當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處調(diào)整期，一批產(chǎn)業(yè)巨頭卻在土地市場(chǎng)上頻頻出手。

2026年4月20日，京東旗下杭州京東霽緯信息技術(shù)有限公司以約6.63億元底價(jià)競(jìng)得杭州錢江世紀(jì)城核心區(qū)一宗沿江商業(yè)用地。 僅一天之后， 京東旗下北京齊正數(shù)智科技有限公司再以17.57億元底價(jià)摘得北京亦莊新城一塊商業(yè)金融用地 。

兩個(gè)工作日內(nèi)，京東拿地金額合計(jì)逾24億元。而這已不是京東近年來(lái)的首次出手。2023年京東以31.12億元拿下亦莊總部對(duì)面地塊，2025年以1.84億元底價(jià)拿下南京河西南地塊建設(shè)研發(fā)中心。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，京東五年內(nèi)在北京市拿地總金額已近60億元。

幾乎在同一時(shí)間，劉強(qiáng)東與章澤天還成立了新公司“天強(qiáng)”，注冊(cè)資本1000萬(wàn)元，由二人共同持股。有分析人士指出，這是將家族財(cái)富進(jìn)一步機(jī)構(gòu)化，把上市公司資產(chǎn)、個(gè)人投資資產(chǎn)、家族長(zhǎng)期配置資產(chǎn)放入不同的治理結(jié)構(gòu)中的布局。投資公司與土地布局的同時(shí)推進(jìn)，折射出劉強(qiáng)東在資產(chǎn)配置上的系統(tǒng)性安排。

樓市尚未回暖，京東為何逆勢(shì)出擊？這背后可能涉及兩重考量。

一是抄底邏輯。土地價(jià)格處于低位，自持物業(yè)優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。 在房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整背景下，核心城市的優(yōu)質(zhì)地塊價(jià)格較此前高峰期已明顯回落。以此次杭州地塊為例，成交樓面價(jià)僅約5600元/平方米，而地塊位于錢江世紀(jì)城核心區(qū)、一線沿江位置。京東通過(guò)全自持方式獲得優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)，既充實(shí)了企業(yè)資產(chǎn)，又避免了長(zhǎng)期租賃帶來(lái)的租金不確定性和裝修改造成本。行業(yè)分析指出，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)由租賃轉(zhuǎn)向自持已成為趨勢(shì)，持有優(yōu)質(zhì)地段不動(dòng)產(chǎn)可對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)、優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。

二是戰(zhàn)略驅(qū)動(dòng)。線上紅利見(jiàn)頂，線下成為必爭(zhēng)之地。 當(dāng)前線上零售格局基本確定，京東若尋求新的增長(zhǎng)空間，線下成為必然路徑。在3C數(shù)碼領(lǐng)域，京東線上市場(chǎng)份額占比約60%，遠(yuǎn)超競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。劉強(qiáng)東曾公開(kāi)表示，國(guó)美、蘇寧兩家線下老對(duì)手加起來(lái)的銷售額，還不到京東的兩成。傳統(tǒng)對(duì)手的衰落，為京東Mall及京東五星在線下的擴(kuò)張留下了巨大的市場(chǎng)空間。杭州地塊規(guī)劃建設(shè)建筑面積不少于3.5萬(wàn)平方米的京東MALL，正是這一戰(zhàn)略的落地。

和京東一樣，今年以來(lái)，從互聯(lián)網(wǎng)巨頭到制造業(yè)龍頭，再到傳統(tǒng)實(shí)業(yè)資本，一批企業(yè)正以各自的方式“抄底”土地。

01 互聯(lián)網(wǎng)大廠的“地主”競(jìng)賽

過(guò)去一兩年間，各大互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)明顯加大了自持物業(yè)的投入力度。

字節(jié)跳動(dòng)今年以來(lái)在北京拿地動(dòng)作頻頻。 2025年2月，其旗下公司以28億元底價(jià)拿下北京海淀區(qū)藍(lán)景麗家收儲(chǔ)項(xiàng)目地塊 ，規(guī)劃建設(shè)數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園； 僅僅兩個(gè)月后，字節(jié)跳動(dòng)全資子公司再以33.05億元拿下海淀學(xué)院路東升科技園三期科研用 地 ，周邊三公里范圍內(nèi)聚集了清華、北大、中科院等39所高校和超過(guò)百家科研院所。據(jù)媒體統(tǒng)計(jì)，字節(jié)跳動(dòng)目前在北京的自持與在建物業(yè)總面積已超74萬(wàn)平方米，累計(jì)投入資金約201億元。此外，字節(jié)跳動(dòng)2025年3月還以12.14億元拿下廣州琶洲地塊，計(jì)劃建設(shè)抖音華南創(chuàng)新基地。 全國(guó)范圍內(nèi)，字節(jié)跳動(dòng)置地投資已超300億元。

字節(jié)跳動(dòng)北京大鐘寺辦公地點(diǎn)

騰訊方面， 2024年初以64.2億元在北京海淀學(xué)院路拿下綜合性用地用于滿足辦公需求 ；更早的2019年，騰訊在深圳大鏟灣以85.2億元拿下80.9萬(wàn)平方米地塊建設(shè)“企鵝島”，建成后預(yù)計(jì)容納超8萬(wàn)人辦公。

阿里巴巴則聯(lián)合螞蟻集團(tuán)， 在2025年10月以72億港元收購(gòu)香港銅鑼灣港島壹號(hào)中心13層寫(xiě)字樓，作為兩家企業(yè)的香港新總部 ，這是2021年以來(lái)香港最大的一筆寫(xiě)字樓交易。

香港銅鑼灣港島壹號(hào)中心

仔細(xì)看互聯(lián)網(wǎng)大廠從“租樓”轉(zhuǎn)向“買地建樓” ，有三方面優(yōu)勢(shì)：其一，自持物業(yè)可避免租金波動(dòng)帶來(lái)的成本不確定性，鎖定長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)成本；其二，核心城市的優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)具有資產(chǎn)保值增值功能，在通脹預(yù)期下可作為企業(yè)資產(chǎn)配置的重要組成部分；其三，自建園區(qū)可按業(yè)務(wù)需求定制空間規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)“職住一體”，有利于吸引和留住高端人才。

02 制造業(yè)巨頭的土地“重注”

與互聯(lián)網(wǎng)大廠在核心城市拿商辦用地不同，制造業(yè)企業(yè)的土地投入更多聚焦于產(chǎn)業(yè)基地和生產(chǎn)園區(qū)建設(shè)，金額和規(guī)模同樣不容小覷。

邁瑞醫(yī)療 在武漢光谷生物城建設(shè)全球第二總部，項(xiàng)目總投資45億元，總建筑面積約62萬(wàn)平方米 ，包含研發(fā)基地和生產(chǎn)基地兩大子項(xiàng)目，聚焦微創(chuàng)外科、骨科、心血管相關(guān)三大業(yè)務(wù)板塊。該項(xiàng)目已于2025年7月全面開(kāi)園運(yùn)營(yíng)，成為邁瑞醫(yī)療在全球七大供應(yīng)鏈基地之一。

邁瑞醫(yī)療 全球第二總部

寧德時(shí)代則在持續(xù)加碼產(chǎn)能布局。 2025年6月，其全資子公司羅源時(shí)代新能源科技有限公司以約2.69億元競(jìng)得福州羅源897.9畝工業(yè)用地，用于建設(shè)新能源電池產(chǎn)業(yè)基地項(xiàng)目一期，項(xiàng)目總投資65億元 ，規(guī)劃建設(shè)國(guó)際領(lǐng)先的鋰離子電池生產(chǎn)線，投產(chǎn)后預(yù)計(jì)年產(chǎn)值超百億元。項(xiàng)目將形成“總部研發(fā)+羅源智造”的協(xié)同格局，帶動(dòng)新能源產(chǎn)業(yè)鏈上下游集聚發(fā)展，助力打造福州北翼千億級(jí)新能源產(chǎn)業(yè)集群。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)領(lǐng)域的萬(wàn)洋集團(tuán)，五年內(nèi)四次在佛山順德拿地，總項(xiàng)目面積近1000畝。其中最新一期項(xiàng)目總投資約35億元，預(yù)計(jì)約定稅收貢獻(xiàn)超2.4億元。

制造業(yè)企業(yè)的拿地邏輯清晰：土地是生產(chǎn)的基礎(chǔ)要素投入。在市場(chǎng)調(diào)整期，工業(yè)用地成本相對(duì)可控，且地方對(duì)優(yōu)質(zhì)制造業(yè)項(xiàng)目普遍給予政策傾斜。企業(yè)以合理成本鎖定長(zhǎng)期用地，既保障了產(chǎn)能擴(kuò)張需求，也以固定資產(chǎn)夯實(shí)了資產(chǎn)基礎(chǔ)。

03 實(shí)業(yè)資本逆周期“試水”

更具觀察價(jià)值的是，一批主業(yè)并非房地產(chǎn)的實(shí)業(yè)資本，正在樓市調(diào)整期悄然入局。

文具龍頭得力集團(tuán)是其中最具代表性的案例。自2004年涉足房地產(chǎn)以來(lái)，得力房產(chǎn)近年拿地力度明顯加大。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)， 2023年其拿地耗資約50億元，2024年約25億元，2025年至今已投入約20億元，三年合計(jì)近百億元。2025年，得力在寧波一場(chǎng)土拍中以14.22億元、溢價(jià)率27.89%擊敗中海、華潤(rùn)等傳統(tǒng)房企拿下鄞州區(qū)核心地塊 ，引起業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注。其拿地策略有鮮明的制造業(yè)特征——早期深耕寧海等縣域市場(chǎng)，逐步向湖州、臺(tái)州等周邊城市擴(kuò)張，到行業(yè)深度調(diào)整期才擇機(jī)進(jìn)入寧波核心主城。

在廣州，產(chǎn)業(yè)資本的入局更為密集。2025年12月，廣州成功出讓4宗涉宅用地，收金67.28億元。此前僅12月上半月，廣州已賣出14宗住宅用地，總成交價(jià)約162億元。值得關(guān)注的是，多家非傳統(tǒng)房企出現(xiàn)在買家名單中：包裝用紙制造企業(yè)廣州市永輝紙業(yè)競(jìng)得住宅用地；此前7月，白云區(qū)一宗低密度住宅用地被當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)資本以11.37億元競(jìng)得；南通的紡織巨頭亞倫集團(tuán)2024年底在廣州競(jìng)得宅地后，引入龍湖代建合作開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目于2025年4月開(kāi)盤(pán)后廣受市場(chǎng)歡迎，目前已進(jìn)入清盤(pán)階段。

尤具標(biāo)志性的是， 2025年7月，汽車模具行業(yè)巨頭屹豐汽車科技集團(tuán)董事長(zhǎng)葉華彪之女葉舒祺，通過(guò)新注冊(cè)僅半年的上海祺祥旺宇置業(yè)以樓面價(jià)20萬(wàn)元/平方米拿地，刷新全國(guó)單價(jià)地王紀(jì)錄 。

克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉分析指出，地產(chǎn)行業(yè)步入調(diào)整期給了非傳統(tǒng)房企抄底拿地的機(jī)會(huì)，雖然這些跨界企業(yè)未必有太多地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，但通過(guò)代建等方式也可以找到心儀的合作方。

跨界拿地的邏輯與純房企有本質(zhì)區(qū)別：實(shí)業(yè)資本的現(xiàn)金流來(lái)自主業(yè)，拿地更多是基于資產(chǎn)配置和逆周期布局的考量，而非追求高周轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。在市場(chǎng)低迷時(shí)以合理價(jià)格獲得優(yōu)質(zhì)土地，待周期回暖后兌現(xiàn)價(jià)值，這一邏輯在當(dāng)前的行業(yè)環(huán)境下正被越來(lái)越多實(shí)業(yè)資本所采納。

04 土地“對(duì)賭”的背后博弈

京東杭州地塊的出讓條件，揭示了當(dāng)前土地市場(chǎng)的一大新特征： 地方政府正在用“讓渡短期收入”換取“鎖定長(zhǎng)期回報(bào)” 。

根據(jù)《地塊投資開(kāi)發(fā)協(xié)議》，京東杭州地塊設(shè)置了極為嚴(yán)苛的條件：乙方及其在杭控股企業(yè)在該地塊年度營(yíng)業(yè)收入須達(dá)到10億元；2026年至2030年，乙方或其實(shí)際控制人須連續(xù)五年列入《財(cái)富》世界500強(qiáng)榜單；須建設(shè)一座建筑面積不少于3.5萬(wàn)平方米的京東MALL，竣工后15個(gè)月內(nèi)開(kāi)業(yè)；引入的家電家居商業(yè)體運(yùn)營(yíng)企業(yè)實(shí)際控制人也須為世界500強(qiáng)企業(yè)；地塊40年內(nèi)100%自持，不得分割、不得轉(zhuǎn)讓。

這套模式與當(dāng)年特斯拉落戶上海的對(duì)賭條款如出一轍。 根據(jù)公開(kāi)資料，特斯拉上海超級(jí)工廠與上海市政府約定：從2023年底起每年須納稅22.3億元，5年內(nèi)投資不低于140.8億元，如完不成將歸還土地——而當(dāng)時(shí)特斯拉拿到的土地價(jià)格僅為市場(chǎng)價(jià)的十分之一。

特斯拉上海超級(jí)工廠

字節(jié)跳動(dòng)北京海淀地塊同樣被設(shè)置了“年稅收不低于6萬(wàn)元/平方米”的高門檻。

這套“對(duì)賭式招商”模式有三個(gè)核心特征：一是地方政府以較低的土地價(jià)格出讓優(yōu)質(zhì)地塊，放棄部分短期賣地收入；二是通過(guò)設(shè)置營(yíng)收、稅收、投資等硬性考核指標(biāo)，鎖定企業(yè)帶來(lái)的長(zhǎng)期稅源和產(chǎn)業(yè)生態(tài)效應(yīng)；三是將主動(dòng)權(quán)掌握在自己手中，一旦企業(yè)未達(dá)標(biāo)，有權(quán)收回土地。這實(shí)現(xiàn)了雙方的深度綁定：企業(yè)以較低成本獲得發(fā)展空間，地方政府以土地為杠桿撬動(dòng)優(yōu)質(zhì)稅源和產(chǎn)業(yè)集群建設(shè)。

杭州的做法正是典型案例。以6.63億元出讓一線沿江優(yōu)質(zhì)商業(yè)地塊，看似“讓利”，但若京東浙江區(qū)域中心按規(guī)劃吸引超4000名員工入駐、年?duì)I收超10億元，杭州市獲得的長(zhǎng)期稅收與產(chǎn)業(yè)協(xié)同效應(yīng)將遠(yuǎn)超短期的土地出讓金收益。

從更深層的政策背景看，這一模式的興起有其必然性。在房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整和土地財(cái)政轉(zhuǎn)型的雙重壓力下，地方政府難以繼續(xù)依賴大規(guī)模住宅用地出讓獲取收入。2025年全國(guó)土地市場(chǎng)的數(shù)據(jù)印證了這一結(jié)構(gòu)性變化。

05 市場(chǎng)分化

考察2025年全國(guó)土地出讓數(shù)據(jù)，可以發(fā)現(xiàn)三個(gè)關(guān)鍵特征。

特征一：總量微增，但結(jié)構(gòu)深度分化。 2025年，TOP100企業(yè)拿地總額達(dá)9640億元，同比增長(zhǎng)3.9%。從區(qū)域來(lái)看，長(zhǎng)三角持續(xù)領(lǐng)先——前9個(gè)月長(zhǎng)三角TOP10企業(yè)拿地金額2508億元，遙遙領(lǐng)先于京津冀的959億元和中部地區(qū)的527億元。核心城市和優(yōu)質(zhì)地塊仍是資本追逐的焦點(diǎn)，而三四線城市土地市場(chǎng)則持續(xù)低迷。

特征二：拿地主體發(fā)生歷史性切換。 央國(guó)企憑借資金優(yōu)勢(shì)和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，在土地市場(chǎng)中占據(jù)絕對(duì)主導(dǎo)地位，拿地金額前十企業(yè)中8家為央國(guó)企，新增貨值過(guò)千億元的6家房企——中海地產(chǎn)、招商蛇口、保利發(fā)展、綠城中國(guó)、華潤(rùn)置地、中國(guó)金茂——全部具有國(guó)資背景。但與此同時(shí)，民營(yíng)房企的積極性也在持續(xù)回升，濱江、邦泰、大華等民營(yíng)房企均躋身拿地金額TOP30。更重要的是，產(chǎn)業(yè)資本和跨界實(shí)業(yè)資本作為“新勢(shì)力”的入局，使得土地市場(chǎng)的參與者結(jié)構(gòu)正在發(fā)生深刻變化。

特征三：政策引導(dǎo)土地供給邏輯發(fā)生根本轉(zhuǎn)向。 2026年，自然資源部政策明確要求：新增建設(shè)用地原則上不用于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，優(yōu)先保障重大項(xiàng)目建設(shè)和民生事業(yè)發(fā)展；同時(shí)建立“增存掛鉤”機(jī)制，年度新增城鄉(xiāng)建設(shè)用地原則上不得超過(guò)盤(pán)活存量土地面積。2025年，自然資源部配合財(cái)政部指導(dǎo)各地發(fā)行地方政府專項(xiàng)債券5400余億元，主要用于收儲(chǔ)存量閑置土地，更好打造“凈地”“優(yōu)地”。

這意味著，未來(lái)商品房用地的供給量將有所收緊，而產(chǎn)業(yè)用地、重大項(xiàng)目用地的供給將得到優(yōu)先保障。在這一政策導(dǎo)向下，具備產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)能力的頭部企業(yè)將在土地資源獲取上獲得更有利的位置。

06 產(chǎn)業(yè)資本集體“圈地”意味著什么？

綜合各方動(dòng)向和宏觀背景，當(dāng)前產(chǎn)業(yè)資本“拿地潮”背后至少蘊(yùn)含三重趨勢(shì)信號(hào)。

第一，土地從“開(kāi)發(fā)工具”變?yōu)椤皯?zhàn)略資產(chǎn)”。 房地產(chǎn)高速增長(zhǎng)期，土地更多被傳統(tǒng)房企視為高周轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)的“原材料”。而在當(dāng)前周期中，產(chǎn)業(yè)資本將核心城市的優(yōu)質(zhì)土地視為兼具運(yùn)營(yíng)價(jià)值和資產(chǎn)保值功能的“戰(zhàn)略資產(chǎn)”——它既是業(yè)務(wù)承載的物理空間，也是穿越周期的財(cái)務(wù)安全墊。這一認(rèn)知轉(zhuǎn)變，正在重塑土地市場(chǎng)的買家結(jié)構(gòu)和交易邏輯。

第二，“對(duì)賭式招商”將成為地方政府的主流玩法。 當(dāng)土地出讓金收入面臨結(jié)構(gòu)性的收縮壓力，地方政府將越發(fā)傾向于通過(guò)“以土地?fù)Q產(chǎn)業(yè)”實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期價(jià)值。頭部企業(yè)的稀缺性決定了地方間的競(jìng)爭(zhēng)加劇，那些能帶來(lái)高稅收、高就業(yè)、高產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)效應(yīng)的優(yōu)質(zhì)企業(yè)，將獲得越來(lái)越多的政策傾斜和土地讓利。杭州對(duì)京東的案例、上海對(duì)特斯拉的案例，都將被越來(lái)越多城市效仿。

第三，市場(chǎng)參與者進(jìn)一步分化和專業(yè)化。 央國(guó)企繼續(xù)主導(dǎo)核心城市優(yōu)質(zhì)住宅地塊，實(shí)業(yè)資本和跨界產(chǎn)業(yè)資本在工業(yè)用地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)和細(xì)分住宅市場(chǎng)扮演愈發(fā)重要的角色，純民營(yíng)房企的生存空間則進(jìn)一步收窄。拿地能力越來(lái)越取決于主業(yè)的現(xiàn)金流支持能力——這正是實(shí)業(yè)資本敢于逆勢(shì)出手的底氣所在。

回到劉強(qiáng)東的24億元拿地，表面看是企業(yè)在行業(yè)低谷期的逆周期操作，深層看卻是土地市場(chǎng)邏輯變遷的一個(gè)縮影。當(dāng)土地不再是單純牟利的商品，當(dāng)?shù)胤秸畯摹百u地收錢”轉(zhuǎn)向“以地招商”，當(dāng)產(chǎn)業(yè)資本從租樓變成買地——土地市場(chǎng)的價(jià)值正在被重新書(shū)寫(xiě)。而那些能看懂新規(guī)則的人，正在用更低的成本鎖定了更大的未來(lái)。

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