去年初，官渡區(qū)用專項(xiàng)債從俊發(fā)手上收購(gòu)了彩云城項(xiàng)目3宗閑置土地，這三宗土地總面積有83.11畝，彼此并不相連，都是商業(yè)用地，開(kāi)發(fā)難度大，所以俊發(fā)在2019年拿地后一直沒(méi)有開(kāi)發(fā)，沒(méi)想到6年后被政府半價(jià)收回。

俊發(fā)彩云城被收購(gòu)地塊編號(hào)及面積、價(jià)格

昨天，昆明市自規(guī)局發(fā)布了其中一宗地塊的調(diào)規(guī)公示。被調(diào)規(guī)的是編號(hào)為A15的28.8畝商業(yè)地塊，原來(lái)的容積率高達(dá)7.97，如今調(diào)整為商住混合用地，住宅占比70%，容積率也降低到了只有3.1。

這預(yù)示著這塊地很快要重新出讓了，也預(yù)示著原彩云城土地上將會(huì)再誕生一個(gè)新項(xiàng)目。云南房網(wǎng)猜測(cè)另一宗回購(gòu)的46.03畝商業(yè)地塊，可能也會(huì)調(diào)規(guī)并重新出讓。屆時(shí)，曾經(jīng)的千畝大盤(pán)彩云城，除了俊發(fā)已經(jīng)開(kāi)發(fā)的部分外，剩余土地將至少被四五家新公司分食，誕生五六個(gè)獨(dú)立項(xiàng)目。

4號(hào)線塔密站背后就是昨日商改住地塊

3年前，俊發(fā)已經(jīng)將彩云城4宗未開(kāi)發(fā)住宅地塊轉(zhuǎn)讓給了4家公司，其中的A6和A12兩宗土地，兩年前就確定由東方資產(chǎn)投資，綠城管理代建，其中 A6地塊本來(lái)在規(guī)劃中是彩云城晴灣，綠城代建后更名為云筑臻邸，前年就已上市銷售。而A12地塊則還沒(méi)有開(kāi)工。

俊發(fā)彩云城11宗地塊位置分布

2022年俊發(fā)還將彩云城的A10和A14地塊轉(zhuǎn)讓給了源鑒地產(chǎn)旗下的兩家公司，從A6和A12地塊的開(kāi)發(fā)模式看，有理由相信獲得A10和A14地塊的云南源鑒地產(chǎn)背后還有其他投資人，早前曾有消息稱信達(dá)資產(chǎn)或?qū)⒔颖P(pán)開(kāi)發(fā)這兩個(gè)地塊，但至今沒(méi)有開(kāi)發(fā)跡象。

未來(lái)甚至不排除東方資產(chǎn)投資的A12地塊，以及源鑒地產(chǎn)名下的兩宗土地，分別產(chǎn)生三個(gè)獨(dú)立項(xiàng)目。而被官渡區(qū)收購(gòu)的三宗商業(yè)地塊，面積較大的兩宗也會(huì)單獨(dú)出讓，各自開(kāi)發(fā)一個(gè)新項(xiàng)目。這就類似于經(jīng)典雙城如今的狀況——千畝大盤(pán)散架倒下，一大批獨(dú)立項(xiàng)目站起來(lái)。

綠城云筑臻邸

由于投資人眾多，項(xiàng)目各自獨(dú)立，相互競(jìng)爭(zhēng)、近身肉搏難以避免。相對(duì)來(lái)說(shuō)，越往后、能調(diào)規(guī)的項(xiàng)目在競(jìng)爭(zhēng)中越有利，比如昨日調(diào)規(guī)的A15地塊，原來(lái)的容積率高達(dá)7.97，調(diào)規(guī)后一下子降到了3.1。而綠城管理代建的云筑臻邸容積率卻有5.31，而且是舊規(guī)產(chǎn)品，所以前年發(fā)售以來(lái)銷售狀況一般。

改為商住混合用地的A15地塊除了容積率大幅度低于彩云城的住宅地塊外，還有個(gè)優(yōu)勢(shì)是地塊旁邊就是地鐵4號(hào)線塔密站，可以開(kāi)發(fā)純正地鐵盤(pán)。

地塊面積不大，開(kāi)發(fā)條件好，看上去就像是邦泰的菜。