98歲的李嘉誠(chéng)，2026年這幾個(gè)月忙得讓人眼花。2月26日，長(zhǎng)和系三家公司聯(lián)手把英國(guó)電網(wǎng)UKPN的全部股權(quán)賣給法國(guó)Engie，交易作價(jià)超過(guò)1100億港元。

這家公司是2010年用57.7億英鎊買下的，這次以105.48億英鎊出手，賬面賺了超過(guò)80%。5月5日再補(bǔ)一刀，長(zhǎng)和清空了英國(guó)電訊VodafoneThree的全部股權(quán)，回籠455億港元左右。

加上1月份處理掉的英國(guó)鐵路租賃公司Eversholt Rail，短短幾個(gè)月，老爺子在英國(guó)變現(xiàn)近1600億港元。把時(shí)間拉長(zhǎng)到五年，李家累計(jì)套現(xiàn)已經(jīng)超過(guò)3500億港元。

這套打法其實(shí)不新鮮。往前推到2025年3月，長(zhǎng)和把分布在23個(gè)國(guó)家的43個(gè)港口打包賣給美國(guó)貝萊德?tīng)款^的財(cái)團(tuán)，作價(jià)228億美元。

這單交易后來(lái)卡在巴拿馬港口的政治風(fēng)波里，至今懸而未決，但李家清倉(cāng)的方向沒(méi)改過(guò)。把資產(chǎn)換成現(xiàn)金，動(dòng)作比誰(shuí)都快。

這背后的算盤(pán)其實(shí)很樸素——把老化的、監(jiān)管越來(lái)越緊的、地緣風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越高的重資產(chǎn)甩出去，把錢握在手里等機(jī)會(huì)。地產(chǎn)生意上，他的邏輯同樣如此。

2013年內(nèi)地樓市最熱那幾年，他悄悄減持廣州西城都薈、上海東方匯經(jīng)中心。2017年402億港元賣掉中環(huán)中心七成多權(quán)益。

2023到2024年，七六折甩賣北京御翠園，把內(nèi)地非核心地產(chǎn)清得差不多。但2021年，他又掏了102.8億港元拿下香港啟德的優(yōu)質(zhì)住宅地。

這種一只手清倉(cāng)、一只手掃貨的姿態(tài)，把＂地段、地段、還是地段＂演繹得淋漓盡致。李澤鉅接手長(zhǎng)和后，話說(shuō)得更直白——大灣區(qū)核心地段的資產(chǎn)，長(zhǎng)期價(jià)值不用懷疑。

那么回到普通人最關(guān)心的問(wèn)題：100萬(wàn)的房子，到2030年還能值多少錢？這個(gè)答案，要拆開(kāi)來(lái)算。

先看市場(chǎng)底色。2026年3月，百城二手住宅均價(jià)12792元每平方米，環(huán)比跌0.34%，跌幅連續(xù)三個(gè)月收窄，同比仍跌8.55%。新房方面均價(jià)17115元每平方米，環(huán)比微漲0.05%。

上海二手住宅掛牌均價(jià)環(huán)比上漲，結(jié)束此前連續(xù)33個(gè)月的下跌。這是個(gè)什么信號(hào)？市場(chǎng)在筑底，但還沒(méi)真正翻盤(pán)。

中指研究院明確指出，整體市場(chǎng)仍處于筑底階段，分化將是2026年樓市的主要特征。分化兩個(gè)字，很關(guān)鍵。

把100萬(wàn)這筆錢放進(jìn)不同城市，未來(lái)五年會(huì)出現(xiàn)完全不同的結(jié)局。

放在一線城市核心板塊——比如深圳南山前海、上海內(nèi)環(huán)、北京海淀的優(yōu)質(zhì)次新房，按年均4%到5%的復(fù)利算，2030年大概能漲到120萬(wàn)到125萬(wàn)。

放在二線主城核心區(qū)——成都高新、杭州未來(lái)科技城、武漢光谷這種產(chǎn)業(yè)實(shí)打?qū)?、人口凈流入的板塊，年均漲2%左右，2030年大概110萬(wàn)出頭。

放在三四線主城——能維穩(wěn)就不錯(cuò)，年均零點(diǎn)幾個(gè)點(diǎn)的漲幅，五年下來(lái)基本原地踏步。

放在三四線遠(yuǎn)郊和文旅盤(pán)——這是最危險(xiǎn)的，年均跌1%甚至更多。100萬(wàn)買進(jìn)去，2030年掛牌95萬(wàn)都不一定有人接。

數(shù)字看著差不多，但落到具體城市，差距能拉到兩倍以上。深圳南山前海部分次新盤(pán)，過(guò)去五年就算趕上調(diào)整期，仍然漲了25%以上。

北京通州一些遠(yuǎn)郊小區(qū)，五年跌掉15%還多。同樣在一線，命運(yùn)能差這么遠(yuǎn)。二線更夸張。

成都高新區(qū)核心房源輕松跑贏均值，東北某些三四線老城區(qū)100萬(wàn)的房子掛80萬(wàn)都沒(méi)人問(wèn)。為什么會(huì)這樣？

答案就一條——人往哪兒走，錢就往哪兒走，房?jī)r(jià)就往哪兒走。沒(méi)有產(chǎn)業(yè)撐就沒(méi)有就業(yè)，沒(méi)有就業(yè)就留不住人，留不住人房子就只是鋼筋水泥。

這個(gè)鏈條，比任何專家預(yù)測(cè)都靠譜。李嘉誠(chéng)再談及未來(lái)房?jī)r(jià)的本質(zhì)判斷也是這個(gè)。

買房的人和蓋房的數(shù)量誰(shuí)多，經(jīng)濟(jì)基本面是上行還是下行，決定一切。短期波動(dòng)只是噪音。

那種＂房子以后徹底不值錢＂的話，聽(tīng)聽(tīng)就行，不必當(dāng)真。土地出讓金、建材、人工成本，這幾年沒(méi)有一個(gè)在降。

2026年一季度300城住宅用地土地出讓金同比降45.7%，但平均溢價(jià)率仍有5.0%，廣州、上海、杭州的核心地塊繼續(xù)拍出高溢價(jià)。

開(kāi)發(fā)商不是慈善家，地價(jià)人工成本頂在那兒，新房的底價(jià)就抬在那兒，核心地段的二手房自然有錨。

東京、倫敦、紐約幾十年的軌跡早就給過(guò)答案——非核心區(qū)域可以一蹶不振幾十年，但真正的核心地段，每次調(diào)整完都會(huì)回到自己該有的位置。

李嘉誠(chéng)再談及未來(lái)房?jī)r(jià)時(shí)給過(guò)一個(gè)很冷的判斷：房?jī)r(jià)漲跌10%本來(lái)就是常態(tài)。

這話聽(tīng)上去平淡，其實(shí)戳穿了大多數(shù)人對(duì)房產(chǎn)的幻想——它不是穩(wěn)賺不賠的資產(chǎn)，它跟所有商品一樣，遵從供需。

把這句話放到100萬(wàn)的房子上，意思就更清楚了。

如果是自住，量力而行，優(yōu)先選核心城市核心板塊。哪怕漲得慢，至少抗跌；哪怕沒(méi)賺到錢，居住體驗(yàn)也對(duì)得起這筆投入。

如果是投資，文旅盤(pán)、遠(yuǎn)郊盤(pán)、概念盤(pán)，全都不要碰。這類房子接盤(pán)的人越來(lái)越少，砸在手里只是時(shí)間問(wèn)題。

如果手里已經(jīng)有幾套非核心房產(chǎn)，趁市場(chǎng)還有活氣盡快置換，把資金往核心城市核心板塊集中。這是李家這些年一直在做的事——只不過(guò)他玩的是幾百億，普通人玩的是幾百萬(wàn)，邏輯沒(méi)區(qū)別。

李嘉誠(chéng)最值錢的地方，從來(lái)不是預(yù)測(cè)漲跌的精準(zhǔn)度，而是那種逆向思維。人人喊漲他在賣，人人唱空他在買。

從1967年香港暴跌時(shí)抄底，到2017年高位甩賣中環(huán)中心，再到這兩年一邊清掉歐洲基建一邊盯著大灣區(qū)核心地段看，每一次都是真金白銀的下注。這種判斷，比任何嘴上的預(yù)言都管用。

98歲的人了，還在給市場(chǎng)上課。100萬(wàn)的房子到2030年還能值多少錢？

沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)答案，但方向很清楚——選對(duì)城市、選對(duì)板塊的，能跑贏通脹；選錯(cuò)地方的，只能眼睜睜看著資產(chǎn)慢慢蒸發(fā)。樓市普漲的年代徹底翻篇了。

未來(lái)的房子會(huì)越來(lái)越像它本來(lái)該是的樣子——一個(gè)住的地方，而不是一臺(tái)印鈔機(jī)。接受這個(gè)事實(shí)，比什么都重要。