來源 · 贏商網(wǎng)（ID：winshang）

作者 · 羅嘉欣

封面&頭圖來源 · 沈陽萬象城官方小紅書

4月28日，華潤置地公布2025年度報告。最強聚光燈射向經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務(wù)——全年購物中心租金收入219億元，同比增長13.3%；截至2025年末，在營的自持購物中心數(shù)量98座。

在這一龐大的商業(yè)版圖中，核心存量項目的租金貢獻尤為亮眼。

對比2024年（9個項目），2025年華潤置地披露的核心項目數(shù)量減至6個，三大核心產(chǎn)品線（萬象城、萬象天地、萬象匯）各有兩個代表。其中，深圳萬象城16.03億元的租金收入繼續(xù)領(lǐng)跑，沈陽萬象城緊隨其后貢獻13.75億元。

01.

6個項目租金50億元

各有看點

深圳萬象城與深圳萬象天地，作為華南地區(qū)的商業(yè)標(biāo)桿，基本盤非常穩(wěn)健，在2025年均實現(xiàn)了穩(wěn)步增長。其中：

■深圳萬象天地租金收入首度突破10.82億元，邁入10億俱樂部。

■沈陽萬象城2025年租金收入13.75億元，同比漲幅超過17%。主要得益于其在2024年大刀闊斧的空間改造與品牌升級紅利在2025年全面兌現(xiàn)。

■沈陽鐵西萬象匯2025年租金收入繼續(xù)攀升至3.65億元，實現(xiàn)了13%的雙位數(shù)增長，說明其在區(qū)域家庭消費和年輕客群中的粘性持續(xù)增強，運營策略精準(zhǔn)有效。

■南京萬象天地進入第三個完整運營年后，2025年租金收入穩(wěn)步增長至2.61億元，展現(xiàn)出良好的成長性。

■清河萬象匯前身為華潤五彩城，是萬象匯產(chǎn)品線開業(yè)最早的項目（于2011年在北京海淀清河區(qū)域開業(yè)）。項目出租率常年維持在99%以上，2025年租金收入微跌0.55%至3.64億元，整體高位企穩(wěn)。

02.

橫向?qū)Ρ?/strong>

重奢與潮流的業(yè)態(tài)密碼

對比核心項目的租戶構(gòu)成，可清晰看到華潤置地不同產(chǎn)品線的差異化定位與打法。

萬象城系列（高端重奢）：

零售占比極高

深圳萬象城和沈陽萬象城作為重奢定位的代表，服裝（零售）業(yè)態(tài)占比最高，均達到了36%-43%。這是高端購物中心的核心特征，通過高坪效的奢侈品和高端服飾來拉動整體租金收益。餐飲占比相對克制（18%-26%），兒童業(yè)態(tài)占比較低（均為12%），整體更側(cè)重于高端購物體驗。

同為萬象城，沈陽萬象城的服裝占比（43%）比深圳萬象城高7個百分點，餐飲占比低8個百分點，反映出東北區(qū)域高端零售消費需求旺盛。

萬象天地系列（街區(qū)+MALL潮流）：

餐飲與零售并重

深圳萬象天地和南京萬象天地的服裝占比很高（39%-40%），但餐飲占比明顯提升（29%-32%）。這種配比符合開放式街區(qū)的優(yōu)勢，通過高比例的餐飲來吸引年輕客群打卡、社交，延長停留時間。

同為萬象天地，深圳萬象天地保留了4%的超市業(yè)態(tài)，兒童娛樂占比更高，兼顧了區(qū)域家庭消費需求；南京萬象天地則更聚焦年輕潮流客群，完全剔除超市業(yè)態(tài)，餐飲占比達32%，強化社交屬性。

萬象匯系列（區(qū)域/社區(qū)型）：

強家庭與生活服務(wù)屬性

清河萬象匯與沈陽鐵西萬象匯的業(yè)態(tài)分布與前兩者截然不同。它們的服裝占比大幅下降至23%-26%，而兒童及娛樂（20%-22%）、餐飲（24%-30%）以及超市（6%-9%）的占比顯著提升。

這體現(xiàn)了萬象匯深耕區(qū)域和家庭的定位，更強調(diào)生活配套、親子互動和日常高頻消費，以滿足周邊社區(qū)居民的實際生活需求。

03.

標(biāo)桿項目深度復(fù)盤

租金破10億俱樂部擴容

透過上述項目可知，華潤置地核心商業(yè)資產(chǎn)具備極強的護城河，通過精細化運營調(diào)改，依然能挖掘出可觀的內(nèi)生增長動力。

深圳萬象天地：

邁入“十億俱樂部”，潮流地標(biāo)價值凸顯

2025年，深圳萬象天地租金收入10.82億元，正式成為華潤置地第四個租金破10億的商場。這一年，萬象天地品牌調(diào)改動作頻頻，不僅引入了多家華南和深圳首店品牌，還重點打造了戶外運動品牌的旗艦店，大幅提升了零售業(yè)態(tài)含金量，為租金的躍升創(chuàng)造了堅實條件。

據(jù)贏商大數(shù)據(jù)，萬象天地去年引進了38個零售業(yè)態(tài)首店，其中全國首店9家、華南首店22家，且具有較強市場號召力的A/B級高能級零售品牌占比近半。

對比行業(yè)數(shù)據(jù)，贏商研究報告披露，2025年度國內(nèi)各業(yè)態(tài)開關(guān)店情況依然嚴(yán)峻，全國樣本購物中心服裝零售開關(guān)店比降至0.82，各檔次服裝關(guān)店量＞開店量，其中男女裝、服飾集合店等進入深度調(diào)整期。深圳萬象天地“高質(zhì)量”的零售迭代頻率，從側(cè)面反映了其在華南潮流零售市場不可撼動的商業(yè)地位。

沈陽萬象城：

漲幅超17%，東北商業(yè)旗艦改造煥新

另一大亮點，則是沈陽萬象城。經(jīng)過2024年大刀闊斧的品牌升級和空間改造煥新，沈陽萬象城2025年業(yè)績大爆發(fā)，全年零售額高達130億元，租金收入13.75億元，漲幅達17%，躋身全國頂級重奢商場第一梯隊。

圖源：沈陽萬象城官方小紅書

這一跨越式增長，主要得益于2024年啟動的第二次零售空間改造工程在2025年全面兌現(xiàn)。項目不僅完成了愛馬仕、迪奧、普拉達、博柏利等重奢品牌的跨層升級，實現(xiàn)了商場二層的全面奢化，更成功吸引香奈兒從市府商圈遷入，夯實了其東北重奢旗艦的地位。

同時，商場L4-L7區(qū)域擴容改造，打通M1主館與M2街區(qū)的空間脈絡(luò)，擴容新增營業(yè)面積超10000㎡，構(gòu)建起“M1重奢核心+M2潮流生活”的強勢疊加效應(yīng)，萬寶龍、歐米茄、樂高全新旗艦店等大量首店與旗艦店的持續(xù)引入，最終促成了其硬核經(jīng)營實力的全面爆發(fā)。

贏商大數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，項目到訪異地客群占比高達38.5%，輻射鞍山、撫順等周邊城市。

作為東北重奢旗艦，沈陽萬象城的強勢表現(xiàn)離不開其在當(dāng)?shù)氐慕^對統(tǒng)治力。據(jù)贏商大數(shù)據(jù)，沈陽現(xiàn)有存量購物中心68座，商業(yè)面積超800萬方，位列東北第一，人均購物中心面積0.99㎡/人，排名全國14。目前，華潤萬象生活在沈陽已布局6個項目，管理商業(yè)體量達68萬方，涵蓋了從高端重奢到區(qū)域家庭的全面需求。在最新人氣榜中，沈陽萬象城排名第4，鐵西萬象匯第5，三臺子萬象匯第10。（數(shù)據(jù)來源：贏商股份《2025年3月沈陽購物中心人氣排行榜》）

青島萬象城收租超5億，

華潤置地REITs加速

華夏華潤商業(yè)REIT披露的數(shù)據(jù)顯示，青島萬象城在2025年也交出了租金收入約5.19億元的優(yōu)異成績。

坐擁眾多優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)的華潤置地，近期在資本市場亦動作頻頻。

同樣是在4月28日，華潤置地宣布計劃分拆位于江蘇省南通市的南通萬象城及山東省臨沂市的臨沂萬象匯，以REITs形式在深圳證券交易所上市，預(yù)計將募集54億元人民幣，華潤置地持有該REITs的20-30%的部分。這一舉措標(biāo)志著華潤置地正在通過對三四線城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)進行金融化運作的嘗試，進一步拓寬了其資本循環(huán)的通道。

同日深交所披露，華夏華潤置地封閉式商業(yè)不動產(chǎn)證券投資基金正式申報，底層資產(chǎn)為近日被“出售風(fēng)波”籠罩的成都萬象城。

這一系列REITs發(fā)行與資產(chǎn)分拆動作，未來不僅將為華潤置地帶來可觀的資金回籠，更印證了其從“開發(fā)銷售”向“資產(chǎn)管理”轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略決心。通過“投、融、管、退”的商業(yè)閉環(huán)，華潤置地正不斷夯實其作為中國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)軍企業(yè)的護城河。

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