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春江水暖鴨先知。

要說現(xiàn)在哪個城市的樓市最熱，很多人可能還在盯著內(nèi)地的北上廣深，但真正的風(fēng)向標(biāo)，其實已經(jīng)轉(zhuǎn)向了另一邊。

就在咱們還在討論房價啥時候能止跌的時候，一河之隔的香港，樓市已經(jīng)悄悄燒了一把火。

這把火燒得有多旺？

中原地產(chǎn)的老板施永青直接放話：香港樓價這回可能要連漲六年，從2025年一直漲到2031年，累計漲幅奔著85%就去了 。

剛開始聽到這數(shù)字，估計很多人都覺得是中介在“畫大餅”，但仔細(xì)扒一扒最近的數(shù)據(jù)，你會發(fā)現(xiàn)，這事兒還真不是空穴來風(fēng)。

先看幾組硬指標(biāo)。

香港特區(qū)政府土地注冊處曬出的成績單顯示，2025年全年，香港整體樓宇買賣合約沖上了8萬多宗，創(chuàng)下四年來的新高！

那個追蹤二手房價的中原城市領(lǐng)先指數(shù)（CCL），也結(jié)束了過去幾年的頹勢，扭頭往上走。

到了今年1月，即便有圣誕長假和春節(jié)的影響，樓宇買賣登記量依然站上了7600多宗的高位，同比大增超過50% 。

更夸張的是新盤市場，有個樓盤推213套房，結(jié)果收到了4.2萬個認(rèn)購意向，超額196倍，直接成了新的“票王” 。

這哪像是樓市，簡直比搶春運(yùn)火車票還熱鬧。

房價跌了這么多年，怎么說漲就漲了？而且反彈得這么猛？

把時間拉回到2024年之前，香港樓市那叫一個慘。

那時候滿大街都是“減價盤”、“蝕讓盤”，有媒體統(tǒng)計，從2021年的高點到2025年年初，香港房價累計跌了得有25%到30% 。許多在高位接盤的業(yè)主，看著房價一天天縮水，心里在滴血。當(dāng)時市場上彌漫著一股悲觀的情緒，好像誰買房誰就是“大冤種”。

轉(zhuǎn)機(jī)出現(xiàn)在2024年2月，港府下了一劑猛藥——“撤辣”。

什么叫“辣”？

就是以前為了防止炒房，給非本地買家、買二套房的人加的一大堆額外印花稅，最高能到30% 。

這一“撤辣”不要緊，直接把壓在樓市上的大石頭給搬開了。過去一個內(nèi)地買家要是去香港買房，稅費(fèi)可能比首付還高，現(xiàn)在好了，直接和本地人一個待遇，這筆賬怎么算都劃算。

有個叫施連的年輕人，研究生畢業(yè)后就在香港工作。她眼睜睜看著家附近一個四年前死活賣不掉的樓盤，開發(fā)商一轉(zhuǎn)手改成了出租公寓，“撤辣”后又馬上“由租轉(zhuǎn)賣”。

她當(dāng)時想買還沒抽中簽，結(jié)果四個月后，那套當(dāng)初賣540萬的房子，被人620萬賣出去了。凈賺80萬，就過了四個月的手。

這事兒讓她徹底坐不住了，去年年底，她果斷在香港大學(xué)附近入手了一套700萬的次新住宅 。用她的話說，現(xiàn)在香港“每一個環(huán)節(jié)都在鼓勵你去買房貸款”。

真正讓買房人下決心的，不光是省了稅費(fèi)，還有一筆更實在的經(jīng)濟(jì)賬。這幾年香港房價雖然在跌，但租金卻像坐火箭一樣往上竄。施連算過一筆賬，她那套25平米的小房子，月租金能到24000港幣，和她每月的房貸差不多持平。

也就是說，她只需要付個首付，每個月的租金就把貸款給養(yǎng)活了，自己每年再掏個幾萬塊的管理費(fèi)就行，這不比把錢存銀行劃算？ 這就是典型的“以租養(yǎng)貸”，而且還是正現(xiàn)金流。這種“供平過租”的現(xiàn)象一旦出現(xiàn)，就會吸引大量原本觀望的人進(jìn)場 。

當(dāng)然，光靠本地人還不夠，這一輪香港樓市回暖，背后還有一支龐大的生力軍——內(nèi)地買家。美聯(lián)物業(yè)的數(shù)據(jù)顯示，2025年內(nèi)地買家在香港一二手住宅市場的注冊量接近1.4萬宗，涉及金額1379億港元，無論是宗數(shù)還是金額，都創(chuàng)下了歷史新高 。算下來，香港每賣出4套住宅，就有1套是被內(nèi)地人買走的 。

這些內(nèi)地買家主要分兩類。一類是沖著“高才通”計劃來的。過去幾年，香港敞開大門搶人，截至去年年底，各項人才入境計劃批了近40萬宗，有26萬人已經(jīng)拖家?guī)Э诘搅讼愀?。

這么多人來了，第一件事就是找地方住。另一類更有意思，是給孩子買房的內(nèi)地家長。從2024年開始，香港的大學(xué)擴(kuò)招非本地生，名額從20%提到了40%。學(xué)校周圍的房租水漲船高，這些精明的家長一合計，與其每年交給房東十幾二十萬的租金，不如直接給孩子付個首付買套房，畢業(yè)了賣掉還能賺一筆。

有個在元朗區(qū)干了多年的中介東宇，最近忙得腳不沾地。他說現(xiàn)在市場完全反過來了，以前是房子等人買，現(xiàn)在是“想買都沒東西買，除非你加價”。

有些業(yè)主一看行情起來了，原本談好的價格反手就往上加個幾十萬，買家雖然肉疼，但咬咬牙還是得跟。

樓市的火熱甚至驚動了國際大行。高盛最近直接把2026年香港樓價的升幅預(yù)測從5%調(diào)高到了12%，理由也很直接：人才政策帶來源源不斷的需求，租金在漲，按揭利率在降，交易成本又低，現(xiàn)在不買房更待何時？

看著香港樓市的這股熱鬧勁兒，挺讓人感慨的。就在兩年前，這里還是哀鴻遍野，短短時間內(nèi)，預(yù)期的轉(zhuǎn)變就這么快。說到底，樓市就是個看預(yù)期的市場，只要有人來，有錢留，有賬算，信心自然會回來。

施連說她挺喜歡現(xiàn)在的香港，前幾年股市樓市雙殺的時候，大家聚在一起心情都挺低落。

現(xiàn)在不一樣了，財富效應(yīng)起來了，大家臉上的笑容也多了。

她給自己設(shè)了個小目標(biāo)：如果這套房子漲到800萬，就考慮賣掉 。

香港的故事講完了，但問題留給了我們。

當(dāng)那個曾經(jīng)跌得最慘的市場開始絕地反彈，內(nèi)地的樓市，誰又會是第一個跟上的呢？或者說，咱們離那個“每一個環(huán)節(jié)都在鼓勵你買房”的時刻，還有多遠(yuǎn)？

你覺得內(nèi)陸哪個城市會跟上呢？或者會書寫另外一個不一樣的故事？

當(dāng)然了，我們不必羨慕香港的樓市反彈，畢竟每個城市的情況不同，香港的優(yōu)勢的是獨(dú)特的區(qū)位和人才吸引力，還有針對性的政策支持。

但我們可以從中讀懂一個道理：樓市的冷暖，從來都不是孤立的，它和每個人的生活、財富緊密相關(guān)，觀望也好，入場也罷，理性判斷、量力而行，才是最穩(wěn)妥的選擇。

畢竟，房子最終是用來住的，無論是剛需還是投資，順應(yīng)周期、尊重規(guī)律，才能在樓市的起伏中，守住自己的底氣。

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