「北京本次三宗地塊集中出讓?zhuān)@現(xiàn)出土地市場(chǎng)'分化加劇、理性聚焦'的主線?！怪兄秆芯吭簭垊P的這句話(huà)，或許是對(duì)4月最后一天土拍最精準(zhǔn)的注腳。

4月30日，朝陽(yáng)東壩、豐臺(tái)萬(wàn)泉寺、昌平北七家三宗宅地成交，總價(jià)91.597億元。沒(méi)有搖號(hào)，沒(méi)有激烈廝殺，華潤(rùn)置地底價(jià)拿下豐臺(tái)麗澤核心地塊，中國(guó)金茂以0.1%的微弱溢價(jià)摘得東壩地塊，華潤(rùn)置地+未來(lái)科學(xué)城置地聯(lián)合體則將昌平北七家地塊收入囊中。

三宗地，三種命運(yùn)。背后是北京土地市場(chǎng)正在發(fā)生的深層轉(zhuǎn)向。

華潤(rùn)的"孤獨(dú)"：麗澤核心地塊為何無(wú)人爭(zhēng)搶

豐臺(tái)萬(wàn)泉寺地塊是今年北京關(guān)注度最高的地塊之一。西南二環(huán)至三環(huán)之間，麗澤商務(wù)區(qū)核心位置，規(guī)劃地上建面約98651平方米。但競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)，華潤(rùn)置地未遇任何競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，底價(jià)成交。

表面看，這是一筆劃算買(mǎi)賣(mài)。實(shí)際樓面價(jià)6.23萬(wàn)元/㎡，而周邊中海麗金府、中海麗澤叁號(hào)院的網(wǎng)簽均價(jià)在10萬(wàn)元/㎡左右，利潤(rùn)空間肉眼可見(jiàn)。

但細(xì)算賬，華潤(rùn)的隱性成本被嚴(yán)重低估。地塊原為綜合性商業(yè)金融服務(wù)用地，改規(guī)后出讓。按出讓要求，華潤(rùn)需無(wú)償建設(shè)沿蓮花河兩側(cè)五塊共計(jì)約17公頃的河道綠化帶，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不低于2200元/㎡——僅此一項(xiàng)，額外背負(fù)約3.74億元配套代建成本。實(shí)際樓面價(jià)從賬面5.85萬(wàn)元/㎡升至6.23萬(wàn)元/㎡。

更棘手的是開(kāi)發(fā)條件：地塊形狀不規(guī)則、文物原址保留，對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)形成硬約束。疊加豐臺(tái)樓市庫(kù)存高企，中海兩項(xiàng)目去化率并不理想，華潤(rùn)未來(lái)定價(jià)需在9萬(wàn)元/㎡以上才能覆蓋成本，銷(xiāo)售壓力不容小覷。

高總價(jià)、高配建、高開(kāi)發(fā)難度，這道算術(shù)題勸退了其他房企。核心資產(chǎn)的"安全墊"正在變薄，即便是麗澤這樣的頂流板塊，也得精打細(xì)算。

金茂的"試探"：0.1%溢價(jià)背后的板塊邏輯

朝陽(yáng)東壩地塊是本場(chǎng)唯一出現(xiàn)溢價(jià)的地塊，但溢價(jià)率僅0.1%——建發(fā)抬了一手，最終由中國(guó)金茂摘得。

這塊地緊鄰東五環(huán)，規(guī)劃地上建面5.11萬(wàn)平方米，容積率2.0，要求按高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅基本品質(zhì)建造。配套成熟是優(yōu)勢(shì)，但硬傷同樣明顯：與五環(huán)之間僅綠籬間隔，交通界面不完善，距最近地鐵站超過(guò)2公里。

金茂的算盤(pán)在于板塊內(nèi)新盤(pán)售價(jià)已站穩(wěn)7萬(wàn)元/㎡以上，利潤(rùn)空間存在。但0.1%的溢價(jià)幅度，幾乎是對(duì)地塊價(jià)值的"精準(zhǔn)定價(jià)"——既不放棄機(jī)會(huì)，也不冒進(jìn)。

東壩作為朝陽(yáng)重點(diǎn)發(fā)展的國(guó)際交往功能區(qū)，長(zhǎng)期價(jià)值被看好，但短期配套兌現(xiàn)節(jié)奏、地鐵通達(dá)性仍是購(gòu)房者決策的關(guān)鍵變量。金茂的克制，反映出對(duì)板塊去化周期的審慎判斷。

華潤(rùn)+未來(lái)科學(xué)城的"舒適區(qū)"：低容積率換安全墊

昌平北七家鎮(zhèn)平西府地塊，被華潤(rùn)置地+未來(lái)科學(xué)城置地聯(lián)合體摘得。規(guī)劃地上建面約6.45萬(wàn)平方米，容積率1.8，樓面價(jià)僅2萬(wàn)元/㎡。

這是一個(gè)典型的"減量提質(zhì)"案例。該地塊曾在2025年出讓清單中出現(xiàn)，當(dāng)時(shí)計(jì)劃捆綁商業(yè)、公建一起掛牌，容積率2.5。此次直接剔除捆綁部分，容積率下調(diào)至1.8，精準(zhǔn)適配北部職住需求。

地塊距8號(hào)線平西府站步行約2.5公里，軌交優(yōu)勢(shì)不足，但臨近北清快速路、城市界面較好，加上低容積率帶來(lái)的產(chǎn)品差異化空間，為操盤(pán)留下彈性。旁邊北清橡樹(shù)灣二手房掛牌價(jià)約5萬(wàn)元/㎡（鏈家網(wǎng)數(shù)據(jù)），未來(lái)該地塊可能建設(shè)北清橡樹(shù)灣二期，定價(jià)策略有參照系。

2萬(wàn)元/㎡的樓面價(jià)，在當(dāng)下的北京土地市場(chǎng)堪稱(chēng)"稀有物種"。央國(guó)企聯(lián)合體拿下，既是對(duì)區(qū)域深耕的延續(xù)，也是風(fēng)險(xiǎn)可控下的規(guī)模補(bǔ)充。

數(shù)據(jù)里的真相：北京土地市場(chǎng)的"冷"與"變"

2026年1-4月，北京合計(jì)出讓住宅用地13宗，較2025年同期7宗近乎翻倍；但總成交價(jià)217.577億元，較去年同期334.9億元下降約35%。成交宅地規(guī)劃總建面約83.7萬(wàn)㎡，與去年同期82.2萬(wàn)㎡基本持平。

量?jī)r(jià)背離的背后，是樓面價(jià)中樞的下移。今年最高溢價(jià)率為4月21日亦莊瀛海地塊的8.7%，而2025年前4月有3宗地塊溢價(jià)率超15%，其中2宗超20%。

截至目前，北京海淀、朝陽(yáng)五環(huán)內(nèi)尚未有宅地出讓——這或許是土地市場(chǎng)偏冷的結(jié)構(gòu)性原因。核心區(qū)域缺位，外圍板塊內(nèi)卷，房企選擇面收窄。

更值得關(guān)注的是拿地主體：13宗宅地競(jìng)得方全部為央國(guó)企，中建智地、華潤(rùn)置地、未來(lái)科學(xué)城位列前三。民營(yíng)房企幾乎隱身，市場(chǎng)進(jìn)入"國(guó)家隊(duì)"主導(dǎo)的深度調(diào)整期。

對(duì)比同日杭州蕭山區(qū)市北地塊——綠城+濱江聯(lián)合體經(jīng)43輪競(jìng)價(jià)，以57.26%溢價(jià)率、36170元/㎡樓面價(jià)成交，刷新板塊紀(jì)錄，將杭州4月宅地平均溢價(jià)率推高至33.5%——北京市場(chǎng)的克制與分化，顯得尤為突出。

半年展望：海淀"0供地"與下半年的變量

從北京市規(guī)自委信息看，今年上半年海淀可能出現(xiàn)"0"供地。但2026年供地計(jì)劃中，海淀區(qū)朱房二期、四季青西冉片區(qū)、西北旺D1地塊三宗重磅地塊待上架，預(yù)計(jì)將在下半年引發(fā)新一輪爭(zhēng)奪。

這三宗地的成色，將檢驗(yàn)北京土地市場(chǎng)的真實(shí)溫度。是延續(xù)當(dāng)前的理性克制，還是重現(xiàn)核心資產(chǎn)的搶地?zé)岢?，取決于彼時(shí)房企資金狀況、銷(xiāo)售回款預(yù)期，以及政策環(huán)境的邊際變化。

張凱的判斷值得留意：北京樓市正從"量"的擴(kuò)張轉(zhuǎn)向"質(zhì)"與"效"的精細(xì)化競(jìng)爭(zhēng)。對(duì)從業(yè)者而言，這意味著產(chǎn)品力的權(quán)重在上升，快周轉(zhuǎn)模式的生存空間在壓縮。對(duì)購(gòu)房者而言，則意味著未來(lái)入市項(xiàng)目的品質(zhì)底線可能在抬升，但價(jià)格彈性取決于具體板塊的供需關(guān)系。

91.597億元，3宗地，0.1%的最高溢價(jià)率，100%的央國(guó)企占比——這組數(shù)據(jù)勾勒出的，是一個(gè)正在重新定義"安全"與"價(jià)值"的北京土地市場(chǎng)。