政策在快速的落地，未來(lái)也有確定的預(yù)期，構(gòu)成了當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)的支撐。

和不少童鞋聊市場(chǎng)走勢(shì)的話題，我的答案是：大體上就是這樣了，跌跌撞撞的往前走，不會(huì)是大步流星，也不會(huì)是一落千丈。

在政策落地上，你能看到，一線城市在積極的動(dòng)作著。昨天至今，北京、上海先后落地了“契稅1%化”的利好政策，廣州昨天放寬了購(gòu)房落戶政策，今天又推出了90平米以下住宅的收儲(chǔ)政策。

深圳對(duì)落地政策速度的表現(xiàn)實(shí)在令人不滿，坦白說(shuō)，這兩年在政策落地上，深圳的表現(xiàn)一直都很拉胯。有些政策可以理解，但對(duì)契稅這樣的政策，似乎完全沒(méi)有必要。因?yàn)榇蠹叶贾朗敲髋屏?，既然早晚都要出的政策，早出比晚出總是要好一點(diǎn)，至少可以得到群眾的更多稱(chēng)贊吧。

2年內(nèi)的增值稅應(yīng)當(dāng)立即同步減免，不但可以起到更好的政策效果，而且關(guān)鍵是符合法理原則。這個(gè)要比契稅更重要，不但是額度上大，關(guān)鍵是這個(gè)更應(yīng)該先取消。契稅是1個(gè)點(diǎn)，2年內(nèi)的增值稅卻是5個(gè)點(diǎn)以上，而且是全額征收，誰(shuí)都知道，取消增值稅意義更大。但問(wèn)題重點(diǎn)在于，這個(gè)稅原本就不合理，現(xiàn)在更是已經(jīng)失去了現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)。

房地產(chǎn)交易的增值稅是在2016年確立的，當(dāng)時(shí)規(guī)定了在四大一線城市2年以內(nèi)的全額征收，2-5年的差額征收。這一輪調(diào)整下來(lái)，一線城市紛紛調(diào)整了“5改2”，就是只有2年內(nèi)的全額征收，其它的都不再征收了。

但我說(shuō)它法理上難以站住腳，核心在于：增值稅應(yīng)該是有增值征稅沒(méi)有增值不征稅。但當(dāng)初出臺(tái)這個(gè)政策，直接明確2年內(nèi)的房產(chǎn)交易增值稅是“按交易價(jià)格全額征稅”。關(guān)于這個(gè)規(guī)定，當(dāng)時(shí)雖然沒(méi)有引發(fā)嘩然（那時(shí)候人人巴不得把“炒房客”打死），但是實(shí)際上它于法不合。既然叫增值稅，應(yīng)有之意就是得允許人扣除成本，否則，那不能叫增值稅，還不如直接叫回原名“營(yíng)業(yè)稅”（這個(gè)稅2006年出臺(tái)，名字也很莫名其妙）。

在現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)上，當(dāng)時(shí)國(guó)家出臺(tái)這項(xiàng)稅收政策的目的是為了“抑制炒房”，所以全額征收。但現(xiàn)在這個(gè)現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)已經(jīng)沒(méi)有了，很多2年內(nèi)的房屋交易不但是不賺錢(qián)而且還虧錢(qián)，虧錢(qián)的條件下讓人再付5%以上的稅負(fù)成本，是非?；闹嚨摹?/p>

這是我認(rèn)為財(cái)政部門(mén)這一次非常大的錯(cuò)著，完全不了解市場(chǎng)，以為給點(diǎn)仨瓜倆棗市場(chǎng)就應(yīng)該“感恩戴德”。繼續(xù)執(zhí)行，顯著阻礙了許多家庭的財(cái)務(wù)改善計(jì)劃，非常不利于激活房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。最好是同步全部免掉，最起碼要回到最初“差額征收”的基本精神里去，沒(méi)增值不交稅，這總說(shuō)得過(guò)去吧。

稅收的政策很重要，減稅、免稅，是重要的財(cái)政政策，變相也是重要的中央加杠桿的行為。對(duì)于國(guó)家而言，減稅最終總是可以創(chuàng)造更多稅。尤其在今天應(yīng)該給出更多的動(dòng)作才對(duì)，減稅給到家庭和企業(yè)部門(mén)實(shí)惠，他們就更能夠有更多的財(cái)力去消費(fèi)、去擴(kuò)產(chǎn)，經(jīng)濟(jì)就更有機(jī)會(huì)能夠早一天高效運(yùn)轉(zhuǎn)。

基于這一點(diǎn)，我認(rèn)為方向很簡(jiǎn)單，政策根本沒(méi)有完，工具箱里依然大把，未來(lái)依然有確定的預(yù)期。下一個(gè)關(guān)鍵窗口，在ZY經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，最終在明年的兩會(huì)，我相信大概率會(huì)看到與川普對(duì)決而祭出的史詩(shī)級(jí)刺激。

在那之前，我相信整個(gè)市場(chǎng)，都將是一個(gè)相對(duì)震蕩的走勢(shì)。10-11月份的市場(chǎng)繁榮不會(huì)一直持續(xù)下去，前路一定有波折有起伏，但是重新回到8-9月那樣的恐慌式踩踏狀態(tài)，大概率不會(huì)再出現(xiàn)了。換句話說(shuō)，深圳的房地產(chǎn)交易量有可能在11月達(dá)到未來(lái)的一個(gè)高點(diǎn)，往后走成交量很大概率會(huì)出現(xiàn)下探，但也不會(huì)回到先前那般難堪的狀態(tài)。這就像10月以來(lái)的A股一樣，房地產(chǎn)是一個(gè)放大版，整體上應(yīng)該會(huì)維持在一個(gè)中高位震蕩前行。

如果說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)階段性的“止跌企穩(wěn)”，那么，現(xiàn)在是達(dá)到了。

11月深圳前18天的的新房網(wǎng)簽、二手房過(guò)戶數(shù)量分別是4828套、4322套，新房成交量已經(jīng)超過(guò)了10月全月——4153套，二手房成交量也已經(jīng)超過(guò)10月的70%分位——10月為6118套，11月的新房、二手房成交雙雙在10月的高位繼續(xù)創(chuàng)新高，已是確定性事件。

如果說(shuō)，在最近有更多的政策繼續(xù)出臺(tái)，市場(chǎng)是很有可能實(shí)現(xiàn)三連升的。但也許，那樣的市場(chǎng)反而不是政策層想要的結(jié)果吧。對(duì)此，我想，人們也要有一個(gè)清醒的認(rèn)知。就我觀察，依然有相當(dāng)多的粉絲童鞋，使用的思維標(biāo)尺還是過(guò)往大牛市里的，下意識(shí)的還會(huì)和2021年之前的市場(chǎng)去做比較。這不能說(shuō)沒(méi)有一點(diǎn)道理，直白點(diǎn)說(shuō)可以叫“荒唐”。市場(chǎng)短期是一個(gè)投票機(jī)，長(zhǎng)期一定是一個(gè)稱(chēng)重機(jī)。拉長(zhǎng)時(shí)間到30-50年的長(zhǎng)周期里看，一切回報(bào)都會(huì)向均值回歸，席勒指數(shù)很明確的結(jié)論指向了這一點(diǎn)——紐約200年的房地產(chǎn)指數(shù)顯示，它能跑贏通脹（這已經(jīng)很了不起）。

不能和以前再去比較，口罩前后，兩個(gè)世界。我之前的看法再一次強(qiáng)調(diào)：未來(lái)的市場(chǎng)一定是分化的，只有好的樓盤(pán)能賣(mài)得好，而好的樓盤(pán)賣(mài)得好只說(shuō)明它是好樓盤(pán)，別的不說(shuō)明。對(duì)買(mǎi)家而言，你的責(zé)任就是，判斷并找到那個(gè)好樓盤(pán)。

快速的接受和面對(duì)一個(gè)“新常態(tài)”的房地產(chǎn)市場(chǎng)，已經(jīng)是每一個(gè)市場(chǎng)參與者的必修課。

新的局面創(chuàng)造新的機(jī)會(huì)，后臺(tái)的粉絲有需要買(mǎi)賣(mài)交易的建議咨詢（股市樓市均可），可以加微信號(hào)budao2000私詢！