我是『房段子』，您相見恨晚的房產(chǎn)軍師，目前已為10000+成都購房者提供了一整套房產(chǎn)買賣的解決方案。

我向來以實(shí)戰(zhàn)主義，穩(wěn)中求進(jìn)，并完全站在購房者的實(shí)際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過14年摸爬滾打的經(jīng)驗，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實(shí)操方案。

以下精選問答內(nèi)容來自房段子解答案例。由于以下問答信息，部分涉及到隱私等問題，因此有所刪減。均為此前問答，因此回答的內(nèi)容數(shù)據(jù)可能有一定的時效性，不能完全套用，還請理解。

房段子購房咨詢團(tuán)隊（幕后分析及數(shù)據(jù)+社保、公積金、貸款合作團(tuán)隊+新房、二手房買賣團(tuán)隊），針對你的個人問題，一些簡單的可以直接免費(fèi)回答。

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粉絲

提問

你好，現(xiàn)在成都貸款嚴(yán)不嚴(yán)格??？我打算看茶花的***，但是我個人流水的話，估計還差點(diǎn)，對象要今年6月才上班到時候才有工資流水，想問問我這個情況，要是貸款**萬可以過不？

房段子解答

有人總擔(dān)心自己買房貸款辦不下來，因為收入流水沒那么高。

但實(shí)際上現(xiàn)在銀行都是求著大家貸款，因此...很寬松。

不論是首付比例，首套認(rèn)定，還是利率的協(xié)商，又或者最開始提到的貸款額度流水問題，都在執(zhí)行靈活多變的貨幣寬松政策。

成都有些新房對接的銀行，貸款400萬內(nèi)甚至是不用看流水的，有一些問題也可以補(bǔ)充完善資料即可。

所以現(xiàn)在不是你能不能貸的問題，而是去不去貸的問題。

從歷史周期來看，銀行政策寬松的時候，往往是樓市下行的大周期里，當(dāng)銀行政策收緊的時候，那么則臨近上行周期。

那么問題來了，到底是在寬松的時候買房，還是在收緊的時候再買？

當(dāng)前寬松政策為購房者提供了歷史性機(jī)遇，但需結(jié)合自身財務(wù)狀況、風(fēng)險承受能力及區(qū)域發(fā)展?jié)摿M(jìn)行科學(xué)決策。建議建立 "政策跟蹤 - 市場調(diào)研 - 財務(wù)規(guī)劃" 三位一體的分析框架，在控制風(fēng)險的前提下把握市場機(jī)會。

未來隨著房地產(chǎn)金融制度的不斷完善，購房者可期待更多元化的產(chǎn)品選擇和更透明的市場環(huán)境。

粉絲提問

你好房老師，是這樣的，我名下在航空港有一個套二，80多平，小區(qū)叫**，13年的電梯房總高16層，出租的話一個月在1900—2000，很好出租，賣的話現(xiàn)在有人出80萬，我在糾結(jié)是賣還是繼續(xù)出租，目前不著急用錢，就是害怕后面跌沒底。買成56，我想加點(diǎn)到手80萬對方很堅決就一口價80。

房段子解答

較早前房段子粉絲問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

目前來說，我個人還是傾向于賣。

****這個小區(qū)在航空港，從板塊能級來說，在成都只能算中等偏下，整體的發(fā)展趨勢，未來能級并不高，在之前樓市快速擴(kuò)張期，憑借低廉的價格，還能吸引到剛需客群，但是現(xiàn)在樓市處于下行期，人口經(jīng)濟(jì)壓力都更大，單價也比以前高了不少，所以現(xiàn)在這類地段產(chǎn)品，處于由盛而衰的擠泡沫階段。

****本身你也很清楚的，定位剛需盤，沒有太多的改善余地和留念。位置也是板塊邊緣，還距離地鐵挺遠(yuǎn)，你說能有多大的發(fā)展前景嗎？抱歉，還真的看不到。

我判斷它的房價，在接下來的一兩年內(nèi)，還要持續(xù)下行，跌破萬元大關(guān)只是時間問題。

當(dāng)然，從另外一個角度來說，租售比，當(dāng)前1900-2000的月租，對應(yīng)的年化大概是2.9%，相對成都普遍2%左右的租售比還算相當(dāng)不錯的了，甚至也高于5年期的定存收益，也就是說，你變現(xiàn)后拿來存銀行，收益還沒有租金高。

這是不是意味著就應(yīng)該繼續(xù)持有呢？我看未必，因為繼續(xù)持有的前提是不損失本金，在本金恒定的情況下，收益越高越好，不論是變現(xiàn)存銀行還是出租，都可以靈活選擇。

但現(xiàn)在是面臨本金繼續(xù)虧損的行情，本金動輒就是幾萬十幾萬的降幅，你租房得多久才能拿回來這點(diǎn)虧損？所以抓大放小，及時止損，忽略租金收益是最理性的做法。

當(dāng)然，這個租售比正常嗎？我覺得是比較高的了，低于80萬，對市場而言，并非理性的價格，但依然會跌，說明市場并不理性，這是補(bǔ)跌超跌的現(xiàn)象作用在這類剛需盤身上，短期一兩年還不會翻身。雖然市場不理性，但是我們也無法撼動這個大趨勢，只能順勢而為，及早止損離場。

然后來看掛牌與成交，掛牌的同戶型是最大競品，目前你的同戶型，最低的掛牌大概是80萬左右，最高能有112萬至多，看高的沒意義，大家都是比對低價的，你這房子本身我看掛牌是88萬，整體裝修中等偏上，就是雜亂了一些，收拾出來還是可以的，低樓層，外面有綠植的一定遮擋，所以基本面在同戶型里不算最優(yōu)質(zhì)的，應(yīng)該屬于中等的，掛牌是合理的，沒問題。成交的角度來看，四五月最新的兩套成交，大概是83-84萬的區(qū)間，這個價格是針對當(dāng)前行情比較合理的。

所以總的來說，我認(rèn)為你這個房子本身的品相，樓盤以及板塊，還有對應(yīng)的樓市行情趨勢，都不占優(yōu)勢，現(xiàn)在買家報價80萬，雖然有一些過分，但還不是非常過分的，對比83萬多的行情，你是略有虧損的，但假設(shè)熬著不賣，我感覺很快能跌破萬元關(guān)口，到時候你損失會更大。

也就是說，雖然小虧，但是現(xiàn)在賣掉的話，能避免大虧，你這套成交后，你再觀察一年半載，會感到慶幸的。

賣掉后，80萬我建議先不要亂動了，這點(diǎn)錢并不好買房子，并沒有什么優(yōu)質(zhì)的撿漏的房源給你，你就留著存定期，或者穩(wěn)健理財，能有個2.5-3%的穩(wěn)定收益就好了，本金還不會折損，算是最理性的做法了。

至于說拉扯的話，我建議線下還是可以繼續(xù)面談下，盡量讓中介斡旋下， 拿此前83萬的成交來打動對方，最好是純到手80萬也不錯啊。當(dāng)然這些都有個大前提，那就是成交，不要因為極限拉扯最終蛋打雞飛就慘了。在成交的基礎(chǔ)上，適當(dāng)爭取自己的利益，中介也是為房東服務(wù)的，該他們發(fā)揮點(diǎn)他們的價值了。實(shí)在是爭取不了，那么就80萬果斷賣掉吧。

粉絲提問

想咨詢一下新川華府這個房子，去了解說，這個房子沒幾套了，只有頂樓?？?39戶型，我了解的價格是中間樓棟頂樓是376w。買房需求就是現(xiàn)房 南北通透 小區(qū)環(huán)境好一點(diǎn)。還有就是我在金融城工作，兩年后公司可能要去興隆湖？所以據(jù)了解新川板塊是比較好的，交了10萬定金，有點(diǎn)慌。

房段子解答

較早前房段子粉絲問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

整體來說，我覺得2.7萬的這個價格還是可以下手的，因為正常來說，新房這類純板式T2新房，長期來看真實(shí)價值在3萬以上，作為頂樓，相對正常樓層有9折的表現(xiàn)，也就是2.7萬，我認(rèn)為是符合行情的，這個價格你不虧，但也不賺，就是正常的市場價格。

現(xiàn)在一是不買會有10萬定金的損失，我估計你是被他們套路了，哄騙下簽訂的，但這個不是關(guān)鍵，關(guān)鍵是內(nèi)核值不值得。二是目前給你們的價格，我認(rèn)為還可以再去磨一磨，比如以被套路的理由所以要退定金，往往開發(fā)商還會有更多的優(yōu)惠折扣給你，三是這個樓盤不曉得是不是中介帶你們?nèi)タ吹?？如果是的話，那么中介是會?*的，這個你可以以不買了為約，讓中介也給你**，三個組合拳下來，我覺得會盡量擴(kuò)大自己的利益范圍，然后也符合滿足我們買房的內(nèi)核。一是通勤方便（目前有1號線，長期還有開車自駕），二是產(chǎn)品（中海百畝大盤，T2小高層），三是價格（正常樓層的9折了，符合市場預(yù)期），四是板塊價值。

畢竟中海新川華府這個樓盤固然有缺點(diǎn)，但是我們是一步步看著這個百畝大盤成長起來的，地段沒問題，板塊沒問題，未來沒問題，樓盤有一些瑕疵（比如高層塔樓，比如此前的維權(quán)問題），房源也有一些瑕疵（比如頂樓的漏水暴曬風(fēng)險），但歸根結(jié)底還是看性價比。

新川很久沒有350萬+，沒有2.7萬單價的純商品房產(chǎn)品了，而且還是這種板式T2產(chǎn)品，所以從性價比來看，我覺得還是可以接受的。

此前139戶型正常高樓層大概是430萬+，折合3.1萬以上，所以對比當(dāng)前的尾盤頂樓，大概就是2.7萬的單價，折扣是13%，這種折扣放在未來的二手房市場上，也是比較夸張的存在（一般來說是10%左右的折價），所以買的低，賣得低的話，依然有市場有流通性保值性。

唯一的問題，就是你們是否愿意接受這個頂樓樓，從你來我往的聊天記錄看，你們還是可以接受這種頂樓的。認(rèn)真看了樓棟位置，小區(qū)中庭，南北通透，采光視野還可以，綠化樓間距也可以，小區(qū)中庭安靜不吵，這種環(huán)境是比較適合自住的，問題不大，可以拿下。

我不是他們內(nèi)部員工，不確定是否還有更大的優(yōu)惠，不過從2.7萬的單價來說，應(yīng)該還可以稍微再去砍幾萬？

雖然的確是倉促，但人生有很多事都不會是充分考慮好了才開始的。退一萬步說，二手房現(xiàn)在你根本不敢買，比不過最原始的房東，買了跌的可能性遠(yuǎn)大于這個新房。另外一個情況就是，假設(shè)你們預(yù)算能達(dá)到五六百萬，明顯可以買更好的房子，那么放棄這定金或者鬧一鬧退還一部分也可以的。但預(yù)算就是卡死400萬內(nèi)的話，這個不妨是比較不錯的緣分，機(jī)會。

最后就是我前面說的中介的**問題，到時候還可以**，這一點(diǎn)也是好的，算下來要是370萬？就是最好的結(jié)局了，相信命運(yùn)的安排。

或者換句話說的話，370萬在新川買新房，真的很難很難。雖然頂樓有硬性問題，但是從自住，從樓盤本身，從地段價值，從實(shí)際的采光視野私密性來說，都是可行的買法。

370萬二手房就不多說了，基本上你都看不上的，除了大，一無是處。另外新房的話，在新川這個還算合適的板塊里，基本上就只剩一些差點(diǎn)的樓盤房源了，比如陸肖TOD（偏中和，產(chǎn)品做的比較差）；新川雅境（大概2樓的要280多萬，小區(qū)地段和產(chǎn)品是不錯的，但是感覺不如中海的中庭頂樓，而且它不靠近1號線，并不方便你上班）；蜀道寬境、金泰和序（偏板塊南側(cè)，緊挨著萬安，能級不高）。

綜合來說的話，雖然有些倉促，但是卡在400內(nèi)，買新川華府這種尾盤也算是撿到漏了，缺點(diǎn)是有的，但是價格降下來，極限磨一磨壓榨下的話，也還可以的。