來源：市場(chǎng)資訊

（來源：搜狐焦點(diǎn)深圳）

2025年深圳樓市已經(jīng)謝幕，在公積金貸款提額、限購區(qū)松綁、降利率等組合拳的刺激下，樓市成交量也穩(wěn)定在了榮枯線之上。

聚焦到整體數(shù)據(jù)來看：2025年深圳賣出約3.79萬套新房住宅（含現(xiàn)售）、約5.62萬套二手房住宅，合計(jì)約9.41萬套住宅房源。

這個(gè)成交數(shù)據(jù)表現(xiàn)如何呢？

從歷年統(tǒng)計(jì)的結(jié)果分析，算上現(xiàn)售房的話，2025年的住宅成交總量，達(dá)到了近五年的次新高，僅次于2024年的10.28萬套。

然而，冰冷的數(shù)據(jù)是無法直接表達(dá)市場(chǎng)情緒的。大部分人，哪怕是業(yè)內(nèi)人士，對(duì)2025年樓市的感知都是，較為艱難的一年。

之所以造成這樣的市場(chǎng)“體感差”，那是因?yàn)閱渭兊某山涣坎蛔阋源硪磺?，還要結(jié)合價(jià)格、市場(chǎng)供應(yīng)、去化差異、成交周期等因素去考量。

所以，今年我們想從樓市成交的8大特征，進(jìn)一步梳理2025年的市場(chǎng)情況。

01

PART

新房住宅供應(yīng)創(chuàng)10年新低

2025年預(yù)售新房成交量同比下滑了35%，影響成交的其中一個(gè)關(guān)鍵因素就是供應(yīng)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2025年新房住宅供應(yīng)量?jī)H為32981套，是近10年供應(yīng)最低的一年，對(duì)比高峰期的2021年，直接減少了4成。

深圳中原研究中心分析，這是市場(chǎng)嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量背景下，開發(fā)商主動(dòng)謀求轉(zhuǎn)變的對(duì)策，預(yù)測(cè)未來供應(yīng)仍將維持在低位。

02

PART

現(xiàn)售占比漲至35.3%，現(xiàn)房時(shí)代加速到來

拆分2025年新房成交數(shù)據(jù)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)有趣的現(xiàn)象：

預(yù)售住宅的成交同比下降了35%；但現(xiàn)售成交卻同比上漲28%。

從趨勢(shì)來看，現(xiàn)售比例不斷上升，2025年成交占比已達(dá)到35%。另外聚焦到12個(gè)月來看，其中6/7/8/9/12月的現(xiàn)房占比更是超過四成，這意味著現(xiàn)房時(shí)代在加速到來。

03

PART

非住宅類成交增多，租售比高的產(chǎn)品受青睞

2025年的樓市數(shù)據(jù)也傳遞了一個(gè)新信號(hào)：非住宅成交占比呈現(xiàn)提升態(tài)勢(shì)。

其中新房方面，非住宅成交占比為31.4%，同比擴(kuò)大3.8%，且連續(xù)兩年增長(zhǎng)。

尤其在羅湖、南山、福田三區(qū)，非住宅成交占比均在五成以上。

二手房方面，2025年非住宅成交占比為17.5%，同比擴(kuò)大2%，達(dá)到2012年以來次高值。

福田、羅湖非住宅成交占比突破兩成，超越全市平均水平，其中福田占比最高，達(dá)到24.4%。

深圳貝殼研究院院長(zhǎng)肖小平分析，由于部分置業(yè)者轉(zhuǎn)換了配置房產(chǎn)的思路，一些地段優(yōu)越、配套成熟的小戶型公寓，因租售比較高而受到市場(chǎng)青睞。

04

PART

二手住宅成交連漲3年，占比重回6成

深圳二手住宅成交量，在經(jīng)歷2021、2022年連續(xù)兩年腰斬后，終于2023年迎來了回漲。

樂有家研究中心統(tǒng)計(jì)，2025年是二手住宅成交連漲的第3年，也是近五年來成交量最高的一年，共成交了56217套房源。

值得一提的是，此前一直扛起成交大旗的二手住宅，終于也重回主導(dǎo)位置，2025年成交占比達(dá)到6成，并且有進(jìn)一步提升的趨勢(shì)。

05

PART

2025年龍崗成交最猛，桃源居小區(qū)穩(wěn)居第一

成交量方面，細(xì)化到版塊來看，2025年住宅賣得最好的片區(qū)，無論是新房還是二手房，都是龍崗占鰲頭。

其中新房成交了8371套，全市占比約22%；二手房成交了13446套，是全市唯一成交過萬套的區(qū)域，占比約24%。

聚焦到小區(qū)來看，2025年成交靠前的二手房小區(qū)呈現(xiàn)出“老盤穩(wěn)、次新熱”的雙重特征。

成交榜一大哥依舊是老盤+大盤的桃源居小區(qū)，2025年共成交了339套房源，剔除節(jié)假日的話，每天至少能賣出1套房。

另外，山河里、悅峰華府等次新小區(qū)成交表現(xiàn)也很亮眼，前五名小區(qū)中占了兩個(gè)席位。

06

PART

二手住宅價(jià)格跌至5.4萬/㎡，接近2017年水平

量上來看，基本都是喜人的消息，接下來看看，一些比較嚴(yán)峻的數(shù)據(jù)，首先就是成交價(jià)方面。

2025年，二手住宅的成交均價(jià)滑落至54150元/㎡，全年成交均價(jià)同比微跌了1.9%。

把時(shí)間線拉長(zhǎng)對(duì)比的話，2025年的二手房均價(jià)已接近2017年的水平。而今年市場(chǎng)聽到最多的聲音，依舊是“以價(jià)換量”，難怪大家會(huì)體感市場(chǎng)依舊較差。

此前不少業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，2026年是房?jī)r(jià)企穩(wěn)的一年。目前來看，2025年的跌幅確實(shí)有明顯收窄，2026年止跌不無可能，但反彈希望渺茫，大部分房子還是回歸到居住屬性，投資價(jià)值進(jìn)一步縮減。

07

PART

去化、成交周期拉長(zhǎng)，2026年上半年依舊承壓

如果問我2026年房子會(huì)好賣嗎，我想至少上半年壓力還是比較大的。

首先來看新房，盡管2025年深圳新房去庫存效果顯著，截至年末，深圳新房住宅存量為327萬㎡，創(chuàng)四年來新低。

但受制于需求不振，去化時(shí)間再度增加，2025年去化時(shí)間約15.3個(gè)月，較去年底上升3.0個(gè)月。

二手房方面，掛盤量從年初約5.8萬套，一路走高到11月約8.9萬套，猛漲了約53.4%。海量房源也讓成交周期進(jìn)一步拉長(zhǎng)。

深圳貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2025年季度成交周期均在200天以上，季度末成交周期為209天，相當(dāng)于業(yè)主掛牌7個(gè)月才能成功賣出房源。

因此，2026年上半年，不論對(duì)開發(fā)商還是小業(yè)主而言，依舊是會(huì)比較艱難的賣房時(shí)期。

08

PART

2025年龍崗租賃成交占比最大，桃源居小區(qū)第一

2025年深圳商品住房租賃市場(chǎng)相對(duì)平穩(wěn)，套均租金同比上漲1.1%，為5610元/套/月。

有意思的是，跟二手成交數(shù)據(jù)較為同步的是，在租賃市場(chǎng)方面，龍崗的成交占比同樣最高。

深圳貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2025年龍崗租賃成交占比為23%，較2024年擴(kuò)大了1%。

中原則監(jiān)測(cè)到了租賃小區(qū)前10的名單，其中寶安的桃源居同樣排在第一。

可見，不論是租還是賣，供應(yīng)量大版塊和小區(qū)的都占據(jù)了較大優(yōu)勢(shì)。