石牌村舊改，迎來雙重關(guān)鍵進(jìn)展！

一邊是保留提升規(guī)劃正式公示，配套將全方位升級；一邊是租房市場遇冷、拆遷補(bǔ)償方案曝光。

村民心態(tài)隨之出現(xiàn)新變化，舊改進(jìn)程也因此迎來新的轉(zhuǎn)折。

｜圖源：廣州規(guī)自局

壹

石牌村地處天河CBD核心區(qū)，南向黃埔大道、北抵崗頂商圈，對望珠江新城，東南側(cè)就是馬場地塊，還能一條黃埔大道直達(dá)金融城。

這樣的先天區(qū)位優(yōu)勢，讓其舊改從一開始就自帶復(fù)刻“馬場”的潛力。

｜廣州樓市發(fā)布 制

繼華威達(dá)酒店清租、廣保豐田地塊騰退圍蔽后，石牌村終于迎來保留提升規(guī)劃正式公示。

總建設(shè)量達(dá)到197萬方，在現(xiàn)行規(guī)劃上增加了3.87萬方，涉及住宅、商業(yè)、教育、路網(wǎng)等全方位調(diào)整。

｜廣州樓市發(fā)布 制圖

樓市君總結(jié)了下，有四大關(guān)鍵信息
1）生活用地調(diào)整用途，新增6.85萬方住宅。

此前一直作為石牌村生活用地的AT0711047地塊，此次正式調(diào)整為二類居住用地兼容商業(yè)商務(wù)用地。

根據(jù)公示細(xì)節(jié)，該地塊占地約1.36萬方，總計容建筑面積達(dá)8.86萬方，其中6.58萬方都是住宅。

如果按照100方/套常規(guī)戶型來計算，該地塊未來將新增約650套住宅。

｜圖源：廣州規(guī)自局

2）新增兩大商業(yè)，有望迎來新的商業(yè)地標(biāo)。

商業(yè)配套上，除了復(fù)合地塊1.7萬方的商業(yè)商務(wù)空間，規(guī)劃還明確：

AT0711054地塊由原先的二類居住用地，調(diào)整為純商業(yè)商務(wù)用地，未來可打造集商場、高端辦公、特色業(yè)態(tài)于一體的商業(yè)綜合體。

該地塊建筑限高130米，建成后大概率會成為石牌村的商業(yè)新地標(biāo)，與潘祠復(fù)建等商業(yè)形成聯(lián)動，進(jìn)一步激活片區(qū)活力。

｜廣州樓市發(fā)布 攝

3）路網(wǎng)升級為三橫兩縱，告別城中村擁堵困境。

住宅、商業(yè)到位了，石牌村最核心的交通痛點(diǎn)，也在本次規(guī)劃中得到了針對性解決。

此次規(guī)劃根據(jù)石牌村現(xiàn)有村落肌理，將原先兩橫一縱支路結(jié)構(gòu)，調(diào)整為三橫兩縱，同時部分道路寬度從20米調(diào)整為15米。

路網(wǎng)加密，交通微循環(huán)會變得更順暢，擺脫“堵在城中村”的困擾。

｜石牌村內(nèi)實(shí)景

| 廣州樓市發(fā)布 攝

4）新增中小學(xué)用地、21處公服，兼顧民生與文化傳承。

除了住宅、商業(yè)、路網(wǎng)等硬件升級，也兼顧了民生便捷與文化傳承。

教育配套上，公示明確AT0711019地塊規(guī)劃為中小學(xué)用地，占地1.26萬方。與新增住宅、升級商業(yè)形成呼應(yīng)。

也就是說，未來石牌村將形成住宅+商業(yè)+學(xué)校的完整生活閉環(huán)。

｜廣州樓市發(fā)布 攝制

除此以外，AT0711047、 AT0711054 兩塊核心地塊將配建共21處公共服務(wù)設(shè)施，涵蓋頤康服務(wù)站、衛(wèi)生服務(wù)站、 小型消防站等。

同時，規(guī)劃還新增了一塊文物古跡用地，不破壞老石牌的文化記憶，也能實(shí)現(xiàn)“舊貌換新顏”，保留老廣州韻味。

｜石牌村

｜廣州樓市發(fā)布 攝

貳

舊改規(guī)劃的火熱推進(jìn)，石牌村的拆遷補(bǔ)償方案（征求意見第一稿）也于近期曝光。

安置面積最高獎勵3.5層；棄產(chǎn)補(bǔ)償1.6萬元/平；限時簽約獎勵1萬元/棟。

首個車位享使用權(quán)（產(chǎn)權(quán)歸村集體），后續(xù)車位需自費(fèi)購買。

該方案整體處于天河舊改平均水平，但結(jié)合石牌村的CBD核心區(qū)位，不少村民認(rèn)為“未達(dá)預(yù)期”。

｜廣州樓市發(fā)布 制

然而現(xiàn)實(shí)情況，凸顯了舊改的必要性。

一方面，村內(nèi)居住環(huán)境差，租房市場冷清。

石牌村雖然占據(jù)天河CBD黃金地段，但村內(nèi)握手樓密布、光線昏暗、巷道狹窄、消防壓力大、配套老舊，整體居住體驗(yàn)較差。

環(huán)境短板越來越突出，也越來越多的人“搬離”這里。

｜廣州樓市發(fā)布 攝

不同于往年租客扎堆的熱鬧景象，近期樓市君實(shí)探發(fā)現(xiàn)，村內(nèi)放租的部分房東表示“可議價”，租金下跌幅度也十分直觀。

石牌村一房一廳的租金均價，已從前兩年的1200-1300元/月，降至如今的800-1000元/月。

部分樓齡久、位置偏的房源，月租甚至下探至500-700元，部分房源空置率更是接近三成。

要知道，租房收入長期以來是石牌村村民的核心收益來源，而這一收益的縮水，也讓大家開始重新審視舊改的價值。

｜廣州樓市發(fā)布 攝

另一方面，石牌村的年終分紅也不盡如人意。

據(jù)了解，石牌村去年年底分紅約7000-2萬元/人。說實(shí)話，這個水平在廣州城中村中并不算高。

而舊改升級后，依托改造后的高端物業(yè)租賃、集體產(chǎn)業(yè)運(yùn)營，再加上緊鄰馬場、扎根CBD的核心區(qū)位優(yōu)勢，村集體的收入大概率會大幅提升。

村民分紅也有望實(shí)現(xiàn)增長，這讓不少人對舊改充滿期待。

｜廣州樓市發(fā)布 制

一邊是舊改帶來的配套升級與未來發(fā)展預(yù)期，一邊是當(dāng)下租房收益下滑、分紅偏低的現(xiàn)實(shí)。

舊改，已然成為石牌村破局突圍、承載村民美好生活向往的關(guān)鍵出路。

等到路網(wǎng)打通、學(xué)校落地、商業(yè)建成，石牌村將迎來嶄新的面貌。

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