隨著美國(guó)30年期抵押貸款固定利率三年半來(lái)首次跌破6%大關(guān)，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正悄然跨越一條具有里程碑意義的紅線。

房地美數(shù)據(jù)顯示，上述利率已降至5.98%，比一年前降低了0.78個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，根據(jù)美國(guó)住房部（HUD）的最新數(shù)據(jù)，全美抵押貸款利率高于6%的群體規(guī)模已正式超越利率低于3%的人群。

這一結(jié)構(gòu)性變化意味著，原本因“舍不得”2021年前超低利率而陷入僵持的房地產(chǎn)市場(chǎng)，正隨著持倉(cāng)成本的普遍上升而重新找回流動(dòng)性，長(zhǎng)期存在的“換房難”僵局有望在當(dāng)前利率水平下迎來(lái)轉(zhuǎn)機(jī)。

總部位于吉隆坡的亞洲房產(chǎn)科技集團(tuán)居外IQI（Juwai IQI）聯(lián)合創(chuàng)始人兼集團(tuán)首席執(zhí)行官安薩里（Kashif Ansari）對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示：“美國(guó)房貸利率首次跌破6%這一心理關(guān)口，是決定2026年樓市能否復(fù)蘇的關(guān)鍵因素?！?/p>

他進(jìn)一步闡釋道，利率的下調(diào)直接緩解了買家的月供負(fù)擔(dān)，“利率每降低0.25個(gè)百分點(diǎn)，購(gòu)房者的房?jī)r(jià)承擔(dān)能力大約能提升2.5%”。更重要的是，它正逐步打破長(zhǎng)期存在的業(yè)主“鎖定效應(yīng)”（Lock-in Effect），鼓勵(lì)更多持有低利率貸款的業(yè)主將其房產(chǎn)掛牌上市，從而逐步增加市場(chǎng)供應(yīng)。

低利率解鎖買賣雙方意愿

根據(jù)全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)（NAR）與房產(chǎn)信息平臺(tái)Zillow的分析，當(dāng)利率降至6%以下時(shí)，美國(guó)中等收入家庭的購(gòu)買力將平均提升約3萬(wàn)美元。

安薩里表示，這一變化讓許多此前被高利率擠出市場(chǎng)的潛在買家，尤其是首次購(gòu)房者與改善型買家，重新燃起了入市的希望。根據(jù)美國(guó)抵押貸款銀行家協(xié)會(huì)（MBA）的數(shù)據(jù)，當(dāng)前房貸再貸款申請(qǐng)量比一年前高出約130%。他認(rèn)為，這說(shuō)明了業(yè)主捕捉利率窗口期的強(qiáng)烈意愿。

安薩里還表示，隨著春季購(gòu)房旺季的臨近，這一心理里程碑極可能成為促成決策的“最后一推”，刺激那些因家庭變動(dòng)等剛性需求而觀望的群體加速入場(chǎng)。

根據(jù)美國(guó)人口普查局2月底發(fā)布的最新數(shù)據(jù)，2025年12月美國(guó)新房銷售的年化率為74.5萬(wàn)套，同比高出了3.8%，延續(xù)了去年第四季度的強(qiáng)勁表現(xiàn)。安薩里認(rèn)為，美國(guó)新房銷售數(shù)據(jù)持續(xù)高于去年同期，側(cè)面印證了市場(chǎng)回暖的先兆。

在美國(guó)一線城市，這種情緒的傳導(dǎo)更為直接。在加利福尼亞州爾灣工作的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人張東云（Tracy Zhang）向第一財(cái)經(jīng)記者表示，今年以來(lái)，此前保持長(zhǎng)期聯(lián)系的業(yè)主們售房意愿明顯增強(qiáng)，普遍預(yù)期二季度行情將持續(xù)向好。

她分享了一個(gè)近期案例：“一位爾灣當(dāng)?shù)氐尼t(yī)生業(yè)主主動(dòng)簽約代理出售房產(chǎn)，其物業(yè)作為帶大院子的邊套單元，定價(jià)100萬(wàn)美元。若在去年，即便掛牌90多萬(wàn)美元也難免遭遇買家砍價(jià)，今年隨著有固定收入的職場(chǎng)買家能獲得5.7%至5.8%左右的按揭利率，資金環(huán)境相對(duì)寬松，預(yù)計(jì)該房產(chǎn)將在兩個(gè)月內(nèi)成交?！?/p>

房地產(chǎn)評(píng)估應(yīng)用程序公司Reventure首席執(zhí)行官格利（Nick Gerli）稱：“未來(lái)房主的平均利率將會(huì)走高，這實(shí)際上是一件好事，因?yàn)樗鼘p弱鎖定效應(yīng)。隨著鎖定效應(yīng)持續(xù)減弱，未來(lái)我們可能會(huì)看到更多房源?！?/p>

蘇富比國(guó)際房地產(chǎn)門羅公園（Menlo Park）的經(jīng)紀(jì)人梁彥（Aya Yan Liang）也觀察到，兩周前的一場(chǎng)500萬(wàn)美元房產(chǎn)的公開看房日（Open House）吸引了60組客戶。她對(duì)第一財(cái)經(jīng)稱：“看到這么多人有意買房讓我有點(diǎn)驚喜，看來(lái)更多持幣待購(gòu)的買家愿意出來(lái)看房了?！?/p>

不過(guò)，在灣區(qū)的高端市場(chǎng)，利率的影響邏輯則更顯復(fù)雜。梁彥坦言，這次看房日最終僅收到兩份出價(jià)，少于平常年份按比例應(yīng)有的4-5個(gè)出價(jià)。她認(rèn)為，對(duì)于斯坦福大學(xué)周邊等一房難求的稀缺地段，利率并非決定性因素，買家的決策更多取決于房屋本身的品質(zhì)和科技公司股票期權(quán)的兌現(xiàn)情況。

“我聽見買家議論最多的就是公司股票兌現(xiàn)的情況。這里的科技公司員工普遍持有股票期權(quán)，通常在入職滿四年后即可開始兌現(xiàn)?！绷簭┙忉?，她的客戶中大部分都是現(xiàn)金買家，其中既包括本地的科技精英，也有亞洲投資者。

她還發(fā)現(xiàn)，供應(yīng)端并未出現(xiàn)顯著反應(yīng)?！霸谖议L(zhǎng)期維護(hù)的約100位業(yè)主名單中，目前僅有寥寥數(shù)人選擇掛牌。這說(shuō)明即便利率已降至6%以下，本地業(yè)主似乎仍不為所動(dòng)，除非是出于家庭變動(dòng)等剛性需求?！彼f(shuō)。

對(duì)全面復(fù)蘇謹(jǐn)慎樂(lè)觀

盡管市場(chǎng)釋放出暖意，但專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)于整體反彈的節(jié)奏仍持謹(jǐn)慎態(tài)度。

安薩里認(rèn)為，供應(yīng)瓶頸和房?jī)r(jià)高位仍制約全面反彈，許多買家會(huì)繼續(xù)觀望，期待進(jìn)一步降至5%區(qū)間或更多庫(kù)存釋放?？傮w而言，市場(chǎng)有了溫和復(fù)蘇的希望，但不會(huì)引發(fā)疫情后期“搶房”的火爆場(chǎng)面，可負(fù)擔(dān)性改善雖明顯，卻仍需時(shí)間消化。

牛津經(jīng)濟(jì)研究院（高級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家施瓦茨（Bob Schwartz）也對(duì)此持保留意見，他分析認(rèn)為，盡管利率結(jié)構(gòu)出現(xiàn)“交叉”，但目前所有未償?shù)盅嘿J款的平均利率僅為4.14%，這意味著大規(guī)模再融資在經(jīng)濟(jì)性上仍有較長(zhǎng)路要走。

美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)平臺(tái)Redfin首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家費(fèi)爾韋瑟（Daryl Fairweather）也認(rèn)為，盡管利率結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了“交叉”，但由于其化解過(guò)程極其緩慢，短期內(nèi)難以為市場(chǎng)帶來(lái)巨變。她稱，目前全美仍有超過(guò)半數(shù)的抵押貸款持有者享有低于4%的超低利率，這類群體依然處于深度“鎖定”狀態(tài)。甚至對(duì)于那些持有5%以下利率的房主而言，當(dāng)前的利率水平依然缺乏足夠的搬家誘因。她預(yù)判，這種“鎖定效應(yīng)”作為抑制供應(yīng)的主要因素，可能還將持續(xù)四至五年之久。

施瓦茨補(bǔ)充說(shuō)，美國(guó)完全擁有自己房屋（無(wú)抵押貸款余額）的家庭比例已經(jīng)增加。根據(jù)2024-2025年的人口普查數(shù)據(jù)，這一比例已從2010-2014年期間的33.4%上升至約40%。對(duì)于這一群體而言，好消息是房?jī)r(jià)的每一次上漲都會(huì)增加他們的房屋凈值，維持財(cái)富效應(yīng)對(duì)消費(fèi)的刺激?！皦南⑹?，這加劇了消費(fèi)群體的分化，擴(kuò)大了擁有房屋和金融資產(chǎn)的人與沒(méi)有這些資產(chǎn)的人之間的購(gòu)買力差距?！彼娣Q。

對(duì)于國(guó)際投資者來(lái)說(shuō)，安薩里表示，利率的變化同樣將刺激國(guó)際需求回流?！皝喼尥顿Y者對(duì)美國(guó)房產(chǎn)的投資興趣在過(guò)去兩年因高利率而冷卻?！彼Q，過(guò)去幾年，亞洲買家活動(dòng)波動(dòng)明顯，疫情后2023年高位反彈，但2024年因利率飆升銳減近45%，2025年則受益于經(jīng)濟(jì)恢復(fù)和部分利率松動(dòng)而強(qiáng)勁反彈。他預(yù)計(jì)，利率進(jìn)一步降至6%以下將放大這一趨勢(shì)，可能推動(dòng)亞洲買家投資額在2026年增長(zhǎng)20%-30%，尤其是在可負(fù)擔(dān)性改善的城市群中。