政策一輪接一輪，10月注定是一個(gè)“政策蜜月”。

在我寫(xiě)文的時(shí)候，內(nèi)房股正在瘋狂沖高，融信中國(guó)收盤(pán)漲超121%、融創(chuàng)漲超40%（那個(gè)誰(shuí)，咱們賣(mài)早了）、萬(wàn)科漲近19%，漲幅低于15%都排不到第一屏，顯示市場(chǎng)在狂熱交易明天的會(huì)議預(yù)期。

明天上午10點(diǎn)，住建部、財(cái)政部、自然資源部、央行、金監(jiān)總局將聯(lián)手召開(kāi)發(fā)布會(huì)，介紹促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的有關(guān)情況，并答記者問(wèn)。

這是自9.24以來(lái)第四場(chǎng)高規(guī)格會(huì)議，但我將之形容為“第三重磅”，原因在于發(fā)改委那次會(huì)議令市場(chǎng)失望，算不得重磅。

9.24央行第一場(chǎng)重磅會(huì)，釋放了重量級(jí)信息：降準(zhǔn)、政策利率下調(diào)、存量房貸減息、降二套首付比例、提高再貸款中央資金支持比例、續(xù)期“金融16條”等等。

9.26，ZZJ會(huì)議首次明確：“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，這是完全不同于過(guò)往任何一次的新提法，釋放出更加明確的信號(hào)和穩(wěn)定樓市的決心。

10.8，發(fā)改委會(huì)議，略。

10.12，財(cái)政部發(fā)布會(huì)，第二重磅，推出一攬子財(cái)政增量刺激政策，包括專(zhuān)項(xiàng)債、地方債置換、民生支持、研究取消房產(chǎn)增值稅等等。

住建部此為“第三重磅”。

從今天的房地產(chǎn)股強(qiáng)烈反應(yīng)來(lái)看，市場(chǎng)對(duì)本次的會(huì)議期待極高。我理解是兩個(gè)原因，一是交易明天住建部發(fā)布會(huì)的預(yù)期，冀望于明天發(fā)布會(huì)有“超預(yù)期”的刺激；二是本身也跌得狠了，自身也有了反彈動(dòng)能。像我一直關(guān)注的房企，自10.3破頂以來(lái)，短短9個(gè)交易日，萬(wàn)科回撤54%、龍湖回撤42%、融創(chuàng)回撤63%、世茂回撤60%、佳兆業(yè)回撤64%、旭輝回撤63.5%……可以說(shuō)一不開(kāi)心就來(lái)個(gè)崩盤(pán)死給你看（一開(kāi)心就牛市給你看）……的確也跌得差不多了。

怎么看明天的會(huì)議？會(huì)釋放哪些信號(hào)？還是說(shuō)會(huì)“低于預(yù)期”？

我覺(jué)得有很值得期待的地方，也有稍微失落的地方。

重點(diǎn)應(yīng)該在于：

住建部毫無(wú)疑問(wèn)是第一重點(diǎn)，他們應(yīng)該會(huì)釋放先前政策如何落地（以及增量政策），比如各地“因城施策”繼續(xù)放松“五限令”管制、老舊小區(qū)改造、保交樓、推進(jìn)現(xiàn)售試點(diǎn)、收儲(chǔ)保障房建設(shè)等等。我認(rèn)為市場(chǎng)將會(huì)重點(diǎn)關(guān)注住建部倪部長(zhǎng)本次的講話和記者問(wèn)答，在堅(jiān)守“房住不炒”和“止跌回穩(wěn)”之間有沒(méi)有新的措辭，以及如何在艱巨的房地產(chǎn)去庫(kù)存和保障房增量建設(shè)之間尋找新平衡，并從中尋找線索。

對(duì)自然資源部的關(guān)注應(yīng)該還是回收閑置土地、盤(pán)活存量土地的政策，這部分應(yīng)該重點(diǎn)在如何減少土地供應(yīng)，以及如何在不增加供應(yīng)的前提下把存量土地配置到保障房方向。

對(duì)央行、金監(jiān)總局的關(guān)注應(yīng)該沒(méi)有太多的新意，主要還是在于如何通過(guò)貨幣政策向房地產(chǎn)注入流動(dòng)性，就是之前央行說(shuō)的那些。現(xiàn)場(chǎng)也許央行會(huì)釋放對(duì)10.20LPR走向的意見(jiàn)，市場(chǎng)原本期待9.20LPR大幅下調(diào)，如今美聯(lián)儲(chǔ)也降息了，我們有更好的基礎(chǔ)。但也許不會(huì)，我認(rèn)為市場(chǎng)最關(guān)注這個(gè)（我個(gè)人預(yù)期是降20個(gè)BP）。

最后一個(gè)是財(cái)政部，市場(chǎng)應(yīng)該繼續(xù)追問(wèn)財(cái)政部會(huì)議上說(shuō)的房產(chǎn)增值稅減免將如何以及何時(shí)落地，這非常重要。但除此之外，其它環(huán)節(jié)的稅費(fèi)能否同步調(diào)降減免（比如個(gè)稅、契稅等等），如果這次會(huì)議有國(guó)稅總局參與的話，也許會(huì)大幅增強(qiáng)市場(chǎng)的期待。但是沒(méi)有，這個(gè)不知道財(cái)政部能否回答，所以，有可能會(huì)是一個(gè)令人失落之處。

總之，這一場(chǎng)會(huì)議極其重要，有可能是10月底之前最后一場(chǎng)發(fā)布會(huì)了。市場(chǎng)有理由期待這場(chǎng)發(fā)布會(huì)能夠再次增強(qiáng)市場(chǎng)信心，維持這場(chǎng)來(lái)之不易的“牛市”。

觀察市場(chǎng)，目前這場(chǎng)“牛市”實(shí)際上很脆弱，市場(chǎng)在歡欣鼓舞之余，會(huì)擔(dān)憂它的持續(xù)性。這是我觀察到的。

從房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，市場(chǎng)面的反響是“非常非?！闭娴?/strong>！人們開(kāi)始買(mǎi)房子了！業(yè)主開(kāi)始返價(jià)了！開(kāi)發(fā)商可以日光了！……各地的樓市實(shí)時(shí)成交數(shù)據(jù)顯示，一二線城市單日簽約量都在持續(xù)創(chuàng)下新高。

深圳中原數(shù)據(jù)：至10.13，深圳10月新房認(rèn)購(gòu)量達(dá)到4418套，相當(dāng)于以往兩個(gè)月的網(wǎng)簽量。深房中協(xié)數(shù)據(jù)：今年第41周（10.7-10.13）全市二手房錄得2316套，環(huán)比大增650%！創(chuàng)下近三年來(lái)單周新高。

上周末，深圳新開(kāi)盤(pán)樓盤(pán)錄得火熱成交。龍華學(xué)區(qū)盤(pán)深業(yè)上城學(xué)府，推售332套房，登記客戶744批，登記比1：2.24創(chuàng)下今年最高，開(kāi)盤(pán)售罄。沙井地鐵大盤(pán)鴻榮源珈譽(yù)府新推開(kāi)盤(pán)也賣(mài)掉9成。

從以上能看得到幾點(diǎn)：1）這一輪政策要比過(guò)往任何一次政策都“對(duì)癥下藥”，這來(lái)源于決策層開(kāi)始坦承并選擇正面抗擊TS；2）預(yù)料這一輪政策對(duì)市場(chǎng)的正面影響會(huì)超過(guò)以往任何一輪，有效阻擊了市場(chǎng)在8-9月出現(xiàn)的“資產(chǎn)價(jià)格崩潰”的危險(xiǎn)，歷史會(huì)記住這個(gè)，預(yù)料房?jī)r(jià)在未來(lái)都會(huì)相當(dāng)?shù)姆€(wěn)定；3）10月份的新房、二手房真實(shí)成交都有望創(chuàng)新紀(jì)錄（樂(lè)有家講，目前門(mén)店二手成交已經(jīng)破了5000套枯榮線），這些會(huì)在后續(xù)的網(wǎng)簽中陸續(xù)得到反映。（當(dāng)然，深業(yè)上城學(xué)府的售罄，也顯示出價(jià)格讓步的重要性。2022年中海學(xué)仕里可知，前者精裝折后價(jià)7.6萬(wàn)/平米，后者精裝折后價(jià)8.2萬(wàn)/平米）。

房地產(chǎn)政策的猛藥對(duì)于居民信心的回復(fù)已經(jīng)立竿見(jiàn)影，今日，摩根士丹利發(fā)布調(diào)研指出：居民對(duì)房?jī)r(jià)前景的看法開(kāi)始改善。該行針對(duì)2031名1-4線城市的居民進(jìn)行了調(diào)研，68%有購(gòu)房計(jì)劃的受訪者任務(wù)近期政策放寬對(duì)他們的購(gòu)房計(jì)劃產(chǎn)生了“積極影響”，認(rèn)為未來(lái)12個(gè)月房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)下跌的受訪者比例下降到38%。

這些都顯示出了，當(dāng)你選擇正確的政策施為時(shí)，是一定能夠起到實(shí)質(zhì)、有效的作用的。盡管人們都知道，政策解決不了根本問(wèn)題，但是，正確的政策一定是重要的開(kāi)始，超預(yù)期的正確政策一定能夠持續(xù)推動(dòng)市場(chǎng)復(fù)蘇。

這一點(diǎn)，在明天就可以看到。

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