最近，重慶渝中區(qū)一個(gè)老小區(qū)華宇渝州新都因?yàn)檐?chē)位問(wèn)題引起軒然大波。

華宇渝州新都小區(qū)交房都已經(jīng)差不多20年了，但之前它的車(chē)位只租不售。如今小區(qū)車(chē)位突然開(kāi)售，各種問(wèn)題很多，引起了廣大業(yè)主的不滿。

更重要的是，業(yè)主找到了當(dāng)年的規(guī)劃圖，使得華宇渝州新都在車(chē)位規(guī)劃建設(shè)上隱瞞多年的重大違規(guī)問(wèn)題隨之浮出水面，進(jìn)一步加劇了與業(yè)主之間的矛盾。

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事出反常，開(kāi)發(fā)商捂了近20年的車(chē)庫(kù)拿出來(lái)賣(mài)了

2004年華宇集團(tuán)旗下重慶業(yè)瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司拿下了渝中區(qū)大坪石油路地塊，開(kāi)發(fā)了渝州新都小區(qū)。項(xiàng)目建筑面積約30萬(wàn)方，容積率4左右，拿地價(jià)格是每畝265萬(wàn)元，折算樓面價(jià)不到1000元/㎡。

華宇渝州新都小區(qū)2006年交房，到如今差不多已經(jīng)20年了。然而離奇的是，20年多，華宇渝州新都小區(qū)的車(chē)位20年來(lái)一直只租不售，這種情況在重慶極為罕見(jiàn)。

為什么華宇渝州新都的車(chē)位開(kāi)發(fā)商要捂20年都不賣(mài)呢？答案恐怕只能問(wèn)蔣老板。我國(guó)也的確沒(méi)有明文規(guī)定小區(qū)的車(chē)位必須何時(shí)出售，蔣老板如果要把車(chē)庫(kù)永遠(yuǎn)捂在手里只租不售，其實(shí)也是可以的。

但是最近，華宇又突然把渝州新都的產(chǎn)權(quán)車(chē)位全部拿出來(lái)出售了。這又是為什么呢？

重慶業(yè)瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司落款于2025年12月25日的一份公告稱，渝州新都住宅地塊的車(chē)位于2025年取得了重慶市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，相應(yīng)車(chē)庫(kù)車(chē)位于2025年12月27日起開(kāi)始銷售。

2025年12月29日開(kāi)發(fā)商正式張貼出《關(guān)于渝州新都車(chē)位銷售的說(shuō)明》，將實(shí)際租賃業(yè)主的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)延長(zhǎng)至2026年1月3日。

同時(shí)，開(kāi)發(fā)商在車(chē)位銷售中心也張貼了關(guān)于渝州新都車(chē)位銷售的說(shuō)明以及相關(guān)的各種證件信息。

根據(jù)情況說(shuō)明，華宇渝州新都本次銷售車(chē)位中1號(hào)庫(kù)（A庫(kù)）無(wú)抵押，2號(hào)庫(kù)（B庫(kù)）/3號(hào)庫(kù)（C庫(kù)）抵押給了重慶渝欣創(chuàng)商業(yè)管理有限公司，目前已取得該公司出具的《同意抵押物出售的函》。

重慶渝欣創(chuàng)商業(yè)管理有限公司是重慶渝富控股集團(tuán)有限公司全資子公司，屬于重慶本地國(guó)企。公司擁有重慶業(yè)瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司相應(yīng)的停車(chē)用房的抵押權(quán)，所以同意重慶業(yè)瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司出售相應(yīng)車(chē)位來(lái)還債。

也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商將捂在手里20年未售的車(chē)位突然拿出來(lái)賣(mài)，可能主要還是為了還債。

值得一提的是，華宇物業(yè)在2014年因種種原因退出了華宇渝州新都小區(qū)的物業(yè)服務(wù)，2014年開(kāi)始由重慶鑫龍智慧社區(qū)生活服務(wù)集團(tuán)有限公司為渝州新都小區(qū)業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)。

因?yàn)檐?chē)位未出售，重慶業(yè)瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司這些年一直在收取業(yè)主們的車(chē)位租金，但卻又沒(méi)有向鑫龍物業(yè)公司繳納車(chē)庫(kù)的物業(yè)管理費(fèi)。根據(jù)該物業(yè)公司催繳函，重慶業(yè)瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司已經(jīng)欠下鑫龍物業(yè)公司2014年至2025年的物管費(fèi)37萬(wàn)多元。

另外，重慶業(yè)瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司目前陷入多個(gè)訴訟當(dāng)中，今年還被兩次公告其欠交土地增值稅，2025年10月15日九龍坡稅務(wù)局發(fā)布的公告顯示，其欠交土地增值稅的金額高達(dá)7833519.2元。

從以上種種情況來(lái)看，重慶業(yè)瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的財(cái)務(wù)狀況，實(shí)在是令人擔(dān)憂。

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驚爆大瓜，華宇渝州新都隱瞞多年重大問(wèn)題浮出水面

根據(jù)公示信息，華宇渝州新都車(chē)庫(kù)產(chǎn)權(quán)時(shí)間到2044年，如今僅剩下18年。車(chē)位備案均價(jià)約在17-18萬(wàn)，打折之后再算上大修和契稅的話，平均成本大約在16萬(wàn)左右。

有租賃車(chē)位業(yè)主說(shuō)，此前二十年租金都快交了小十萬(wàn)了。現(xiàn)在如果再掏16萬(wàn)左右才能把它買(mǎi)下來(lái)。那我之前交的10萬(wàn)算什么？加起來(lái)不就是26萬(wàn)買(mǎi)一個(gè)車(chē)位嗎？這樣算下來(lái)確實(shí)很鬧心。

2025年12月30日，有業(yè)主代表整理了《關(guān)于渝州新都車(chē)位風(fēng)險(xiǎn)告知書(shū)》，列舉了可能存在的多項(xiàng)重大風(fēng)險(xiǎn)，讀者可以看圖片內(nèi)容，我們不再贅述。

另外最重要的是，業(yè)主找到了華宇渝州新都當(dāng)年的施工圖紙，華宇渝州新都車(chē)庫(kù)規(guī)劃建設(shè)隱瞞多年的重大違規(guī)問(wèn)題隨之浮出了水面。

業(yè)主對(duì)比施工圖紙發(fā)現(xiàn)，華宇渝州新都小區(qū)規(guī)劃審批車(chē)位應(yīng)有997個(gè)，其中車(chē)庫(kù)車(chē)位868個(gè)，室外停車(chē)位129個(gè)。

華宇渝州新都小區(qū)2700多戶，即便按規(guī)劃修建997個(gè)車(chē)位，小區(qū)車(chē)位配比依舊很低。然而華宇渝州新都實(shí)際交付的車(chē)庫(kù)車(chē)位僅有473個(gè)，與規(guī)劃中868個(gè)車(chē)庫(kù)車(chē)位相比嚴(yán)重縮水，有395個(gè)車(chē)位缺口。

那么，華宇渝州新都小區(qū)縮水的395個(gè)車(chē)庫(kù)車(chē)位到底去哪里了？為什么華宇渝州新都能夠順利通過(guò)各類相關(guān)驗(yàn)收？

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離了大譜，渝州新都縮水的車(chē)位到底去哪兒了

大家都知道，不同時(shí)期的小區(qū)車(chē)位配比不同。地方政府主要通過(guò)城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定來(lái)限定小區(qū)最低車(chē)位配比。

早年間因?yàn)樗郊臆?chē)較少，所以2002年版《重慶市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》對(duì)車(chē)位配比要求很低，直到2006年后才提高了配比要求。

根據(jù)2002版《重慶市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》第十七條，新建、改建、擴(kuò)建的建筑必須按規(guī)定設(shè)置停車(chē)位。停車(chē)位的數(shù)量由建筑面積確定，居住建筑每300平方米至少設(shè)置1個(gè)停車(chē)位，公共建筑每200平方米至少設(shè)置1個(gè)停車(chē)位；其中，地面停車(chē)位應(yīng)不少于總停車(chē)位的10％。

華宇渝州新都2004年拿地，2006年交房，所以需要遵守2002版《重慶市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》，華宇渝州新都施工圖紙規(guī)劃的997個(gè)車(chē)位，正是基于該版規(guī)定下最低建設(shè)車(chē)位數(shù)。

我們來(lái)從華宇渝州新都施工圖中地塊主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)看看車(chē)位數(shù)量是怎么計(jì)算來(lái)的。

小區(qū)住宅建筑面積約276656.1㎡，按照住宅300㎡至少1個(gè)車(chē)位的規(guī)定，所以小區(qū)住宅對(duì)應(yīng)車(chē)位至少應(yīng)為923個(gè)。

公共建筑包括商業(yè)建筑面積11797.21㎡，小區(qū)配套建筑面積1560㎡，幼兒園建筑1433.67㎡，三者合計(jì)14790.88㎡，按照公共建筑200㎡至少1個(gè)車(chē)位的規(guī)定，對(duì)應(yīng)車(chē)位至少74個(gè)。

所以華宇渝州新都最低車(chē)位要求為923+74=997個(gè)。少一個(gè)都不符合當(dāng)期重慶城市規(guī)劃技術(shù)管理的規(guī)定。

因?yàn)槿A宇渝州新都的室外地面車(chē)位設(shè)計(jì)了129個(gè)，故小區(qū)室內(nèi)有產(chǎn)權(quán)的車(chē)庫(kù)車(chē)位最少應(yīng)為997-129=868個(gè)。

另外從施工圖主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)上看，華宇渝州新都地下面積16076㎡；另外還有地上停車(chē)庫(kù)建筑面積2106㎡。

有朋友看到這里可能會(huì)感到奇怪，車(chē)庫(kù)不是應(yīng)該設(shè)計(jì)在地下才不計(jì)容積率嗎？為什么會(huì)設(shè)計(jì)地上停車(chē)庫(kù)呢？

因?yàn)?002版《重慶市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》對(duì)容積率的定義和現(xiàn)在是不同的，當(dāng)時(shí)的定義是：容積率等于總建筑面積除以單位土地面積。

后來(lái)因?yàn)橥＼?chē)難問(wèn)題日益突出，重慶的容積率計(jì)算公式在2005年7月之后才被調(diào)整為地上總建筑面積（不含地下）除以單位土地面積。

換言之，2005年7月之前的項(xiàng)目地下車(chē)庫(kù)面積是要計(jì)算容積率的，多建車(chē)位意味著要少建住宅或商業(yè)，開(kāi)發(fā)商當(dāng)然不愿多建哪怕一個(gè)車(chē)位。只是因?yàn)楣芾硪?guī)定了最低配比，開(kāi)發(fā)商也不能少建車(chē)位。

根據(jù)施工平面圖的車(chē)位分布表，地上停車(chē)庫(kù)主要分布在2號(hào)樓和3號(hào)樓的一層，以及C區(qū)停車(chē)位的臨街停車(chē)庫(kù)。

再結(jié)合圖紙放大看，3號(hào)樓b座旁邊顯示應(yīng)該有1F停車(chē)庫(kù)，按規(guī)劃這里應(yīng)該有7個(gè)車(chē)庫(kù)停車(chē)位。但小區(qū)該處現(xiàn)狀情況卻是7個(gè)方正的門(mén)面，而且均有商業(yè)產(chǎn)權(quán)，早已賣(mài)出去了。

C區(qū)車(chē)庫(kù)臨街位置也顯示有1F停車(chē)庫(kù)字樣。但目前小區(qū)相應(yīng)位置的實(shí)際情況是，這些位置現(xiàn)狀也均為有商業(yè)產(chǎn)權(quán)的商鋪，而且也是很早就已經(jīng)賣(mài)出去了。

有業(yè)主懷疑，華宇渝州新都小區(qū)原圖紙規(guī)劃的2106㎡地上停車(chē)庫(kù)消失不見(jiàn)，有可能被開(kāi)發(fā)商改規(guī)成商鋪而賣(mài)掉了。不過(guò)，事實(shí)真相到底如何，大家仍無(wú)法確認(rèn)。

從業(yè)主統(tǒng)計(jì)的車(chē)位差距對(duì)比表看，除了地上車(chē)庫(kù)停車(chē)位消失之外，1號(hào)庫(kù)（A庫(kù)）、2號(hào)庫(kù)（B庫(kù)）、3號(hào)庫(kù)（C庫(kù)）實(shí)際車(chē)位數(shù)量也均遠(yuǎn)低于規(guī)劃圖紙中的車(chē)位數(shù)量，這些消失的車(chē)位到底什么情況外人就更難知曉了。

事實(shí)上，如果華宇渝州新都小區(qū)不是開(kāi)發(fā)商突然要出售車(chē)位，小區(qū)車(chē)庫(kù)車(chē)位數(shù)量相比規(guī)劃嚴(yán)重縮水395個(gè)，小區(qū)車(chē)位數(shù)不符合重慶城市技術(shù)管理規(guī)定的重大問(wèn)題，很可能還會(huì)繼續(xù)被隱瞞，業(yè)主還會(huì)一直被蒙在鼓里。

寫(xiě)在文末：

華宇渝州新都小區(qū)車(chē)庫(kù)縮水問(wèn)題被隱瞞多年，如今木已成舟，業(yè)主維權(quán)可能很難。

有部分前期已租賃車(chē)位的業(yè)主在自己車(chē)位上掛上維權(quán)標(biāo)語(yǔ)，希望以此阻止其他業(yè)主購(gòu)買(mǎi)其租賃的車(chē)位。

但畢竟小區(qū)車(chē)位配比太低了，2700多戶業(yè)主，有不少之前未能租到車(chē)位的，只能被迫在隔壁的一些小區(qū)停車(chē)。所以即便現(xiàn)在小區(qū)車(chē)位價(jià)格并不便宜，仍然也有不少業(yè)主愿意下叉購(gòu)買(mǎi)，不少車(chē)位已經(jīng)變成了私家車(chē)位。

這樣看起來(lái)，未來(lái)新購(gòu)買(mǎi)車(chē)位的業(yè)主與原租賃車(chē)位業(yè)主之間的關(guān)系可能不會(huì)很愉快。

我認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)的各個(gè)環(huán)節(jié)可能需要更加透明，才能避免開(kāi)發(fā)商各種違規(guī)甚至違法行為，避免購(gòu)房人的公共利益被輕易侵害。

另外，我認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該加大懲處力度，不能讓開(kāi)發(fā)商違規(guī)違法的成本太低，要切實(shí)保護(hù)購(gòu)房人的公共權(quán)益。

我們房地產(chǎn)行業(yè)要走的路，可能還很長(zhǎng)。