這周很多行業(yè)人士的目光都聚焦于“兩會(huì)”。

政府工作報(bào)告中用了大段文字為今年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展定調(diào)。其中，“穩(wěn)定樓市股市”更是第一次被寫進(jìn)總體要求。

不少專家對(duì)此感到振奮，直呼今年樓市：

穩(wěn)了。

今年以來，市場(chǎng)各項(xiàng)表現(xiàn)也在佐證樓市的“止跌回穩(wěn)”。比如一線城市量?jī)r(jià)回溫、二線城市結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇、各地土拍市場(chǎng)也熱火朝天。

尤其是炸天團(tuán)久居上海，對(duì)此感受深切。作為各大房企必爭(zhēng)之地，上海的土拍熱度可謂高居不下。

就拿今年前兩次拍地來說，第一批4幅地塊竟然吸引了17家房企參拍，不僅央國企、民企參加，就連新加坡富豪也來搶灘。

第二批次，雖然只出讓一塊地，但仍有4家開發(fā)商激烈爭(zhēng)奪，熱度依舊。

唯一的“冷門”可能就是：

屢屢曝出攜巨款拿地的象嶼，再次“顆粒無收”。

難道真如業(yè)內(nèi)傳言——象嶼，要成上海土拍“棄子”？

01

關(guān)于象嶼要在上海拿地的消息，炸天團(tuán)不止聽說過一次。

去年上海第八批次土拍前，就有消息表示，象嶼瞄準(zhǔn)了寶山和奉賢的3塊土地。

并且在去年12月23日，上海象嶼置業(yè)有限公司一口氣發(fā)了針對(duì)這三個(gè)地塊的招標(biāo)計(jì)劃公告。

僅這三塊地，擬投資額就超過了100億元！

當(dāng)時(shí)，炸天團(tuán)還在想，好家伙，象嶼可真有錢，不愧是“廈門三sha”，哦不，是廈門三大國企之一。

但最終結(jié)果出來，寶山地塊象嶼根本沒現(xiàn)身，而奉賢地塊，被貝殼截了胡。

今年上海2月20日第一批次土地出讓前，象嶼拿地呼聲又很熱烈。

而且從2月5日起，象嶼旗下的“上海象盈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”就連發(fā)招標(biāo)公告，顯示出對(duì)浦東新楊思以及奉賢新城兩個(gè)地塊勢(shì)在必得的決心。

其實(shí)，前置招標(biāo)這個(gè)事兒并不新鮮。去年開始，很多房企都會(huì)通過前置招標(biāo)來壓縮項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度。

從招標(biāo)給出的投資額度來看，象嶼決心很大。

可惜，熟悉的一幕再次上演：

新楊思地塊象嶼沒參拍，而奉賢新城地塊甚至沒搶過龍湖和建華。

3月3日上海二批次土拍前，象嶼的謎之操作又又又又……出現(xiàn)了。

半個(gè)月前就放出風(fēng)聲，對(duì)嘉定新城這塊地志在必得。

最終的結(jié)果，大家都知道了。這塊地落入了招商的“口袋”里。

一次次的土拍失利導(dǎo)致的結(jié)果就是：

作為曾經(jīng)的重要戰(zhàn)場(chǎng)，2024年象嶼在上海只拿了3宗地，比2023年的4宗和2022年的6宗都要少。2025年至今還沒收獲。

如果硬要找補(bǔ)，那只能如其所說：

“我們的定位是利潤中心，對(duì)規(guī)?？剂枯^少，主要考慮盈利?！?/p>

02

土拍為分析觀察房企發(fā)展動(dòng)態(tài)提供了一個(gè)窗口。

就拿象嶼而言，縱觀其在上海的發(fā)展，與其他企業(yè)聯(lián)合拿地是其布局上海的重要方式。

就從2021年說起吧，畢竟這一年，象嶼開始突飛猛進(jìn)式發(fā)展。

這一年，象嶼拿下的3塊地基本都是合作方式，比如與招商、江蘇海鴻聯(lián)合拿下徐涇一宗宅地，之后又與龍湖、國貿(mào)合作拿下臨港一宗地塊，再后來又與招商、路勁合作開發(fā)滬青平公路北側(cè)地塊。

2022年，象嶼在上海拿下了6宗地，是最近幾年拿地?cái)?shù)量高峰。

其與合作對(duì)象的關(guān)系也愈發(fā)緊密，尤其是招商。

當(dāng)年，象嶼有一半的項(xiàng)目是與招商合作開發(fā)。一直到2023年，象嶼與招商還有深度合作。

轉(zhuǎn)折出現(xiàn)在2024年。上海土拍限價(jià)放開了，房企競(jìng)拍更自由了，但象嶼卻更低調(diào)了。

值得注意的是，象嶼的拿地方式也起了變化。

全年只有3塊地入手，而且有2塊都是獨(dú)立拿地，僅有一塊是合作競(jìng)得。

有意思的是，合作企業(yè)也不再是招商、保利之類，而是其本土好兄弟——聯(lián)發(fā)。

不知道是不是這些合作伙伴被象嶼連累怕了，畢竟，在上海，象嶼的業(yè)績(jī)和口碑可算不上太好。

03

去年黃金周期間，由于趕上一大波政策禮包發(fā)布，不少房企都吃到了銷售紅利。

但這并不包括象嶼。

去年10月9日，位于普陀桃浦的中環(huán)云悅府就發(fā)布公告，取消搖號(hào)。

這背后是，該項(xiàng)目在認(rèn)購期間推出的244套房源僅有20組認(rèn)籌，認(rèn)籌率僅約8%（引自克而瑞數(shù)據(jù)）。

這個(gè)項(xiàng)目是象嶼與浙江交投在2023年上海首輪土拍中競(jìng)得的地塊，首次開盤在2024年1月。

不過截至今天，該項(xiàng)目共推了765套房屋，目前仍有546套可售，整體去化率28.6%。

開盤一年多，去化竟然不足三成！

據(jù)說在打造時(shí)，項(xiàng)目方也投入了巨額資金，按照五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)打造會(huì)所和園林景觀；裝修標(biāo)準(zhǔn)4000元一平方米，且戶型多樣，迎合多種需求。

奈何市場(chǎng)不買賬。隨著項(xiàng)目周邊大量新盤供應(yīng)，項(xiàng)目去化再次遭遇嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

同樣存在去化問題的還有位于嘉定區(qū)的虹橋嘉悅府。

據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目于2023年3月首開，后三次加推，共推出1004套房源。但兩年多時(shí)間，該項(xiàng)目?jī)H去化七成。

產(chǎn)品質(zhì)量問題頻發(fā)是象嶼項(xiàng)目難去化的重要掣肘。

在社交平臺(tái)上，不少業(yè)主吐槽象嶼產(chǎn)品品質(zhì)，表示“買了象嶼樓盤，腸子都悔青了”。

其中，關(guān)于虹橋嘉悅府，不少業(yè)主吐槽，該項(xiàng)目涉及虛假宣傳、降標(biāo)減配。

公區(qū)、兒童區(qū)漏水、發(fā)霉就算了，更讓業(yè)主無法忍受的是，項(xiàng)目被一條全天開放的道路一分為二，而開發(fā)商銷售時(shí)使用了過期作廢的控規(guī)圖，早在項(xiàng)目開盤前，政府就已經(jīng)公示增設(shè)開放道路，但購買此小區(qū)的業(yè)主對(duì)此毫不知情，由此引發(fā)了業(yè)主維權(quán)，上百戶業(yè)主集體要求退房。

據(jù)炸天團(tuán)觀察，這種WQ案例不在少數(shù)，就不一一列舉了。

結(jié)語

或許是產(chǎn)品和業(yè)績(jī)都不達(dá)預(yù)期，去年象嶼內(nèi)部也調(diào)整了一批人員。

比如原金地商置華東區(qū)域副總裁兼環(huán)滬公司總經(jīng)理鮑軼群加入象嶼地產(chǎn)，出任滬浙區(qū)域總經(jīng)理一職；

前中南錦時(shí)營銷副總裁佟文艷加入象嶼地產(chǎn)，擔(dān)任區(qū)域總經(jīng)理助理，分管營銷條線；

前華潤置地蘇州片區(qū)營銷總關(guān)煒鵬，加盟象嶼地產(chǎn)，擔(dān)任江蘇區(qū)域營銷總。

在產(chǎn)品條線，象嶼還引入前世茂集團(tuán)設(shè)計(jì)管理部負(fù)責(zé)人張維維，擔(dān)任集團(tuán)設(shè)計(jì)中心總經(jīng)理；

還有前蘇州綠城設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人陸嘉揚(yáng)，擔(dān)任象嶼滬浙區(qū)域設(shè)計(jì)管理部總監(jiān)。

除了調(diào)人，象嶼還在調(diào)倉。

就像炸天團(tuán)總結(jié)其他房企時(shí)提到的，除了自身產(chǎn)品和口碑因素，象嶼此前在上海的布局也存在一定問題——

多集中于上海郊區(qū)。

或許也意識(shí)到應(yīng)該往市中心布局，象嶼去年拿下了位于靜安區(qū)中興路板塊的一宗地，這是象嶼首次進(jìn)入上海內(nèi)環(huán)拿地。

這個(gè)項(xiàng)目從拿地到亮相足足憋了9個(gè)月，名字也讓人印象深刻：

蘇河琹廬。

看起來，象嶼想要依靠這個(gè)項(xiàng)目打個(gè)翻身仗。

據(jù)說這個(gè)項(xiàng)目就要開盤了，是好是壞，市場(chǎng)會(huì)給出答案！

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