，開(kāi)發(fā)商弄一堆商辦、商務(wù)，拿在手里都不知道怎么處理，也完全不會(huì)再蠢到去拿這樣的地塊。故此，完全沒(méi)有理由再去增加這個(gè)，而應(yīng)該大比例的降下去，就是純居土地出讓。官員們以往喜歡這樣設(shè)計(jì)，因?yàn)橛猩虡I(yè)、辦公，可以引進(jìn)高大上的總部企業(yè)，可以持續(xù)帶來(lái)稅收，對(duì)外好說(shuō)政績(jī)，不似住宅一錘子買賣。但時(shí)移世易，今非昔比了，現(xiàn)在市場(chǎng)需要的是：“好地塊、好房子”，如果有這樣的地塊，市場(chǎng)真的有需求。前面已經(jīng)強(qiáng)調(diào)過(guò)多次，我們要客觀承認(rèn)，限購(gòu)10多年來(lái)，全國(guó)一線城市蓋出來(lái)的很多樓盤都很一般，在牛市中沒(méi)人關(guān)注產(chǎn)品，但在熊市中頓顯性價(jià)比不高。我后臺(tái)有些粉絲想換房（比如有錢人家給小孩換婚房），拿2000萬(wàn)還是找不到自己的“心頭好”，并不像大家想象那樣豪宅遍地。即便是深圳灣沿線，你去扒扒撿撿，真正可以稱之為豪宅的，不過(guò)一掌之?dāng)?shù)，大部分都是快銷品。有時(shí)候，我們同行開(kāi)玩笑評(píng)比深圳最豪華的“住宅”，大家的一致結(jié)論是：深圳灣一號(hào)。但是，它的用地是商辦，這其實(shí)令人哭笑不得。

配備了大量的商辦，首先影響的是住宅的宜居性，再次影響的是開(kāi)發(fā)商的投資收益。你又不是搞TOD，弄那么多商業(yè)干什么。這是首先應(yīng)該降下來(lái)的，寶藏地塊配極少的商業(yè)就夠了。非寶藏地塊無(wú)所謂，政府也不會(huì)傻到配大比例的商業(yè)。

其次的一點(diǎn)是，要把住宅的容積率降下來(lái)。市場(chǎng)多次批評(píng)過(guò)，深圳住宅的容積率太高、太高了。過(guò)往幾年，政府正常出讓的凈地，容積率上限搞到6.0。如果是舊改，開(kāi)發(fā)商給了很高的土地貢獻(xiàn)率，住宅的容積率經(jīng)常都到10.0以上去了——1平米的土地建10平米的房子。上面說(shuō)的，為什么深圳要給住宅配那么多的商辦比重，一個(gè)重要原因也在于：地塊增加了商辦，規(guī)劃部門就可以以“混合開(kāi)發(fā)”的正當(dāng)理由，把地塊的容積率大幅提上去。在牛市中，開(kāi)發(fā)商也喜歡這樣，多搞點(diǎn)公寓、寫字樓，把容積率弄上去。但在熊市中，大家都傻了，根本沒(méi)人要你這樣的產(chǎn)品。容積率搞得太高，弄得城市隨處一個(gè)樓盤都是超高層，跑到關(guān)外都能一堆超高層。放眼全球，除了香港這樣極其罕有的城市，絕大部分國(guó)際化城市，超高層都是非常少量的存在——就像最初的商務(wù)公寓定位是國(guó)際服務(wù)式酒店公寓一樣極其的少量。深圳的超高層太多了，官員們從來(lái)沒(méi)有認(rèn)真問(wèn)一問(wèn)：市場(chǎng)到底有多少人喜歡住50層、74層的樓盤呢？知不知道一個(gè)50層的樓盤，家長(zhǎng)們每天早晨送孩子上學(xué)排隊(duì)等電梯要等多久？和京滬杭比較，可以很明顯的看出，他們?cè)谧罱u的寶藏地塊，容積率普遍都很低，杭州新出地王，容積率全部都在3.0以下，3.0，在15年前，這都是高密度住宅了，現(xiàn)在在深圳，3.0已經(jīng)沒(méi)有了。

只要容積率下來(lái)，地塊的商辦比重自然就下來(lái)；反過(guò)來(lái)一樣，只要地塊的商辦比重下來(lái)，容積率自然也能調(diào)下來(lái)。給到市場(chǎng)可以造好房子的好地塊，不愁沒(méi)有開(kāi)發(fā)商出高價(jià)，因?yàn)樯钲谟袕?qiáng)勁的終端換房需求。

深圳的一些官員，依然還是停留在老思維里，認(rèn)為我是深圳，我的土地是最寶貴、最稀缺的，無(wú)論我怎么規(guī)劃都能賣到我想要的價(jià)錢。邏輯不對(duì)，事實(shí)也不對(duì)。深圳對(duì)總部基地的規(guī)劃我早年就批評(píng)過(guò)，搞太多了，總部企業(yè)都不夠了《》。各個(gè)區(qū)瘋了一樣搞總部基地競(jìng)賽，全部上商辦，好好的地段全給搞成了鬼城，到現(xiàn)在又不得不調(diào)整。超總、后海、寶中、北站，尤其是前海，這些“寶藏區(qū)域”當(dāng)初哪一個(gè)不都是規(guī)劃的大量的商辦用地，希望吸引到全國(guó)乃至全球500強(qiáng)。前海最為可笑，當(dāng)初經(jīng)過(guò)“嚴(yán)密科學(xué)”的全球規(guī)劃招標(biāo)，豪言不批一塊住宅地，全部做成世界最高端的總部基地，搞得前海的開(kāi)發(fā)商光賣這個(gè)稀缺性就足以天價(jià)。結(jié)果現(xiàn)在，天天忙著調(diào)規(guī)，把商辦改成住宅。這么搞來(lái)搞去，大家發(fā)現(xiàn)，原來(lái)規(guī)劃也不是那么嚴(yán)肅，想調(diào)其實(shí)都是可以調(diào)的。

好消息的一點(diǎn)是，我注意到，深圳最新的一些調(diào)規(guī)舉動(dòng)，反映出規(guī)劃部門在展開(kāi)優(yōu)化。

昨天深超總開(kāi)啟了第二次調(diào)規(guī)，將深灣玖序附近的一塊商服用地，也調(diào)成了住宅（R2）。這塊地占地11835平米，預(yù)計(jì)增加住宅建面約52074平米。注意，這塊地的容積率只有4.4，比深灣玖序的6.0低了27%。更是比去年底后海地王的8.0容積率，低上了接近一半！并且，沒(méi)有商業(yè)。后海地王為什么可以做到8.0容積率？就是因?yàn)樯厦嬲f(shuō)的，配備了超過(guò)30%的商業(yè)比重。

其它的地塊也是一樣，深圳4月中下旬通過(guò)調(diào)規(guī)釋放出13宗、29萬(wàn)平米住宅地塊，容積率普遍的降了下來(lái)！普遍在3.0-4.0，低的一塊地在龍華上塘，只有2.5。

這才是正確的做法，好生活需要好房子，好房子需要好地塊。地塊設(shè)計(jì)的好，不愁賣不出去。

南街坊這塊地，也可以全面取消掉所謂的“商辦”比重，以及取消掉對(duì)“文旅商業(yè)地標(biāo)”的定位，就是作為一塊無(wú)敵海景的中央居住區(qū)，容積率降到比超總還低，一定是大把開(kāi)發(fā)商搶著要。

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