編者按：在經(jīng)濟轉型與行業(yè)升級語境下，企業(yè)的發(fā)展方向愈發(fā)清晰——唯有向上，方能突破重圍、觸摸新機。但向上的道路并不總是鋪滿玫瑰，有時也荊棘叢生，考驗的是企業(yè)的戰(zhàn)略定力、創(chuàng)新勇氣與持續(xù)生長的生命力。

在這一背景下，觀點新媒體繼續(xù)策劃并推出“向上而生”年度報道，尋找一批在變革中砥礪前行、推動中國經(jīng)濟與各行各業(yè)高質量發(fā)展的企業(yè)，共同迎接新的一年。

同時，我們將對話具有全球視野和豐富學識的經(jīng)濟學者與行業(yè)領袖，傾聽他們對趨勢的洞察、對成長的思考，探尋2026年“向上而生”的動力。

觀點網(wǎng) 在行業(yè)轉型背景下，真正的實力體現(xiàn)在維持基本盤穩(wěn)定與挖掘新增量的能力上。

2025年，華潤置地基本面保持穩(wěn)定，仍然位于行業(yè)銷售排行榜前4的位置。

全年銷售方面，2025年銷售收窄至2336億元；財務表現(xiàn)方面，上半年實現(xiàn)營業(yè)收入 949.2億元，同比增長19.9%，股東應占溢利118.8億元，同比增長16.2%，股東應占核心溢利100億元。

另一層面，以超過百座購物中心為基石，華潤置地的經(jīng)常性業(yè)務繼續(xù)成為利潤核心。資料顯示，2025年上半年，經(jīng)常性業(yè)務對利潤的占比已超六成。

綜合來看，憑借第二曲線、利潤規(guī)模、產(chǎn)品力體系等優(yōu)勢，華潤置地已是當下綜合競爭力最強的房企之一。

該鉆的牛角尖

2025年，華潤置地以行業(yè)第四的銷售排名，穩(wěn)住了基本盤。

據(jù)華潤置地2025年上半年業(yè)績，該公司期內(nèi)實現(xiàn)簽約銷售額1103億元，其中一線城市項目占比達到46%，為歷史最高點，超過了2024年的38%；二線城市項目占比有所縮減，但仍錄得47%高位；三線城市項目占比則繼續(xù)被壓在低于10%的水平。

最典型的例子是上海——華潤置地一向將上海視為“壓艙石”和業(yè)績高地，投入了驚人的資源，2023年、2024年都是上海區(qū)域拿地金額最高的開發(fā)商之一。

2025年，華潤置地更是大手筆投入，先是聯(lián)手越秀地產(chǎn)、中能建斬獲新楊思板塊地塊，又于8月斥資超220億元聯(lián)合南房集團收購浦東后灘+黃浦余慶里地塊包。

結果是在同一時間段內(nèi)，華潤置地在上海擁有了多個高端項目同步運作。

華潤置地擁有顯著高于同梯隊競爭對手的高端產(chǎn)品占比，也是其“持續(xù)聚焦高能級城市”戰(zhàn)略的必然結果。在行業(yè)深度調(diào)整期，該公司堅信核心城市的高凈值人群購買力更具韌性，高端產(chǎn)品利潤空間也更為豐厚。

因此，重倉一線和強二線城市，幾乎成為華潤置地的投資紀律。

還是以上海為例子，2025年華潤置地在上海市場傾注全力，主要推出外灘瑞府、澐啟濱江、翡云悅府三個“10萬+”項目，試圖在高端市場樹立絕對標桿。

其中，翡云悅府是華潤置地在上海打造的第一個悅府項目。項目地塊為2024年11月聯(lián)合中能建以及越秀地產(chǎn)，經(jīng)過202輪鏖戰(zhàn)以78.97億元總價競得的浦東新楊思地塊，地塊溢價率40.37%，樓面價7.4萬/平方米，刷新新楊思板塊的地價紀錄。

規(guī)劃方案顯示，項目容積率為2.0，擬建9棟13-17層的高層住宅、12棟4層的疊墅以及1棟19層的保障房。

拿地半年后，翡云悅府隨即開展認籌。首開入市的分別是2#、3#、4#以及5#樓，主力戶型為120平方米3房和140平方米4房，共計228套，均價10.72萬元/平方米。

澐啟濱江項目位于上海浦東后灘“九宮格”區(qū)域，是華潤置地2025年8月份拿下的“浦東后灘+黃浦余慶里地塊包”的后灘部分。

項目涉及的兩幅地塊分擬建9棟25-32層高層住宅，以及11棟16-27層高層住宅，主力戶型面積125-510平方米，涵蓋大平層及復式疊墅產(chǎn)品。

2025年11月中旬，澐啟濱江首開，推出122高層房源，備案均價約13.67萬元/平方米，。隨后項目在12月中旬加推。

外灘瑞府項目前身為華潤置地于2024年11月拿下的虹口內(nèi)環(huán)C080301單元HK191A-03地塊，地塊總價51.36億元，成交樓面價9.29萬元/平方米，溢價率11.97%。按照規(guī)劃，項目擬建設4幢24-31層高層住宅以及1幢總高3層的風貌建筑。

外灘瑞府于2025年9月首次推盤，主要推出121、161平方米3-4房，首開過會均價為14.78萬元/平方米。

這幾個項目的銷售情況也都不錯。其中，翡云悅府無疑是去年上海豪宅市場標桿，數(shù)據(jù)顯示，該盤全年推盤12次，銷售金額錄得1123套，攬金160億元，創(chuàng)下上海樓市多項記錄。

澐啟濱江在開盤1個月左右亦累計銷售了318套，銷售金額達66億元，均價20.8萬元/平方米、總價1.05億元的506平方米頂層復式也賣出去了；外灘瑞府9月份首開和12月加推表現(xiàn)也都良好。

截至年末，華潤置地成為上海銷售金額前列房企，很大程度上得益于高端項目的集中入市。

當然，上海高端市場并非無邊藍海，總量有限且競爭白熱化。2025年下半年，除華潤置地外，保利發(fā)展、招商蛇口、中海地產(chǎn)等央國企在上海的主要供應幾乎全部集中在豪宅板塊。當眾多頂尖產(chǎn)品同期入市時，高凈值客戶的注意力自然容易被分散。

比如同處虹口北外灘的華潤外灘瑞府和金茂璞元，就是去年不時被拿出來討論的“競品”。

資料顯示，金茂璞元與外灘瑞府相隔約2公里。項目地塊由中國金茂于2025年2月聯(lián)合慶隆集團以89.64億元拿下，成交樓面價11.75萬元/平方米，溢價率38.2%。

金茂璞元首期房源以備案均價16.6萬元/平方米過會，推出99套建面約126平方米-184平方米的房屋。這一價格刷新了虹口宅地單價紀錄，也較外灘瑞府項目地塊樓面價9.29萬元/平方米高出約20%。

盡管拿地較外灘瑞府晚3個月，但金茂璞元入市速度卻頗快。2025年8月初，該項目便拿到了首批預售證，于8月9日開啟認購，最終認購率達到約175%。

金茂璞元是中國金茂在上海推出的首個璞系產(chǎn)品，主打128-239平方米3-4房產(chǎn)品，首批房源總價在2000萬-3000萬元水平，目標客群與外灘瑞府接近。

外灘瑞府等到9月份才首開，首批次推盤價格14.8萬元/平方米，二批次推盤價格微漲，但都比金茂璞元低了一些。

競爭策略上，雙方各有優(yōu)勢，也在互相“較勁”。但同樣作為板塊內(nèi)標桿，開價都較周邊次新房要高不少。

就整個大市而言，高端客群仍然是目前中國樓市最活躍的一批消費者。

數(shù)據(jù)顯示，2025年的上海樓市仍在分化中行進，全年新房住宅成交45263套，面積約564萬平方米，同比減少約19%。但新房均價逆勢上漲6.93%，達到81337元/平方米，創(chuàng)下近七年來新高。

與其在更低端的泥潭里競爭，還不如往高端去卷，這可能也是目前比較樸實、直接的經(jīng)營路徑。華潤置地上半年財報中，結算毛利率反彈也在印證這個事實。

還是要核心地塊

不過，就算聚焦更多高端項目，房企仍然難于避免行業(yè)下行帶來的影響。

2025年上半年，華潤置地整體營收實現(xiàn)同比增長19.9%，但股東應占核心凈利潤同比下降了6.6%，反映出傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務利潤拖累整體盈利表現(xiàn)。

資料顯示，2025年上半年，華潤置地開發(fā)銷售業(yè)務結算收入744億元，結算面積321萬平方米。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理

在房地產(chǎn)行業(yè)的法則中，“土地是財富之母”。上一輪市場熱潮時期，房企普遍對未來持樂觀預期，土地市場高價地頻出。華潤置地作為頭部央企，為爭奪優(yōu)質資源不可避免參與其中，在一些熱點城市獲取了樓面價較高的地塊。

從拿地端看，華潤置地2020-2022年平均每年新獲取項目67個，較2017-2019年均值（83個）減少，但平均每年拿地總價增長8.27%，達到1437.1億元，單體項目拿地金額增長近34%至21.57億元。

2023年，華潤置地以全口徑拿地金額1783億元，權益對價1118億元購入68宗土地，連續(xù)第三年權益拿地金額超過千億，新增土儲計容建筑面積1325萬平方米。

2024年拿地力度有所縮減，全年拿地29宗，新增土儲計容建筑面積為393.38萬平方米，但權益金額仍達到526.47億元。

這反映出華潤置地投資上對城市能級的保持，盡量將資源往一二線城市傾斜，這是個好策略。而且產(chǎn)品還賣出了不錯的價格，2025年上半年銷售型業(yè)務結算均價上升35.5%至23192元/平方米。同期，結算毛利率15.6%，比2024年同期12.4%要高。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理

所以，華潤置地2025年對核心城市“絕對核心”地段仍有著執(zhí)著追求，不惜重金押注核心城市最核心地塊。

除上述在上海拿地外，2025年8月，華潤置地與招商蛇口聯(lián)合體經(jīng)過187輪激烈競價，以86.4億元、溢價率34.81%競得深圳寶安區(qū)一線海景宅地，樓面價5.96萬元/平方米，刷新板塊紀錄。

2025年全年統(tǒng)計下來，華潤置地新增土地面積更少，在330萬平方米出頭，但權益拿地金額已超過680億元，較2024年全年高出近160億元。

拿了更貴的地，華潤置地在融資層面的表現(xiàn)仍然領先其他房企。

一方面，取消了部分票據(jù)發(fā)行，例如4月25日宣布取消2025年度第二期中期票據(jù)（品種二）的發(fā)行計劃；另一方面，時隔六年重啟境外債，推出39億美元中期票據(jù)發(fā)行計劃，顯示仍有高頻次、大體量的自由融資能力。

據(jù)統(tǒng)計，2025年內(nèi)，華潤置地主要融資動態(tài)約15次，涉及金額約482.62億元。

同時，華潤置地債務結構也在持續(xù)優(yōu)化，融資成本處于歷史低位。數(shù)據(jù)顯示，截至2025年上半年，該公司加權平均融資成本較2024年末下降32個基點，降至2.79%，處于行業(yè)較低水平。

從債務期限來看，華潤置地平均債務期限達到6.4年，長期債務占比較高，有效降低了短期償債壓力。

“降負債、?，F(xiàn)金流”已成為行業(yè)內(nèi)企業(yè)生存與發(fā)展的核心方向，華潤置地也是如此，一切舉措圍繞“?，F(xiàn)金流、降負債、聚焦核心”進行。

作為與之匹配的策略，華潤置地2025年內(nèi)對管理架構進行了重大調(diào)整，核心方向為弱化大區(qū)平臺職能，強化總部與城市公司的直管模式。

具體來看，大區(qū)層面涉及住宅開發(fā)業(yè)務的投資、營銷、設計、成本、工程、財務等核心職能將全部取消，相關權限要么收歸總部，要么下沉至城市公司；大區(qū)僅保留商業(yè)綜合體開發(fā)、供應鏈、人力、黨建、審計法務等職能。

此外，大區(qū)角色轉變?yōu)椤斑\營督導”，由此形成“強總部+強一線+弱大區(qū)”的管理模式。另悉，華潤置地已有約20位城市總直接向總部匯報。

在此之前的2024年，華潤置地已進行過一次組織架構大調(diào)整。2024年2月6日，據(jù)媒體報道，華潤置地當時將原有7個大區(qū)重組為5個大區(qū)，原有28個地區(qū)公司重組為20個地區(qū)公司。

2026年，華潤置地繼續(xù)對組織架構進行調(diào)整，也是為了匹配目前城市布局與市場發(fā)展情況——TOP10城市公司已提供了絕大部分銷售。

“第二曲線”持續(xù)增長

開發(fā)銷售型業(yè)務保持穩(wěn)定，華潤置地還提早布局了“第二增長曲線”，近年來經(jīng)營性業(yè)務占比越來越大。

2025年，華潤置地可能實現(xiàn)有史以來第一次經(jīng)常性業(yè)務對核心凈利潤貢獻超5成。事實上，上半年經(jīng)常性業(yè)務對核心凈利潤的貢獻占比已達60.2%。

由此觀察，經(jīng)常性業(yè)務收入已成為了華潤置地提升利潤的切實路徑。

從利潤結構看，華潤置地在一定程度上已轉變?yōu)橐患乙赃\營驅動的企業(yè)，優(yōu)質的商業(yè)資產(chǎn)和穩(wěn)定的租金收入構成了應對開發(fā)業(yè)務波動的強大緩沖。

資料顯示，2025年上半年，華潤置地經(jīng)常性收入當中經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務營業(yè)額為121.1億元，同比增長5.5%；輕資產(chǎn)管理業(yè)務營業(yè)額為60億元，同比增長1.1%；生態(tài)圈要素型業(yè)務營業(yè)額為24.5億元，同比減少7.7%。

更為重要的是，經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務核心凈利潤同比增長9.6%至60億元，已遠遠超過了開發(fā)銷售型業(yè)務，且毛利率同比提升1.4個百分點至72.9%。其中，最突出的是購物中心板塊。

目前的經(jīng)營性不動產(chǎn)規(guī)模，已經(jīng)幫助華潤置地挖掘了寬闊的護城河，并實現(xiàn)成本壓降。

2025上半年，華潤置地購物中心實現(xiàn)租金收入104億元，同比增長9.9%；營業(yè)成本及兩費占比分別下降0.9個百分點和2.0個百分點，毛利率及經(jīng)營利潤率分別升至78.4%及65.9%；預計全年EBITDA成本回報率9.7%。

同期，購物中心實現(xiàn)零售額1101.5億元，同比增長20.2%，近九成在營購物中心零售額排名當?shù)厍叭?；整體出租率為97.3%，租售比維持在12%。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理

購物中心數(shù)量的增加，也為華潤置地商業(yè)REIT未來擴募提供了充足的資產(chǎn)儲備，進一步推動了大資管業(yè)務模式轉型創(chuàng)新。

數(shù)據(jù)顯示，截至2025年6月30日，華潤置地資產(chǎn)管理規(guī)模4835億元，較2024年末增加214億元。其中，購物中心資管規(guī)模3131億元，較2024年末增長5.1%，占比高達65%。

進入2025年，華夏華潤商業(yè)REIT已連續(xù)兩次宣布進行擴募，首次是在3月，擴募資產(chǎn)為蘇州昆山萬象匯；第二次是在7月，擬購入項目包括杭州蕭山萬象匯項目、沈陽長白萬象匯項目以及淄博萬象匯項目。

2025中期業(yè)績發(fā)布會上，華潤置地首席財務官郭世清就表示，正積極推進公募REIT常態(tài)化擴募，“看監(jiān)管的審批，計劃未來做到300億到500億的規(guī)模。我們的資產(chǎn)還是很充足的，計劃平均每年推出規(guī)模大概在50億到100億元之間?！?/p>

總的來說，華潤置地“收租”和“服務”業(yè)務的賺錢效果很不錯。

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