在債務(wù)出清、模式切換、分化加劇之下，地產(chǎn)行業(yè)正在走向新局面。

中房報記者 許倩 北京報道

過去一年，TOP50上市房企交出一份“喜憂參半”的成績單：一方面是銷售額、營業(yè)收入雙雙下滑的冰冷現(xiàn)實，另一方面卻是減虧千億元、降債萬億元的亮眼數(shù)字。

拐點真的來了嗎？

據(jù)中國房地產(chǎn)報記者統(tǒng)計，銷售榜TOP50上市房企（剔除未發(fā)布財報的合生創(chuàng)展）2025年實現(xiàn)銷售總額2.45萬億元，同比下降21.6%；營業(yè)總收入2.93萬億元，同比減少18.1%，行業(yè)整體經(jīng)營規(guī)模仍處于收縮通道。但歸屬母公司凈利潤共計虧損1450.97億元，虧損額較2024年大幅減少1360.3億元；平均凈利潤率為-11.25%，較2024年提高11.21個百分點。

與此同時，行業(yè)盈利能力仍處于歷史底部。據(jù)中國房地產(chǎn)報記者統(tǒng)計，2025年TOP50上市房企平均毛利率僅4.86%，較2024年下降5.65個百分點。這意味著，企業(yè)每實現(xiàn)100元銷售收入，僅能獲得4.86元毛利。在覆蓋財務(wù)費用、銷售費用、管理費用等各項成本后，企業(yè)虧損幾乎成為必然。

這場看似漂亮的“減虧戰(zhàn)”含金量幾何？虧損收窄的背后，究竟是債務(wù)重組收益的“粉飾”，還是經(jīng)營層面的實質(zhì)性修復(fù)？

超七成房企營業(yè)收入下滑

從營業(yè)收入格局看，頭部房企陣營持續(xù)收縮。

2025年營業(yè)收入突破2000億元的房企僅剩3家，較2024年減少2家，分別為保利發(fā)展、華潤置地、萬科。其中，保利發(fā)展以3081億元營業(yè)收入居行業(yè)首位，同比小幅下滑1.13%；華潤置地實現(xiàn)營業(yè)收入2814億元，同比微增0.91%，是頭部房企中為數(shù)不多實現(xiàn)營業(yè)收入正增長的企業(yè)；萬科以2334億元營業(yè)收入位列第三，同比大幅下滑31.98%。

綠地控股、中海地產(chǎn)、綠城中國、碧桂園、招商蛇口、建發(fā)國際6家房企營業(yè)收入均超千億元，但無一例外呈現(xiàn)同比下滑態(tài)勢。綠地控股以1805億元營業(yè)收入排名第四，同比下滑25%；中海地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入1681億元，下滑9.22%，曾經(jīng)的行業(yè)盈利標(biāo)桿增長動力持續(xù)減弱。

TOP50上市房企中，僅12家房企實現(xiàn)營業(yè)收入正增長，占比不足3成。其中，南山控股、華發(fā)股份營業(yè)收入增幅領(lǐng)跑，分別達到55.55%、38.85%，但兩家房企歸屬母公司凈利潤分別虧損19.7億元、94.96億元，虧損面均較2024年進一步擴大。

與此同時，7家房企營業(yè)收入同比下滑幅度超過50%，包括新世界發(fā)展、金地集團、世茂集團、金融街、中梁控股、龍光集團、金科股份，經(jīng)營端壓力較大。

一年減虧1360億元

行業(yè)最核心的積極變化體現(xiàn)在盈利端的大幅改善。2025年，TOP50上市房企歸屬母公司凈利潤共計虧損1450.97億元，虧損額較2024年大幅減少1360.3億元；平均凈利潤率為-11.25%，較2024年提高11.21個百分點。

從盈利企業(yè)數(shù)量看，TOP50上市房企中，歸屬母公司凈利潤同比下滑的有27家，較2024年減少9家，但占比仍超5成；虧損房企數(shù)量達31家，占比超6成，行業(yè)整體仍處于虧損狀態(tài)。

值得警惕的是，當(dāng)前行業(yè)盈利改善存在明顯“水分”，修復(fù)并非全靠經(jīng)營回暖。數(shù)據(jù)顯示，TOP50上市房企中6家歸屬母公司凈利潤超過百億元，其中4家為出險房企，盈利改善主要依賴債務(wù)重組收益，而非主營業(yè)務(wù)實質(zhì)性復(fù)蘇。

金科股份憑借債務(wù)重整成為盈利“黑馬”，2025年歸屬母公司凈利潤達293.2億元，扭轉(zhuǎn)2024年巨虧319.7億元的局面。其核心原因在于，2025年公司重整計劃執(zhí)行完畢，形成近726億元巨額債務(wù)重組收益并計入當(dāng)期非經(jīng)常性損益，這也是其實現(xiàn)扭虧為盈、凈資產(chǎn)轉(zhuǎn)正的核心支撐。

緊隨其后的是禹洲集團、旭輝集團、世茂集團，同樣依托債務(wù)重組實現(xiàn)扭虧為盈，2025年歸屬母公司凈利潤分別為249.3億元、176.7億元、144.7億元。以禹洲集團為例，2025年債務(wù)重組收益326.21億元、財務(wù)擔(dān)保合約重估收益20.27億元，剔除這些一次性收益后，核心經(jīng)營業(yè)務(wù)仍虧損97.18億元，不過較2024年120億元的虧損額收窄18.79%。

在一眾依賴債務(wù)重組盈利的房企中，華潤置地成為行業(yè)真正的經(jīng)營標(biāo)桿。2025年歸屬母公司凈利潤為254.2億元，僅較2024年減少1億元，憑借“開發(fā)+商業(yè)”雙輪驅(qū)動，實現(xiàn)實打?qū)嵉慕?jīng)營層面盈利穩(wěn)定。其經(jīng)常性業(yè)務(wù)核心凈利潤同比增長13.1%至116.5億元，占核心凈利潤比重攀升至51.8%，商業(yè)運營成為利潤增長的核心支柱，坐穩(wěn)行業(yè)“利潤王”寶座。

與之形成對比的是，中海地產(chǎn)歸屬母公司凈利潤連續(xù)兩年下滑，2025年以126.9億元排名第六，同比下降18.83%，較2023年256億元的凈利潤規(guī)模，兩年內(nèi)縮水超5成。盈利下滑背后是主業(yè)開發(fā)“拖后腿”，且第二增長曲線仍顯乏力。數(shù)據(jù)顯示，2025年中海地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入約1567.7億元，同比下降10.3%，昔日“利潤王”正走在艱難轉(zhuǎn)型與修復(fù)之路上。

萬科則成為行業(yè)虧損最嚴(yán)重的企業(yè)，2025年歸母凈虧損885.6億元，較2024年增加虧損390.8億元，兩年累計虧損近1380億元。萬科管理層表示，巨額虧損是歷史投資失誤、經(jīng)營管理問題與行業(yè)深度調(diào)整等多重因素疊加導(dǎo)致。其中資產(chǎn)減值與信用減值是虧損主力，2025分別計提219.3億元、341.7億元，同期銷售金額1340.6億元，同比下降45.5%。

行業(yè)整體調(diào)整中，仍有少數(shù)房企實現(xiàn)逆勢突圍。美的置業(yè)、城建發(fā)展、保利置業(yè)、首開股份、中國金茂、嘉里建設(shè)6家房企，實現(xiàn)營業(yè)收入與歸屬母公司凈利潤雙重增長，歸屬母公司凈利潤增幅分別達到127.18%、56.55%、23.16%、18.62%、17.69%、16.09%。

降債萬億元，但流動性依然承壓

現(xiàn)金流與負債壓力，仍是房企生存法則的核心考驗。

據(jù)中國房地產(chǎn)報記者統(tǒng)計，TOP50上市房企總負債共計11.76萬億元，較2024年減少1.75萬億元，同比下降12.97%，萬億級降債效果顯著。但受制于前期債務(wù)基數(shù)龐大，行業(yè)整體負債規(guī)模仍處高位。

與此同時，房企核心現(xiàn)金流來源——銷售金額同比下滑21.6%，資金回籠放緩，行業(yè)流動性持續(xù)承壓。截至2025年末，TOP50上市房企共持有貨幣資金1.07萬億元，較2024年減少1805.85億元，同比減少14.4%，現(xiàn)金儲備持續(xù)縮水。

從個體來看，行業(yè)債務(wù)分化格局明顯。綠地控股、保利發(fā)展、萬科、碧桂園、融創(chuàng)中國總負債規(guī)模位居前五，分別達9882億元、8587億元、7848億元、7679億元和7478億元，頭部房企債務(wù)壓力依然突出。

其中，綠地控股總負債較2024年增加75億元，而其2025年歸屬母公司凈利潤虧損262.13億元，虧損規(guī)模僅次于萬科，處于行業(yè)第二高位。

償債端，11家房企資產(chǎn)負債率超過90%，中國奧園、建業(yè)地產(chǎn)負債率突破100%，陷入資不抵債困境，而其歸屬母公司凈利潤分別虧損177.6億元、30.45億元，且營業(yè)收入、凈利潤雙雙負增長，短期償債風(fēng)險居高不下。

現(xiàn)金儲備方面，僅保利發(fā)展、華潤置地、中海地產(chǎn)3家央企貨幣資金超千億元，分別達到1229億元、1169.9億元、1088億元，但相比2024年均有所減少。央企憑借資源優(yōu)勢成為行業(yè)流動性“安全島”，民營房企流動性困境則仍未徹底緩解。

行業(yè)格局加速重構(gòu)。在債務(wù)出清、模式切換、分化加劇之下，地產(chǎn)行業(yè)正在走向新局面。