近期新城控股召開(kāi)內(nèi)部電話會(huì)議，系統(tǒng)回顧了2024年公司運(yùn)營(yíng)成果，并釋放了從“保信用”轉(zhuǎn)向“守價(jià)值”的核心戰(zhàn)略信號(hào)。

會(huì)議披露，自去年8月償債壓力緩解后，公司通過(guò)調(diào)整銷(xiāo)售策略、優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)、聚焦商業(yè)運(yùn)營(yíng)效率提升等舉措，逐步實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)企穩(wěn)。

盡管銷(xiāo)售額同比下滑，但單價(jià)提升、減值計(jì)提接近尾聲、商業(yè)板塊逆勢(shì)增長(zhǎng)等積極因素，為2025年的利潤(rùn)反轉(zhuǎn)埋下伏筆。然而近期爆發(fā)的總部討薪事件，為這份“企穩(wěn)”增添了不確定性。

一、電話會(huì)議核心內(nèi)容解析

1、開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)：以?xún)r(jià)換量策略顯效，去化壓力仍存

2024年，新城控股可售貨值約750億元，其中老庫(kù)存占比73%（550億元），全年平均去化率55%，較歷史平均水平（60%-70%）有所下降。

為應(yīng)對(duì)市場(chǎng)低迷，公司自2024年8月起實(shí)施“守價(jià)值”策略，收回銷(xiāo)售折扣，推動(dòng)均價(jià)從9800元/㎡（2024年）升至10800元/㎡（2025年1月）。

這一策略雖短期犧牲了銷(xiāo)售規(guī)模，但改善了利潤(rùn)率，且?guī)齑鏈p值計(jì)提基本完成，為2025年利潤(rùn)釋放騰出空間。

2、商業(yè)運(yùn)營(yíng)：逆勢(shì)增長(zhǎng)成亮點(diǎn)，三四線壁壘穩(wěn)固

商業(yè)板塊是新城控股2024年最大亮點(diǎn)：新開(kāi)業(yè)吾悅廣場(chǎng)15座（目標(biāo)12座），運(yùn)營(yíng)收入128億元（目標(biāo)125億元），同比增長(zhǎng)13%。

截至2024年末，累計(jì)開(kāi)業(yè)廣場(chǎng)達(dá)173座。這些區(qū)域商業(yè)新增供給極少，競(jìng)爭(zhēng)壓力小，疊加返鄉(xiāng)消費(fèi)紅利，推動(dòng)同店收入增長(zhǎng)5%-6%。此外，公司通過(guò)商戶迭代（20%-30%）、空間改造、員工激勵(lì)等方式提升運(yùn)營(yíng)效率，進(jìn)一步鞏固了商業(yè)護(hù)城河。

3、融資策略：信用置換抵押，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可控

為降低融資成本與違約風(fēng)險(xiǎn)，新城控股持續(xù)將信用類(lèi)融資置換為抵押類(lèi)融資。

2024年新增吾悅廣場(chǎng)抵押融資170-180億元。2025年到期剛性債務(wù)約81億元（含美元債），其余債務(wù)可通過(guò)再抵押或續(xù)借緩解壓力。

早期商業(yè)抵押率基本在30%，根據(jù)最新政策可放寬為50%，以此來(lái)增加融資金額。同時(shí)仍存在20余座未抵押廣場(chǎng)。

4、戰(zhàn)略調(diào)整：收縮拿地，聚焦存量?jī)?yōu)化

公司明確表示，短期內(nèi)恢復(fù)大規(guī)模拿地的可能性較低，重點(diǎn)轉(zhuǎn)向存量債務(wù)償還、應(yīng)付款支付與貨值利潤(rùn)提升。這一策略與行業(yè)整體收縮趨勢(shì)一致，但也可能制約中長(zhǎng)期土儲(chǔ)質(zhì)量。若未來(lái)一二線城市出現(xiàn)優(yōu)質(zhì)低價(jià)地塊，新城或擇機(jī)補(bǔ)倉(cāng)，但目前仍以“守”為主。

5、減值與土地收儲(chǔ)：輕裝上陣可期

2024年減值計(jì)提規(guī)模較前三年大幅減少，預(yù)計(jì)2025年隨銷(xiāo)售均價(jià)回升，減值壓力基本消除。此外，公司正與地方政府、國(guó)央企、城投公司洽談土地收儲(chǔ)，有望通過(guò)資產(chǎn)處置進(jìn)一步回籠資金。

二、2024年運(yùn)營(yíng)總結(jié)：韌性背后的隱憂

1、業(yè)績(jī)表現(xiàn)：商業(yè)扛旗，住宅承壓

2024年，新城控股合同銷(xiāo)售額401.7億元，同比下滑47%，遠(yuǎn)超行業(yè)平均降幅（12.5%）。但商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入同比增長(zhǎng)13%，租金收入達(dá)119.5億元，成為支撐股價(jià)的關(guān)鍵因素。這種“住宅失速、商業(yè)補(bǔ)位”的結(jié)構(gòu)，凸顯了雙輪驅(qū)動(dòng)模式的價(jià)值，但也暴露了對(duì)三四線住宅市場(chǎng)的過(guò)度依賴(lài)。

2、財(cái)務(wù)安全：降債增效，流動(dòng)性仍緊

通過(guò)縮減土儲(chǔ)規(guī)模（較高峰期下降68%）、處置低效資產(chǎn)（回籠185億元），公司有息負(fù)債從2022年的710億元壓降至558億元，融資成本降至6.05%。然而，貨幣資金與短期負(fù)債的巨量缺口、三四線資產(chǎn)減值風(fēng)險(xiǎn)（如三線二手房?jī)r(jià)格同比降9.4%），仍是懸頂之劍。

最新爆發(fā)的總部討薪事件更是敲響警鐘：截至2024年前三季度，公司應(yīng)付賬款高達(dá)462億元，其中農(nóng)民工工資拖欠問(wèn)題頻發(fā)（如河南商丘、山東膠州項(xiàng)目欠薪長(zhǎng)達(dá)5年），顯示經(jīng)營(yíng)性負(fù)債管理存在重大漏洞。

3、管理動(dòng)蕩：創(chuàng)始人回歸，戰(zhàn)略不確定性增加

創(chuàng)始人王振華回歸后，公司高層出現(xiàn)人事震蕩，副總裁、區(qū)域總經(jīng)理等多名高管被免職。盡管少帥王曉松任期內(nèi)推動(dòng)了輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型與成本管控，但王振華的潛在影響力可能引發(fā)戰(zhàn)略分歧，加劇市場(chǎng)對(duì)治理結(jié)構(gòu)的擔(dān)憂。此外，農(nóng)民工集體討薪事件暴露了內(nèi)部執(zhí)行力與責(zé)任分配的矛盾，可能進(jìn)一步削弱投資者信心。

三、2025年展望：逆周期中尋找確定性

1、行業(yè)背景：政策托底與市場(chǎng)分化

2024年四季度以來(lái)，房地產(chǎn)“三支箭”政策升級(jí)、一線城市限購(gòu)松綁等利好釋放，為行業(yè)注入信心。但市場(chǎng)分化加劇，一二線回暖與三四線低迷并存。新城控股需抓住政策窗口，優(yōu)化土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)（如參與專(zhuān)項(xiàng)債收儲(chǔ)計(jì)劃），減少低能級(jí)城市風(fēng)險(xiǎn)敞口。

2、核心抓手：商業(yè)運(yùn)營(yíng)與Reits突破

吾悅廣場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)效率提升與輕資產(chǎn)擴(kuò)張（已管理713萬(wàn)㎡）仍是關(guān)鍵。

若Reits（已申報(bào)待批）成功發(fā)行，將進(jìn)一步盤(pán)活商業(yè)資產(chǎn)，增強(qiáng)現(xiàn)金流彈性。此外，抵押融資空間的釋放（約20座未抵押廣場(chǎng)）可為債務(wù)償還提供緩沖。

3、風(fēng)險(xiǎn)警示：銷(xiāo)售回暖與治理挑戰(zhàn)

2025年1月，公司銷(xiāo)售額同比再降72%，顯示住宅端壓力未減。若房?jī)r(jià)持續(xù)下行，三四線項(xiàng)目可能面臨新一輪減值。此外，管理層穩(wěn)定性、供應(yīng)商訴訟等ESG問(wèn)題，可能影響信用修復(fù)進(jìn)程。462億元經(jīng)營(yíng)性負(fù)債（截止24年前三個(gè)季度）若集中爆發(fā)，將直接沖擊現(xiàn)金流，甚至引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

四、輕舟能否過(guò)萬(wàn)重山？

新城控股的2024年，是一場(chǎng)從“活下去”到“活得好”的艱難轉(zhuǎn)型。

通過(guò)收縮戰(zhàn)線、聚焦商業(yè)、債務(wù)置換，公司暫時(shí)走出了暴雷陰影。

但房地產(chǎn)長(zhǎng)周期下行背景下，其能否真正實(shí)現(xiàn)“守價(jià)值”，仍取決于三點(diǎn)：一二線土儲(chǔ)的優(yōu)化進(jìn)度、商業(yè)現(xiàn)金流的可持續(xù)性，以及管理層的戰(zhàn)略定力。

對(duì)于投資人而言，新城的故事既是風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇并存的博弈，也是觀察房企轉(zhuǎn)型成敗的典型樣本。