2月15日，馬年新年開工后第二天，提出十年“再造一個(gè)新廣州”的廣州開始開足馬力抓經(jīng)濟(jì)。馬場(chǎng)地塊的拍賣就是廣州重塑廣州樓市的宣言，這塊地一上來就吸引了億萬人的關(guān)注。

這場(chǎng)從早上開始拍賣，直至晚上才競(jìng)出結(jié)果，歷經(jīng)9小時(shí)的243輪的激烈爭(zhēng)奪，最終越秀地產(chǎn)以236.0365億元斬獲這宗珠江新城核心絕版寶地。

馬場(chǎng)地塊的住宅地塊樓面價(jià)85687元/㎡，為廣州歷史樓面價(jià)TOP1，總價(jià)為歷史第二，僅次于亞運(yùn)城地塊的255億元。

馬場(chǎng)地價(jià)拍賣的落槌，也將是廣州豪宅價(jià)格的新紀(jì)元，有人認(rèn)為，廣州豪宅的門檻將開啟22萬元時(shí)代，超級(jí)藏品時(shí)代即將來臨。

而在眾多業(yè)界專家眼中，越秀地產(chǎn)是為了“再造一個(gè)新廣州”瘋狂下注。

01

又一次保利越秀雙雄會(huì)

馬場(chǎng)地塊位于珠江新城東區(qū)核心，是珠江新城最后一塊大型待開發(fā) “寶地”，處于珠江新城 — 金融城 — 琶洲 “黃金三角” 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。

馬場(chǎng)始建于1992年，曾是亞洲第二大賽馬場(chǎng)，1999年，賽馬場(chǎng)停業(yè)后轉(zhuǎn)為汽車城、家居賣場(chǎng)低效業(yè)態(tài)。

2月25日，馬場(chǎng)地塊（1期地塊）以186億元總價(jià)出讓，吸引了保利、越秀、珠實(shí)、招商、華潤(rùn)置地、廣州城投、廣州地鐵、廣州建筑等8家房企巨頭競(jìng)相爭(zhēng)奪。

而前來圍觀的吃瓜群眾熱情也十分高漲，超10萬人圍觀，服務(wù)器一度崩了。

地塊爭(zhēng)奪可謂十分激烈，從上午10點(diǎn)開始報(bào)價(jià)至11點(diǎn)，已經(jīng)有59輪報(bào)價(jià)，報(bào)價(jià)為198億元、直逼200億元。

經(jīng)過激烈叫價(jià)競(jìng)爭(zhēng)后，僅剩保利發(fā)展和越秀地產(chǎn)鏖戰(zhàn)至最后，越秀地產(chǎn)每次出價(jià)后，保利發(fā)展都要等到最后時(shí)刻才加價(jià)，而越秀地產(chǎn)顯然是志在必得，很快就出價(jià)，直至最后以236億元的價(jià)格勝出。

馬塊地塊住宅部分超8.56萬元/平方米的成交樓面價(jià)，則刷新了廣州紀(jì)錄，超過2023年末海珠區(qū)琶洲西區(qū)地塊（琶洲樾）7.57萬元/平方米的價(jià)格。

地產(chǎn)大咖薈認(rèn)為，越秀地產(chǎn)之所以至在必得，是因?yàn)?025年，保利發(fā)展在高端住宅市場(chǎng)上太過耀眼，得益于保利玥璽灣、保利華創(chuàng)都薈天珺、保利天曜等高價(jià)項(xiàng)目的貢獻(xiàn)，2025年，保利發(fā)展在廣州實(shí)現(xiàn)469.75億元權(quán)益金額，542.66億元全口徑金額，一舉將越秀地產(chǎn)全口徑308.22億的銷售金額遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在身后。

如果這塊地最終被保利發(fā)展拿下，那么珠江新城的高端住宅定價(jià)權(quán)將會(huì)牢牢掌握在手中。

反觀越秀地產(chǎn)，2021-2023年，越秀地產(chǎn)超越保利發(fā)展，就是靠在豪宅市場(chǎng)上的發(fā)力，勇奪“廣州一哥”。而2024年、2025年，保利發(fā)展轉(zhuǎn)而在豪宅市場(chǎng)上發(fā)力，再次奪回“廣州一哥”的寶座。

想要在廣州市場(chǎng)再次奪回“一哥”寶座的越秀地產(chǎn)對(duì)于馬場(chǎng)地塊可謂志在必得。

正是因?yàn)檫@種心理，保利發(fā)展也不甘心讓越秀地產(chǎn)輕易拿下馬場(chǎng)地塊，不斷地抬價(jià)實(shí)際上也是一種競(jìng)爭(zhēng)策略，如果能夠拿下馬場(chǎng)地塊，就掌握珠江新城片區(qū)豪宅定價(jià)權(quán)，沒有拿下，也為保利玥璽灣、保利華創(chuàng)都薈天珺、保利天曜等高價(jià)項(xiàng)目贏得很好的競(jìng)爭(zhēng)氛圍。

據(jù)專家測(cè)算，馬場(chǎng)地塊保本成本高達(dá)15.7萬元/平方米，越秀地產(chǎn)或?qū)檫@個(gè)項(xiàng)目開出20萬+以上的價(jià)格，這將為保利發(fā)展珠城兩個(gè)豪宅的銷售和定價(jià)都大有裨益。

這也是兩家房企鏖戰(zhàn)到最后一刻、不肯輕言收兵的重要原因。

02

下足血本誓奪“廣州一哥”

為了重新奪回“廣州一哥”寶座，越秀地產(chǎn)可謂下足了血本。

近兩年，越秀地產(chǎn)亦不斷加大在廣州的投資力度，僅2025年就拿了9宗地，總地價(jià)106.16億元，是唯一一家在廣州拿地金額過百億元的房企，占了廣州全年涉宅用地成交金額的五分之一。

在總結(jié)2025年競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手保利發(fā)展之所以能夠完勝越秀地產(chǎn)的原因，越秀地產(chǎn)認(rèn)為，保利發(fā)展在豪宅市場(chǎng)上全面飄紅是重要原因。

所以越秀地產(chǎn)不惜在馬年一開始就花費(fèi)236億搶下馬場(chǎng)地塊，為其增添重奪“廣州一哥”寶座的籌碼。

同時(shí)，越秀地產(chǎn)也參與過馬場(chǎng)地塊的前期整理和開發(fā)，包括周邊市政路、隧道、地下空間完善等，并配合進(jìn)行地塊征收。對(duì)于這塊地的價(jià)值和后期如何發(fā)揮其城市價(jià)值，自然十分清晰。

從市場(chǎng)層面來看，馬場(chǎng)1期地塊作為2026年廣州土地市場(chǎng)的“開年大戲”，競(jìng)拍時(shí)長(zhǎng)及競(jìng)價(jià)輪數(shù)雙雙刷新歷史，熱度遠(yuǎn)超預(yù)期，顯著推高了區(qū)域樓面地價(jià)預(yù)期，也將對(duì)后續(xù)市場(chǎng)走勢(shì)產(chǎn)生重要影響。

豪宅市場(chǎng)向來是樓市的風(fēng)向標(biāo)，作為核心區(qū)的稀缺宅地，馬場(chǎng)地塊的出讓對(duì)廣州高端住宅市場(chǎng)及土地市場(chǎng)的信心提振有重要作用。

當(dāng)然，馬場(chǎng)地塊的重新拍賣，意義遠(yuǎn)不只這些。馬場(chǎng)地塊原先是低效業(yè)態(tài)，逐漸與廣州CBD核心區(qū)的發(fā)展定位脫節(jié)。此后，越秀地產(chǎn)作為一級(jí)土地開發(fā)商，配合政策將馬場(chǎng)內(nèi)的各商戶逐漸清退，汽車城、馬會(huì)家居、馬會(huì)酒店等相繼停業(yè)撤場(chǎng)。

作為“珠江新城—金融城—琶洲”黃金三角的最后一塊拼圖，馬場(chǎng)也將結(jié)束低效用地狀態(tài)，進(jìn)入全新的發(fā)展轉(zhuǎn)型階段。

根據(jù)規(guī)劃，馬場(chǎng)地塊將打造高端住宅+頂奢商業(yè)+甲級(jí)辦公+文體公園+優(yōu)質(zhì)教育的全能綜合體。

03

嚴(yán)苛的配建要求

越秀地產(chǎn)瘋狂下注馬場(chǎng)地塊，為下一個(gè)十年“再造新廣州”，做好硬脊梁，但馬場(chǎng)地塊對(duì)越秀地產(chǎn)是福是禍尚難預(yù)料。

2026年，越秀地產(chǎn)是憑借著這個(gè)地塊走上逆襲之旅，超越保利發(fā)展，重新沖上一哥王座；還是被這塊地嚴(yán)苛的配建要求拖累呢？

馬年開工第一天，廣東省高質(zhì)量發(fā)展大會(huì)上，廣州就提出十年再造一個(gè)新廣州的目標(biāo)，第二天就拍賣馬場(chǎng)地塊，顯然廣州對(duì)于馬場(chǎng)地塊寄予了厚望，希望其盡快發(fā)展成為高效用地塊。

因而，馬場(chǎng)地塊出讓條件設(shè)定了極為嚴(yán)苛的配建要求，旨在打造“國際消費(fèi)中心城市”的標(biāo)桿項(xiàng)目。這些要求遠(yuǎn)超普通商業(yè)地塊，主要集中在?高端商業(yè)引入、自持運(yùn)營、公共配套、歷史保護(hù)與生態(tài)融合?等方面。

根據(jù)拍賣條件，核心配建要求有：

?必須引入頂級(jí)商業(yè)運(yùn)營商并實(shí)現(xiàn)高銷售業(yè)績(jī)，廣州點(diǎn)名要求引進(jìn)北京SKP（北京華聯(lián)旗下的全球頂級(jí)奢侈品百貨品牌），并且要求該高端百貨項(xiàng)目在建成運(yùn)營后的?6年內(nèi)，累計(jì)銷售額不得低于300億元人民幣?。這一指標(biāo)直接與土地出讓條件掛鉤，未達(dá)標(biāo)將面臨違約風(fēng)險(xiǎn)。

越秀地產(chǎn)在做馬場(chǎng)土地一級(jí)整理的時(shí)候就已經(jīng)在和北京SKP接觸，引進(jìn)應(yīng)該難度不大，但是建成運(yùn)營6年內(nèi)，累計(jì)銷售額不低300億，相當(dāng)于平均每年50億元的銷售額，這對(duì)于越秀地產(chǎn)來說，將是不小的挑戰(zhàn)。

第二個(gè)要求也十分苛刻，?強(qiáng)制建設(shè)并自持高端酒店及公寓。必須在地塊內(nèi)建設(shè)一家?計(jì)算容積率建筑面積不低于45,000平方米的國際知名五星級(jí)酒店?，并配套建設(shè)同品牌的酒店式公寓?，而且要求該酒店及公寓在運(yùn)營6年內(nèi)的累計(jì)經(jīng)營產(chǎn)值不得低于20億元，項(xiàng)目建成后，?所有商業(yè)和商務(wù)物業(yè)（約20.9萬平方米）必須由開發(fā)商全自持?，持有年限與土地出讓年限一致，不得出售或分割轉(zhuǎn)讓。

這不僅考驗(yàn)越秀地產(chǎn)的酒店運(yùn)營能力，而且考驗(yàn)其資金壓力。目前天河區(qū)內(nèi)，就有十余家五星級(jí)酒店，其競(jìng)爭(zhēng)壓力不小。

同時(shí)，拍賣要求開發(fā)商總投資額不低于60億，且要求馬場(chǎng)地塊商業(yè)和住宅同步建設(shè)，以縮短開發(fā)周期，避免爛尾風(fēng)險(xiǎn)。

另外還要求開發(fā)商需承諾長(zhǎng)期持有核心商業(yè)資產(chǎn)，不得散售；并設(shè)定最低年度稅收貢獻(xiàn)額，未達(dá)標(biāo)時(shí)需補(bǔ)足差額或接受處罰。

從前期的土地整理開始，越秀地產(chǎn)就對(duì)馬場(chǎng)地塊志在必得。普睿數(shù)智廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉認(rèn)為，在本次土拍鏖戰(zhàn)的最后幾個(gè)小時(shí)，越秀地產(chǎn)幾乎每次都在對(duì)手出價(jià)之后立刻加價(jià)回應(yīng)，所用時(shí)長(zhǎng)不超一分鐘，充分顯示其有備而來，信心滿滿。至于本次土拍所附加的嚴(yán)苛條件，例如高端商業(yè)和酒店的引入，相信其早已在拍地之前已和相關(guān)主體達(dá)成合作意向。拿下馬場(chǎng)地塊，意味著未來一段時(shí)間廣州樓市仍是越秀、保利雙雄爭(zhēng)霸的格局，第一之爭(zhēng)懸念繼續(xù)。

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