深圳新房均價(jià)最貴的區(qū)域，反而更受市場(chǎng)追捧。

上周，前海招商海晏府開(kāi)盤(pán)，折后均價(jià)約13萬(wàn)/㎡，首推108套住宅，據(jù)開(kāi)發(fā)商消息，去化約九成。

再往前，3月深圳灣澐璽加推，備案均價(jià)17.6萬(wàn)/㎡，從當(dāng)前備案情況來(lái)看，162套住宅，去化約75%。

截至4月21日，南山（含前海）一手商品住宅可售套數(shù)為1006套， 在深圳10區(qū)（不含深汕）中排名第5，位于大鵬（0庫(kù)存）、鹽田（210套）、羅湖（651套）和福田（762套）之后。

這個(gè)數(shù)據(jù)是在南山今年新增5盤(pán)入市、共計(jì)帶來(lái)1077套住宅的前提下，與之相比，羅湖、福田、鹽田、大鵬今年暫無(wú)新增供應(yīng)。

盤(pán)點(diǎn)今年南山待入市的純新盤(pán)，從建設(shè)進(jìn)度來(lái)估算，大概只有7個(gè)項(xiàng)目，集中在深超總-科技園和西麗。

實(shí)探踩盤(pán)總結(jié)：

1、今年南山待入市的純新盤(pán)，周邊配套成熟，但符合限高限容積的項(xiàng)目并不多，建筑高度不高于100米、容積率不高于3.1的項(xiàng)目只有兩個(gè)：萬(wàn)星林花園和安緹雅苑。

2、從面積門(mén)檻和吹風(fēng)價(jià)格來(lái)看，這批新盤(pán)總價(jià)預(yù)計(jì)在750萬(wàn)以上，基本面向改善和頂豪買(mǎi)家，大多數(shù)剛需如果想買(mǎi)進(jìn)南山，只能去淘一下小戶型二手房。不過(guò)，待入市新盤(pán)中，有一個(gè)項(xiàng)目給剛需們留了機(jī)會(huì)，單價(jià)最低或至3字頭。

接下來(lái)，我們從南至北分片區(qū)來(lái)看一下今年南山待入市的純新盤(pán)，剛需群體的

「驚喜」放在最后。

（以下新盤(pán)實(shí)探時(shí)間均在今年4月上旬）

前海南

萬(wàn)星林花園

戶型：預(yù)計(jì)首推建面約150-230㎡

動(dòng)態(tài)：展廳在前海世茂大廈41樓，預(yù)計(jì)5月入市

這個(gè)項(xiàng)目位于前海南片區(qū)、大南山腳下，跟地鐵5號(hào)線荔灣站的直線距離約430米（百度地圖測(cè)距），跟觀山海是鄰居。

前海南片區(qū)的住宅密度并不太高，從荔灣站沿著港前路走向萬(wàn)星林，沿路的住宅小區(qū)大概在幾層到十幾層，樓齡較老。

從項(xiàng)目總平面圖資料來(lái)看，萬(wàn)星林花園所在宗地項(xiàng)目分兩期開(kāi)發(fā)，一期包括幼兒園及宗地內(nèi)車行公共通道等，二期包括住宅、商業(yè)、物業(yè)服務(wù)用房和地下車庫(kù)等。

▲萬(wàn)星林花園（二期）

項(xiàng)目容積率2.6，建筑最高高度約80米，最高24層，有12棟住宅，共763戶，建面約112-466㎡，車位1979個(gè)。

▲萬(wàn)星林花園效果圖

萬(wàn)星林花園被列入二季度待入市項(xiàng)目清單內(nèi)，首推154套，建面約112-466㎡，預(yù)計(jì)5月入市。

價(jià)格可以參考旁邊觀山海，4次推售的備案均價(jià)在8.6-9.6萬(wàn)/㎡之間，算下來(lái)萬(wàn)星林總價(jià)最低的一套也要超過(guò)千萬(wàn)。

▲旁邊在建的荔山小學(xué)

▲萬(wàn)星林花園西南側(cè)的觀山海

深超總

安緹雅苑

戶型：網(wǎng)傳建面約200-230-290㎡四房

動(dòng)態(tài)：基坑施工中

繼深灣玖序后，中海在深超總拿下的第二塊宅地，也是該片區(qū)目前唯一一個(gè)限高100米的住宅項(xiàng)目，就在深灣玖序?qū)γ?，備案名為安緹雅苑?/p>

項(xiàng)目周邊配套比較成熟，交通方面有2號(hào)線紅樹(shù)灣站、9/11號(hào)線紅樹(shù)灣南站，商業(yè)部分有深圳灣睿印。

由于項(xiàng)目限高，且位于商務(wù)氛圍濃厚的深超總，周邊建筑均高于100米，在地塊出讓之初，市場(chǎng)曾擔(dān)心后續(xù)項(xiàng)目采光景觀方面受影響，同時(shí)也好奇中海會(huì)怎么打造這個(gè)項(xiàng)目。

今年3月，安緹雅苑平面圖公示，4棟住宅、總戶數(shù)152套，網(wǎng)傳戶型建面為200-230-290㎡四房，其中約200-230㎡是南北通透戶型，標(biāo)準(zhǔn)層高是3.6米，端頭的290㎡做了7.2米挑高設(shè)計(jì)，采用奇偶數(shù)層的結(jié)構(gòu)差異實(shí)現(xiàn)。（具體以開(kāi)發(fā)商信息為準(zhǔn)）

從規(guī)劃來(lái)看，該項(xiàng)目建立了公共連廊連接深灣玖序。

▲總平面圖 ? gad

此前，GAD發(fā)布了該項(xiàng)目的中標(biāo)方案，其推廣名為安緹深圳，效果圖非常驚艷，戶戶都擁有通透大陽(yáng)臺(tái)。

▲項(xiàng)目鳥(niǎo)瞰圖 ? gad

▲項(xiàng)目鳥(niǎo)瞰圖 ? gad

從實(shí)探情況來(lái)看，目前項(xiàng)目還在進(jìn)行基坑施工中。入市價(jià)格可參考深灣玖序，兩度備案均價(jià)約12.96-13.78萬(wàn)/㎡。

▲安緹雅苑建設(shè)進(jìn)度

▲ 安緹雅苑項(xiàng)目對(duì)面，是在建歐加大廈（左）和深灣玖序（右）

科技園

紅樹(shù)別院二期（萊英花園舊改）

戶型：/

動(dòng)態(tài)：基坑施工中

科技園最快在今年就有新盤(pán)上架了——萊英花園舊改，備案名為紅樹(shù)別院二期。

項(xiàng)目位于科技園片區(qū)，從地圖上看被華潤(rùn)大沖舊改所包圍，西側(cè)是英倫春天3期和潤(rùn)府3期，北側(cè)是英倫名苑和潤(rùn)府1期，東側(cè)有英倫名苑二期、紅樹(shù)別院和潤(rùn)璽二期。

▲萊英花園舊改項(xiàng)目位置 圖源 | 深圳市南山區(qū)城市更新和土地整備局

公開(kāi)資料顯示，原萊英花園共13棟樓，原為寶安縣造紙廠員工宿舍，最早一批樓棟建于上世紀(jì)80年代。在后續(xù)的城市更新浪潮中，1-5棟建成紅樹(shù)別院，6-7棟拆除后作為學(xué)校用地，8-13棟則因樓齡不足20年錯(cuò)過(guò)當(dāng)年舊改。

直到2018年9月，整個(gè)萊英花園項(xiàng)目才被南山列入南山區(qū)城市更新單元計(jì)劃；2018年12月底，調(diào)整更新方向?yàn)槎惥幼?、商業(yè)功能；2019年8月，取得專項(xiàng)規(guī)劃批復(fù)。深圳友盛為該舊改項(xiàng)目的實(shí)施主體。

資料顯示，萊英花園舊改項(xiàng)目更新單元拆除用地面積11488㎡，涉及住宅樓6棟，共計(jì)269戶權(quán)利主體。

開(kāi)發(fā)建設(shè)用地面積8488㎡，計(jì)容積率建筑面積73738㎡，容積率8.7。根據(jù)規(guī)劃，項(xiàng)目將打造為建筑面積約7.3萬(wàn)㎡的商住綜合體，集住宅、公寓、商業(yè)、辦公等多元業(yè)態(tài)。

從實(shí)探情況來(lái)看，目前紅樹(shù)別院二期還處于基坑施工階段。

▲萊英花園舊改在基坑施工中

而在《南山區(qū)2026年（第一批）保障房租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定信息表》中，該項(xiàng)目有249套保租房，因此可預(yù)計(jì)項(xiàng)目最快今年底或入市。

▲圖源：南山區(qū)住建局

盡管項(xiàng)目工程還在前期，戶型面積等信息還沒(méi)傳出，但參考地段位于科技園，預(yù)計(jì)以大戶型為主，價(jià)格參考周邊項(xiàng)目，預(yù)計(jì)12-13萬(wàn)/㎡左右。

西麗

西麗片區(qū)今年扛起南山供應(yīng)大旗，有花伴里珠光村舊改項(xiàng)目珠光和山悅、新世界新圍工業(yè)區(qū)舊改項(xiàng)目灣上云啟府，以及南山首個(gè)配售型保障房棲河麗島公館等。

珠光和山悅

戶型：建面約113-140㎡

動(dòng)態(tài)：營(yíng)銷中心裝修中，預(yù)計(jì)二季度入市

這是花伴里珠光村舊改一期A項(xiàng)目，與7號(hào)線珠光站的直線距離約300米，在龍聯(lián)花園對(duì)面，緊挨著珠光花半里小區(qū)。

據(jù)項(xiàng)目公布的規(guī)劃，珠光村舊改一期A項(xiàng)目分兩個(gè)地塊開(kāi)發(fā)。

03-01地塊為商品住宅，更靠近塘朗山體，規(guī)劃448戶住宅，其中338戶小于90㎡，最高樓層43層。

03-02地塊總建面約12萬(wàn)㎡，795戶住宅，其中168戶保障性住房、627戶回遷住房 ，還有3881㎡商業(yè)。

該項(xiàng)目已列入二季度待入市名單中，預(yù)計(jì)推售432套，建面約113-140㎡，吹風(fēng)價(jià)7萬(wàn)+，實(shí)探發(fā)現(xiàn)，營(yíng)銷中心正在裝修，預(yù)計(jì)離正式開(kāi)放不遠(yuǎn)了。

珠光和山悅對(duì)面是龍聯(lián)花園棚改項(xiàng)目，已經(jīng)開(kāi)始裝窗戶玻璃，整個(gè)項(xiàng)目還有零星幾棟樓未拆。

▲龍聯(lián)花園棚改

比起龍聯(lián)花園，龍輝花園進(jìn)度更慢，還在基坑施工，而且小區(qū)內(nèi)也還有樓棟未清拆。

▲尚未清拆的龍輝花園樓棟

京基珠光村舊改

動(dòng)態(tài)：出地面幾層

跟珠光和山悅花園同為珠光村一期 舊改，京基珠光村項(xiàng)目位于珠光村西區(qū)，靠近塘朗雅苑，拆除用地面積約6.7萬(wàn)㎡，規(guī)劃容積25.5萬(wàn)㎡。

▲珠光村舊改一期B項(xiàng)目（京基項(xiàng)目）開(kāi)發(fā)建設(shè)用地范圍示意

京基項(xiàng)目地塊大很多，建設(shè)進(jìn)度也比珠光和山悅進(jìn)度慢很多，目前只出地面幾層。

項(xiàng)目曾被列入2025年四季度計(jì)劃入市名單中，包括445套住宅、11套商業(yè)和142套辦公產(chǎn)品。顯然，進(jìn)度無(wú)法滿足入市條件。

@深圳買(mǎi)房計(jì)劃 實(shí)探當(dāng)天發(fā)現(xiàn)，工地內(nèi)未見(jiàn)施工，但有零星工人在內(nèi)。如果京基奮起直追，趕趕進(jìn)度，也可能在年內(nèi)入市。

▲珠光村舊改一期B項(xiàng)目（京基項(xiàng)目）建設(shè)進(jìn)度

▲京基珠光村項(xiàng)目對(duì)面的大沙河文體中心改造項(xiàng)目

新世界灣上云啟府

動(dòng)態(tài)：基坑施工

這是新世界拿下的新圍工業(yè)區(qū)舊改項(xiàng)目，與5/7號(hào)線西麗站直線距離約300米，跟鼎勝金域陽(yáng)光、總章翡翠公館這兩個(gè)次新房隔著大沙河相望，周邊商業(yè)配套較欠缺。 項(xiàng)目備案名為灣上云啟府。

項(xiàng)目總平面圖信息顯示，總規(guī)劃建面約20萬(wàn)㎡，容積率7.3，含商業(yè)辦公和旅館業(yè)建筑約7.4萬(wàn)㎡，住宅建面6.5萬(wàn)㎡，一共5棟住宅，44-45層。

▲效果圖

住宅總戶數(shù)460戶，其中普通住宅278戶，保障房182戶，從南山住建局公布的信息來(lái)看，是保租房。

從面積段來(lái)看，普通住宅套內(nèi)面積小于90平的只有56戶。預(yù)計(jì)大戶型為主，價(jià)格可參考鼎勝金域陽(yáng)光、總章翡翠公館，當(dāng)年備案均價(jià)約8.17-8.81萬(wàn)/㎡

，折后7萬(wàn)+。

▲ 灣上云啟府在基坑施工階段

棲河麗島公館

動(dòng)態(tài)：準(zhǔn)現(xiàn)房，預(yù)計(jì)最快下半年可配售

項(xiàng)目前身為麗島花園棚改項(xiàng)目，在德意名居旁邊，周邊還有次新房匯城茗院。

棲河麗島公館規(guī)劃為配售型保障房，535套住宅，共4棟住宅，最高40層，現(xiàn)場(chǎng)所見(jiàn)，已是準(zhǔn)現(xiàn)房狀態(tài)。

▲棲河麗島公館

周邊配套不錯(cuò)，靠近7號(hào)線地鐵站西麗湖站，旁邊就是碧道，目前唯一欠缺的是商業(yè)，多靠附近小區(qū)的底商。

▲棲河麗島公館門(mén)口的碧道

從當(dāng)前狀態(tài)來(lái)看，這應(yīng)該是南山首個(gè)進(jìn)入配售階段的配售型保障房項(xiàng)目，預(yù)計(jì)最快下半年可進(jìn)入配售。

價(jià)格方面，參考廣州2026年首批配售型保障房定價(jià)是周邊二手房的5-6折，棲河麗島公館附近的次新房匯城茗院，據(jù)第三方小程序@行舟深房 監(jiān)測(cè)，該小區(qū)二手房目前成交6套，單價(jià)7.82-8.91萬(wàn)/㎡之間，成交均價(jià)大概8.2萬(wàn)/㎡，以此為參考，棲河麗島公館的配售均價(jià)或在4.1-4.9萬(wàn)/㎡之間，部分房源單價(jià)最低可能會(huì)下探至3字頭。

從目前梳理的信息來(lái)看，南山規(guī)劃有3個(gè)配售型保障房項(xiàng)目，除了棲河麗島公館外，還有大新07-30地塊項(xiàng)目、留仙洞七街坊DY06-60地塊項(xiàng)目。由于配售型保障房要求現(xiàn)房配售，這兩個(gè)項(xiàng)目起碼要兩年時(shí)間才能達(dá)到配售標(biāo)準(zhǔn)。

其中，大新項(xiàng)目位于愛(ài)心大廈和前海明珠小區(qū)中間，近1號(hào)線大新站，百度地圖測(cè)距步行約700米，3站可達(dá)高新園站，目前正進(jìn)場(chǎng)施工中。

▲大新配售型保障房項(xiàng)目進(jìn)度 | 攝于2026年1月底

DY06-60地塊項(xiàng)目位于西麗留仙洞 茶光路與同發(fā)南路交匯處東北角，直線距離13號(hào)線石鼓站、在建的27號(hào)線文光站約660米（百度地圖測(cè)距）。

項(xiàng)目規(guī) 劃用地面積約9370.45㎡，暫定容積率3.3，目前的狀態(tài)是已立項(xiàng)未動(dòng)工。

此外，據(jù)深圳中原研究中心3月31日統(tǒng)計(jì)，目前南山在售的住宅項(xiàng)目有30多個(gè)。