文/謝逸楓

2025年3月9日，住建部門透露，近期正在組織編制《好房子建設指南》、修訂《住宅項目規(guī)范》，其中一項是將住宅的層高標準提高到“不低于3米”。層高不低于3米的層高標準意見，一瞬間點燃市場熱議。

層高不低于3米，最早來源于住建部門2022年公布的《住宅項目規(guī)范》征求意見稿中就擬定“新建住宅建筑的層高不應低于3.0米”。遺憾的是這一條的擬定，征求意見稿至今未落地實施，在2023年、2024年一樣引起爭論。

層高是指從本層地板到上層地板的距離。2011年版的《住宅設計規(guī)范》規(guī)定要求，住宅層高宜為2.8米。該規(guī)范從2012年8月開始實施，直接影響了此后10多年的各地住宅項目規(guī)劃工作，稱為2.8米層高天花板。

凈高是指住宅建筑實際使用高度。2005年版《住宅建筑規(guī)范》、2011年版的《住宅設計規(guī)范》，都有不應低于2.4米的強制性要求。層高與凈高是兩個不同的概念，凈高是強制性的要求，層高是一般強制性要求。

筆者認為，層高、凈高的同時增高，才是好房子的核心指標，才是真正享受住宅建筑帶來的空間感、美化感、舒適感、幸福感?！蹲≌O計規(guī)范》最應該同時修訂凈高和層高，分別為凈高不應低于2.8米，層高不應低于3米。

層高，2011年版的《住宅設計規(guī)范》規(guī)定要求，住宅層高宜為2.8米。具體到項目操作的實施層面來看，根據不同城市的居住密度和項目容積率，房屋層高基本在2.8米-3.2米之間，但達到3米及3.2%的非常少。

筆者認為，住建部門2022年公布的《住宅項目規(guī)范》征求意見稿中就擬定“新建住宅建筑的層高不應低于3.0米”，最后無法落地實施的原因，關鍵是層高不應低于3.0米，首先是與90/70的政策相沖突。

90/70的政策，戶型小，原來的土地容積率低。其次是層高不應低于3.0米，與房企開發(fā)利潤的預期不符合，會增加投資開發(fā)成本、增加材料使用成本、增加稅費成本。再次是市場需求，剛性需求占主導位置，并且大部分的城市以增量為主。

其中有一個非常特殊的因素就是房地產市場上存在限購、限貸、限售、限價、限簽、限企、限離、限商住和土地市場上存在限配建、限自持、限售價、限現房等大量的限制政策，影響房屋交易、流通。

關鍵是房地產市場、土地市場大量的限制政策，直接影響房子價格上漲空間、影響項目的開發(fā)利潤預期，影響房企對于層高不應低于3.0米的嘗試，影響“層高不應低于3.0米”意見落實，影響好房子的建設目標。

另外是高地價，高價得地的土地出讓規(guī)則和出讓模式，是影響層高不應低于3.0米落地的非常特殊因素之二。按照過去10年的成交土地來看，大中城市的土地要建成好房子的標準難度大，因為土地容積率已經規(guī)定好了，況且項目開發(fā)成本大。

最后是層高不應低于3.0米，與地方土地出讓容積率和土地出讓計劃及目標的規(guī)定有矛盾、與已經出讓的土地容積率調整難度大有關系，這是地方一直愿意執(zhí)行2011年版的《住宅設計規(guī)范》規(guī)定要求“住宅層高宜為2.8米”的背后原因之一。

筆者認為，能否打破住宅建筑層高不低于3米的魔咒，取決于五個因素，首先是好房子的標準建設指南，具有強制性、約束性。其次是住宅項目規(guī)范的修訂，獲得通過。再次是允許地方或房企自行調整土地容積率，并且不額外增加費用。

再其次是取消樓市、土地市場剩余的限購、限貸、限售、限價、限售價、限現房銷售等限制政策，讓房價回歸市場、交易自由，并且出臺層高不低于3米、好房子的相關配套政策。

最后是取消90/70政策，再允許地方或房企自行調整土地容積率，并且不額外增加費用，增加地方或房企的建設好房子積極性。毫無疑問，住宅項目規(guī)范的修訂成功、好房子的強制標準、層高不應低于3.0米的配套政策是打破魔咒的關鍵。

目前少部分城市的部分項目已能做到“3米層高”，意味著市場邏輯正在變化。隨著過去兩年市場對改善型住宅需求的提升，一些高品質住宅的層高已經上調到2.9米以上的高度，有些會要求至少達到3.1米的高度。

在項目實際建設中，一些房企在此次標準提出之前，已經在部分項目上做了類似的嘗試。按照3米的高度測算過成本，成本會有所增加。但增加的成本幅度總體可控，由于限價限簽、限自持、限購等政策限制房價上漲空間，產品溢價有限。

當務之急是取消場上的限價、限簽、限自持、限購等政策限制房價上漲空間，避免嚴重抑制產品溢價，影響層高突破2.8米天花板的限制、影響好房子的建設標準。按照新的好房子標準體系，可能對已經建造好的項目造成一定沖擊。

今年3月5日的工作報告中，首次提出”好房子”的表述，這是對好房子的肯定、非常重視、支持投資開發(fā)的態(tài)度。正如媒體所說，當前房地產市場供求關系已經發(fā)生重大轉變，人們的住房需求從“有沒有”，轉向“好不好”。

好房子標準體系，三個有利，有利起到結構性的需求引導作用，激發(fā)改善型購房需求、賣一買一、高品質的第三套需求；有利于促進住房交易的快速循環(huán)，促進二手房市場交易更加活躍；有利適應供求關系已經發(fā)生重大轉變的市場變化。

筆者認為，目前市場上的好房子，普遍的價格高于周圍同類型產品25%-35%，一定程度上反映出好房子的高價格，而高價格的背后就是建設好房子的高成本，特別是在規(guī)劃設計、投資開發(fā)、施工建設、用工材料、土地價格方面成本比較高。

要讓市場上出現更多的好房子，關鍵是好房子的規(guī)劃設計、投資開發(fā)、施工建設、用工材料、土地價格的成本下降的同時，取消市場上剩余的樓市限制措施，在貸款、稅費方面給開發(fā)好房子的房企優(yōu)惠政策，并且出好房子的配套政策。

好房子（安全、舒適、綠色、智慧），是未來發(fā)展高品質居住的目標，是未來中高收入人群的需求目標，是房企打造產品的市場需求目標，是增量到存量市場，是改善供需關系并重塑行業(yè)格局，從總量匹配向結構性匹配演進的關鍵因素。

上述標2011年版本的標準，已經執(zhí)行至今已經很長時間了。從居住品質、市場需求、房企產品戰(zhàn)略、產品的吸引力、改善供需關系、得房率提升、小區(qū)共享空間升級、行業(yè)發(fā)展來看，給房子的“身高”標準調一下，是大勢所趨、心之所向。