眨眼之間，距離2025年只剩一個(gè)來(lái)月了，濟(jì)南樓市逆風(fēng)翻盤的機(jī)會(huì)，已經(jīng)接近于0了。

2023年1-10月，濟(jì)南新建商品住宅銷售5.88萬(wàn)套，全年成交6.63萬(wàn)套。

2024年1-10月，濟(jì)南新建商品住宅銷售3.96萬(wàn)套。

要想達(dá)到去年的銷量，意味著11月、12月網(wǎng)簽要至少1.3萬(wàn)套/月。事實(shí)上呢，截止11月20日，濟(jì)南新房住宅網(wǎng)簽2698套。

十年來(lái)成交數(shù)據(jù)最為慘淡的一個(gè)市場(chǎng)，基本定型了。

但改善盤的雄起，還在繼續(xù)。下半年有七八個(gè)新盤面市，許多集中在10月份開盤，一般網(wǎng)簽會(huì)比成交滯后1個(gè)月。在真真假假的開盤喜報(bào)之后，真實(shí)的網(wǎng)簽量如何？挨個(gè)看一下。

1，中海天空之境

10月26日開盤，取證套數(shù)278套，網(wǎng)簽209套。

小區(qū)一共846套房子，開盤不到一個(gè)月，網(wǎng)簽近1/4了，西城“老錢”們的購(gòu)買力，還是不得不服啊。

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中海天空之境的熱銷，說(shuō)白了就是時(shí)機(jī)太合適了。

拿地后趕上改善產(chǎn)品力瘋狂內(nèi)卷的時(shí)代，在東部平平無(wú)奇的產(chǎn)品力，在西城竟然是塔尖作品了；

開盤碰上政策不斷加碼，舉國(guó)宣傳十一樓市熱潮，輿論相當(dāng)給力；

西部這兩年沒有很驚艷的作品，或者說(shuō)各有各的不足之處，積攢的改善客群已是海量。

天時(shí)地利人和都碰上了，再加上中海的實(shí)景示范區(qū)做得不錯(cuò)，銷冠位置自然穩(wěn)了。

位于經(jīng)十路旁，和諧廣場(chǎng)對(duì)面。容積率2.9，10棟住宅，北側(cè)為4棟25層高層，其余均為17層小高層，綠建二星級(jí)建筑。規(guī)劃有建面約148㎡/178㎡/200㎡/235㎡大平層產(chǎn)品，全部為精裝四室。

2，鳳凰路壹號(hào)院

10月19日開盤，取證套數(shù)182套，網(wǎng)簽132套。

濟(jì)南東部改善盤的產(chǎn)品力內(nèi)卷市場(chǎng)，說(shuō)八仙過(guò)海各顯神通毫不夸張。鳳凰路壹號(hào)院的實(shí)景示范區(qū)，看得各大對(duì)手毫無(wú)脾氣，濟(jì)高控股也算一戰(zhàn)成名了。

目前8號(hào)樓已經(jīng)取證，樓王產(chǎn)品，濟(jì)南大平層市場(chǎng)難得的338㎡五室兩廳四衛(wèi)戶型，毛坯，一層一戶，雙電梯雙入戶，層高3.3m，單價(jià)在35000-37000元/㎡。

現(xiàn)在改善盤大戶型頂多就是200來(lái)平，能做300平以上大平層的也就鳳凰路壹號(hào)院和銀豐玖璽城七期瓏和院了。相比較外地開發(fā)商，濟(jì)南本土開發(fā)商還是有幾分魄力和情懷在的。

9號(hào)樓東單元180平四室兩廳三衛(wèi)已經(jīng)開始認(rèn)籌，1號(hào)樓240平戶型同樣在熱銷中。現(xiàn)在加推的，都不挨著鳳凰路高架，估計(jì)價(jià)格不會(huì)太美麗。

項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：

東城罕見的2.3容積率；

圍合式布局，園林很大；

15棟16—17F小高層，150-388平產(chǎn)品，圈層純粹；

石材外立面是個(gè)亮點(diǎn)，超大 LOW-E落地窗+石材干掛+金屬板，外立面顏值現(xiàn)場(chǎng)看更震撼。

3，悅瀾山

9月29日開盤，取證套數(shù)198套，網(wǎng)簽122套。

作為科技城片區(qū)唯一含有外資基因的樓盤（歷下控股&住友商事&金地），一開始面市前，聽說(shuō)日本企業(yè)的作品，市場(chǎng)上不乏抵觸的心理，現(xiàn)在看網(wǎng)簽量還是可以的。

容積率2.8，項(xiàng)目共7棟住宅，1棟25F高層和6棟15—17F小高層，合計(jì)433套。一共三個(gè)戶型，160 ㎡四室兩廳兩衛(wèi)，188㎡、235 ㎡的四室兩廳三衛(wèi)，圈層相對(duì)純粹。

項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：整體抬高設(shè)計(jì)，北側(cè)地勢(shì)比南側(cè)地勢(shì)高約2.3米；精裝修標(biāo)準(zhǔn)很高；半封閉陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送面積多等。

但半封閉陽(yáng)臺(tái)還需要理智看待，不只是封閉陽(yáng)臺(tái)增加成本的問(wèn)題，而是交付后的外立面顏值問(wèn)題。現(xiàn)在效果圖再好看，后期陽(yáng)臺(tái)封得七零八落，拉低的不只是外立面顏值，還有小區(qū)房?jī)r(jià)？

有可能都不封陽(yáng)臺(tái)嗎？異想天開，肯定有為了保溫、防灰塵等需要封陽(yáng)臺(tái)的購(gòu)房者。

有可能統(tǒng)一陽(yáng)臺(tái)窗戶樣式嗎？物業(yè)會(huì)統(tǒng)一樣式，但只要有一戶不封陽(yáng)臺(tái)的，就像窗戶上有個(gè)黑黝黝的洞口，濟(jì)南有不少這樣的小區(qū)，后果自行掂量。

4，鳳棲和鳴

10月20日首開，取證套數(shù)233套，網(wǎng)簽118套。

位于蓮花山片區(qū)，韓倉(cāng)河畔，文旅城整體規(guī)劃的中心位置。容積率2.3，一共規(guī)劃29棟住宅，包含22棟15—17F小高，7棟9—10F洋房，共1468戶。戶型面積為143、175、190、200、220、280㎡，精裝修交付。

項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)是旅游路附近，綠城作品，韓倉(cāng)河景觀加成。價(jià)格上143平在1.9萬(wàn)-2.1萬(wàn)/平；175平在2萬(wàn)-2.3萬(wàn)/平，210平在2.1萬(wàn)-2.4萬(wàn)/平。

劣勢(shì)也比較明顯，也算下半年改善盤里硬傷比較多的了：

樓間距相當(dāng)有限，約59套居住公寓。

地上車位多，地上303個(gè)，商業(yè)配套車位95個(gè)，訪客車位62個(gè)。

綠城負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)，保利物業(yè)，瑞馬銷售，三家合作相比較來(lái)說(shuō)，容易讓人擔(dān)心承諾兌現(xiàn)問(wèn)題，交付是場(chǎng)大考。

5，保利金茂瑯譽(yù)

10月27日開盤，取證套數(shù)204套，網(wǎng)簽55套。

位于歷下區(qū)政府南側(cè)，北鄰解放路。整盤體量不大，一共4棟樓238套房源，首開就推出1、2、3號(hào)樓204套房源，據(jù)說(shuō)開盤成交105套，去化全盤45%。

這個(gè)項(xiàng)目估計(jì)去化速度也很快。畢竟地段好，濟(jì)南這幾年難得出了一個(gè)能同時(shí)輻射老城區(qū)、新城區(qū)的樓盤，老城區(qū)、二環(huán)東路的客戶對(duì)地段認(rèn)可度很高；保利這些年的豪宅產(chǎn)品力和兌現(xiàn)力口碑也屢經(jīng)驗(yàn)證，據(jù)說(shuō)代建的學(xué)校要簽約甸柳學(xué)校，估計(jì)這個(gè)消息官宣后，關(guān)注學(xué)區(qū)的購(gòu)房者又能吸引來(lái)一波。

6，中電建國(guó)譽(yù)鳳啟

2024年10月7日首開，取證套數(shù)204套，網(wǎng)簽83套。

北鄰鐵廠北路，東臨鳳凰北路，容積率2.8，規(guī)劃8棟住宅，7棟17層小高層、1棟18層小高層，一共444戶。產(chǎn)品包含132平三室兩廳兩衛(wèi)、142平四室兩廳兩衛(wèi)、170平四室兩廳三衛(wèi)、196平四室兩廳三衛(wèi)。

這個(gè)樓盤的優(yōu)勢(shì)在于實(shí)景示范區(qū)一眼驚艷，首開價(jià)格相比鄰居更有優(yōu)勢(shì)。

考驗(yàn)全在入住之后，封閉的鳳凰路高架，到底有沒有影響，改善樓盤會(huì)所后期的運(yùn)營(yíng)壓力等等。

7，保利云上璟譽(yù)

9月28日開盤，取證套數(shù)136套，網(wǎng)簽46套

位于工業(yè)南路與世紀(jì)大道交會(huì)處北側(cè)，容積率2.3，首開的A1地塊一共6棟樓，16-17層小高層產(chǎn)品。戶型為152、177、235平產(chǎn)品。

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很多人看到的項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)還是容積率低，小高層，保利產(chǎn)品，系統(tǒng)窗等等，停留在豪宅層次。

這個(gè)項(xiàng)目的隱藏優(yōu)勢(shì)是：

高新區(qū)的富人區(qū)。

城市更新，大盤規(guī)劃的威力還是被低估了。現(xiàn)在濟(jì)南不缺豪宅，但新老社區(qū)混雜，做一個(gè)豪宅社區(qū)容易，做富人區(qū)難上加難。甚至連漢峪都算不上富人區(qū)，畢竟剛需盤、大高層太多了。只有全運(yùn)村算一個(gè)，但畢竟是十多年前的產(chǎn)品了。

保利云上璟譽(yù)后續(xù)還有多個(gè)樓盤，整個(gè)片區(qū)統(tǒng)一開發(fā)，道路建設(shè)、景觀建設(shè)、城市配套建設(shè)估計(jì)都會(huì)按照富人區(qū)的水準(zhǔn)來(lái)。估計(jì)越到大城開發(fā)后期，市場(chǎng)越能體會(huì)“富人區(qū)”的魅力。

8，城發(fā)藍(lán)城鳳起歷山

10月26日首開，取證套數(shù)48套，網(wǎng)簽24套

大明湖700m，真正的老城明珠。一期1棟11/13層小高層，安置房。二期規(guī)劃一棟6/10層小高層，1棟13層小高層，一共71套，平均每套面積162㎡。

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老城改善樓盤，地段+藍(lán)城作品+歷山路TOD商業(yè)綜合體，體量小，主要面向老城改善客戶，最終還是要看產(chǎn)品呈現(xiàn)能力。

9，城發(fā)觀山樾

11月上旬開始銷售，取證套數(shù)28套，網(wǎng)簽套數(shù)23套

位于飛躍大道東側(cè)，鮑山公園腳下，東側(cè)不遠(yuǎn)就是萬(wàn)科龍湖紫郡。遠(yuǎn)洋代建，規(guī)劃13棟樓，全部為7-10F洋房，合計(jì)306套，其中6棟7F，6棟8F，1棟10F。

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這個(gè)樓盤的優(yōu)勢(shì)在于便宜，1.5萬(wàn)的單價(jià)買洋房?！皼]有賣不出去的房子，只有賣不出去的價(jià)格”的典型代表。

有了1.5萬(wàn)的定價(jià)，遠(yuǎn)洋的市場(chǎng)口碑，項(xiàng)目旁邊的骨灰堂，馬路對(duì)面的菜鳥物流都可以忍。再加上給中介高提成，新韭菜自然源源不斷。

10，尊御府

10月27日開盤，取證套數(shù)229套，網(wǎng)簽18套

項(xiàng)目規(guī)劃7棟樓，全部是22-24F高層，可銷售樓座共319套。戶型為162㎡、199㎡、203㎡、215㎡、270㎡。CBD旁，270°環(huán)幕邊廳，尊御府戶型解析來(lái)了

項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)在于

1. CBD周邊僅此河景豪宅；
2. 圍合式布局，中心景觀約1.5萬(wàn)㎡，園林面積在核心區(qū)屈指可數(shù)；
3. 公建化外立面，南側(cè)玻璃幕墻設(shè)計(jì)，北側(cè)外立面、東西側(cè)面采用了干掛鋁板；
4. 產(chǎn)品層高3.15m，主力戶型兩梯兩戶設(shè)計(jì)。

這個(gè)樓盤挑戰(zhàn)也很大，現(xiàn)在市場(chǎng)更偏愛小高層，對(duì)樓間距、園林面積重視程度還不夠。尊御府選擇放棄小高層排布做高層產(chǎn)品，保園林面積、樓座采光的行為，個(gè)人很喜歡，但其實(shí)很考驗(yàn)購(gòu)房者的接受能力。

最新消息是尊御府宣布價(jià)格上調(diào)500元/平。

新樓盤網(wǎng)簽量先統(tǒng)計(jì)這些，整體來(lái)看，下半年這些樓盤產(chǎn)品力在線，趕上了政策給力，市場(chǎng)回溫，算是給2024年收了個(gè)不錯(cuò)的結(jié)尾。下一波熱潮，要等2025年的小陽(yáng)春了。