來源：市場資訊

（來源：華創(chuàng)地產(chǎn)研究）

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完整報告請參見4月21日發(fā)布的華創(chuàng)證券研究報告：《樓市成交同環(huán)比增加，深圳南山推出住房以舊換新補貼政策》

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執(zhí)業(yè)編號：S0360522110001

許常捷 19946003269

執(zhí)業(yè)編號：S0360525030002

報告摘要

板塊行情：第16周（4月13日-4月17日）申萬一級行業(yè)指數(shù)中，房地產(chǎn)指數(shù)上漲4.1%，在31個一級行業(yè)板塊中排名第7。

政策要聞：地方層面：1）貴州：4月15日，貴州省人民政府辦公廳印發(fā)《貴州省持續(xù)推進城市更新行動工作方案》。方案提到，加強存量房屋改造利用。支持老舊廠房、低效樓宇、傳統(tǒng)商業(yè)設施等建筑功能轉(zhuǎn)換和混合利用。在符合法律法規(guī)規(guī)定的前提下，結(jié)合住房保障實際需求，推動將閑置低效的商業(yè)辦公用房、廠房等改建為保障性租賃住房，推進存量房產(chǎn)改造為旅居地產(chǎn)。2）泰州：4月17日，泰州市住建局、市財政局聯(lián)合下發(fā)《關于實施穩(wěn)定房地產(chǎn)市場若干措施的通知》（簡稱“泰十條”）。新政核心圍繞穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、降低購房成本、激發(fā)消費活力展開，重點推出多項支持政策。其中，“一群體一策”購房補貼涵蓋五類對象：首購首套新建商品住房家庭、非市區(qū)城鎮(zhèn)戶籍購房家庭，各給予購房總款2%補貼；生育二孩以上泰州戶籍家庭、投親養(yǎng)老相關購房群體、“以舊換新”購房群體，各給予3%補貼，各類補貼不重復享受，最高額度10萬元。3）深圳：4月17日，據(jù)深圳特區(qū)報報道，深圳南山區(qū)住房和建設局消息，4月18日起，南山推出住房“以舊換新”消費券，最高5萬元助力改善家庭安家南山。補貼對象為在全市賣二手房、買南山新房的置換客戶。。

公司動態(tài)：1）華潤置地：4月13日，華潤置地發(fā)布截至2026年3月31日一個月的未經(jīng)審核營運數(shù)據(jù)。2026年3月，華潤置地及其附屬公司實現(xiàn)總合同銷售金額約224.2億元，總合同銷售建筑面積約59.4萬平方米，分別按年減少14.1%及34.5%；經(jīng)常性收入約42.8億元，按年增長7.0%，其中，經(jīng)營性不動產(chǎn)收租型業(yè)務租金收入約28.5億元，按年增長11.0%。2）保利發(fā)展：4月17日，保利發(fā)展發(fā)布2025年年度報告。報告期內(nèi)，保利發(fā)展實現(xiàn)營業(yè)收入3081億元，凈利潤50.01億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤10.34億元，歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤為6.59億元。2025年，保利發(fā)展實現(xiàn)銷售簽約金額2530億元，簽約面積1235萬平方米；全年回籠資金2589億元，銷售回籠率102%；全年公司新開工面積703萬平方米，竣工面積2450萬平方米，年內(nèi)建安支出737億元。

銷售端：第16周新房成交環(huán)比增加22%，二手房成交環(huán)比增加27%。1）本周20城商品房成交面積170萬方，商品房日平均成交面積24.3萬方，環(huán)比增加22%，同比增加5%。2）從累計數(shù)據(jù)來看，年初至今20城商品房成交面積2662萬方，累計同比減少12%。3）第16周11城二手房成交面積275萬方，日平均成交面積39.3萬方，環(huán)比增加27%，同比增加14%。4）從累計數(shù)據(jù)來看，年初至今11城二手房成交面積3042萬方，同比減少5%。

投資策略：1）對于開發(fā)類房企，我們認為高拿地精準度才能保障資產(chǎn)端收益率，進而走出alpha行情，區(qū)域深耕型房企更適應本輪房地產(chǎn)市場縮圈的大趨勢，同時對深耕城市樓市非常熟悉，管理半徑小促進溝通成本降低，拿地決策勝率高，建議關注綠城中國、建發(fā)國際集團、華潤置地、中國金茂、越秀地產(chǎn)。2）對于穩(wěn)定紅利資產(chǎn)，一個方向是頭部購物中心，α屬性強，即使面臨消費下行也有望保持租金穩(wěn)定甚至增長，推薦旗下購物中心基本為商圈頭部且運營能力處于第一梯隊的太古地產(chǎn)，建議關注香港銅鑼灣頭部購物中心持有者，希慎興業(yè)。3）另一個重要方向為中介龍頭，通過對經(jīng)紀人強管控建立高效的中央交易系統(tǒng)，大幅提高交易效率，保持高市占率，因此建議關注中介龍頭貝殼-W，重視貝殼降本增效后穩(wěn)態(tài)現(xiàn)金流。

風險提示：產(chǎn)業(yè)、人口兌現(xiàn)不及預期，廣義財政發(fā)力不足。

報告正文

1

行情回顧：房地產(chǎn)上漲4.1%，板塊排名第7位

第16周申萬地產(chǎn)板塊上漲4.1%。第16周（4月13日-4月17日）申萬一級行業(yè)指數(shù)中，房地產(chǎn)指數(shù)上漲4.1%，在31個一級行業(yè)板塊中排名第7位。

本周A股板塊內(nèi)漲幅第一為京投發(fā)展，漲幅達33.2%。從A股表現(xiàn)來看，漲幅前五的個股分別為京投發(fā)展、西藏城投、南山控股、臥龍新能、衢州發(fā)展。跌幅前五的個股分別為財信發(fā)展、鳳凰股份、上海臨港、順發(fā)恒能、京基智農(nóng)。

港股板塊內(nèi)漲幅第一的恒大物業(yè)，上漲18.4%。港股表現(xiàn)來看，第16周漲幅排名前五的個股分別為恒大物業(yè)、中國金茂、綠城中國、龍湖集團、華潤置地，跌幅前五的個股分別為金地商置、遠洋集團、融信中國、碧桂園、美的置業(yè)。

2

政策要聞

地方層面：1）天津：4月13日，天津市規(guī)劃和自然資源局出臺《推進低效用地再開發(fā)盤活存量資源有關支持政策(2026版)》。在提高規(guī)劃適應性方面，優(yōu)化拓展土地混合利用、用地合理轉(zhuǎn)換、建筑面積獎勵等政策，增加鼓勵設置風雨連廊、軌道存量地下空間盤活等條款，進一步提高盤活項目落地效率；在加大土地要素保障力度方面，優(yōu)化用地供應方式、彈性年期出讓、劃撥用地有償使用等政策，支持劃撥類產(chǎn)業(yè)用地擴建，進一步降低市場主體用地成本和資金壓力；在解決歷史遺留問題方面，提出產(chǎn)業(yè)用地開竣工違約處置，大宗地項目臨時使用不計違約時間，允許按繳納開竣工違約金比例分割轉(zhuǎn)讓，明確歷史遺留配套公建盤活路徑等支持政策，回應市場主體反應的加大非房地產(chǎn)類項目開竣工違約處置、偏遠地區(qū)大宗用地及配套非經(jīng)營性公建盤活支持力度等共性訴求。2）貴州：4月15日，貴州省人民政府辦公廳印發(fā)《貴州省持續(xù)推進城市更新行動工作方案》。方案提到，加強存量房屋改造利用。支持老舊廠房、低效樓宇、傳統(tǒng)商業(yè)設施等建筑功能轉(zhuǎn)換和混合利用。在符合法律法規(guī)規(guī)定的前提下，結(jié)合住房保障實際需求，推動將閑置低效的商業(yè)辦公用房、廠房等改建為保障性租賃住房，推進存量房產(chǎn)改造為旅居地產(chǎn)。3）鄭州：4月16日，鄭州住房公積金管理中心發(fā)布通知，調(diào)整住房公積金個人住房貸款借款人年齡上限。延遲退休的職工辦理住房公積金個人住房貸款時，在貸款期限最長不超過30年前提下，貸款到期時間男性由原來的65歲延長至68歲、女性由原來的60歲延長至63歲。通知自發(fā)布之日起執(zhí)行。4）泰州：4月17日，泰州市住建局、市財政局聯(lián)合下發(fā)《關于實施穩(wěn)定房地產(chǎn)市場若干措施的通知》（簡稱“泰十條”），有效期至2026年7月31日。新政核心圍繞穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、降低購房成本、激發(fā)消費活力展開，重點推出多項支持政策。其中，“一群體一策”購房補貼涵蓋五類對象：首購首套新建商品住房家庭、非市區(qū)城鎮(zhèn)戶籍購房家庭，各給予購房總款2%補貼；生育二孩以上泰州戶籍家庭、投親養(yǎng)老相關購房群體、“以舊換新”購房群體，各給予3%補貼，各類補貼不重復享受，最高額度10萬元。同時，實施青年人才貸款貼息，40周歲以下、大專及以上學歷青年人才，使用公積金和商業(yè)貸款購首套新建商品房，每年按貸款金額2%貼息，最高2萬元/年，貼息期2年。此外，試點商品住房共有產(chǎn)權(quán)，鼓勵國企、房企推出面向青年人和新市民的共有產(chǎn)權(quán)房；全面推行房票安置、停止新建安置房，疊加房企促銷活動，進一步激發(fā)住房消費活力。5）深圳：4月17日，據(jù)深圳特區(qū)報報道，深圳南山區(qū)住房和建設局消息，4月18日起，南山推出住房“以舊換新”消費券，最高5萬元助力改善家庭安家南山。補貼對象為在全市賣二手房、買南山新房的置換客戶。申請條件主要為兩種賣舊房時間為2025年4月1日-2026年12月31日，買新房時間為2026年1月1日-2026年12月31日，賣舊買新無先后順序，僅限住宅、商務公寓、宿舍(不含工業(yè)配套宿舍)。補貼標準為90平方米（含）以下每套補貼2萬元京東電子消費券、90-144平方米（含）每套補貼3萬元京東電子消費券、144平方米以上每套補貼5萬元京東電子消費券，數(shù)量有限，先到先得為準。

公司層面：1）華潤置地：4月13日，華潤置地發(fā)布截至2026年3月31日止一個月的未經(jīng)審核營運數(shù)據(jù)。2026年3月，華潤置地及其附屬公司實現(xiàn)總合同銷售金額約224.2億元，總合同銷售建筑面積約59.4萬平方米，分別按年減少14.1%及34.5%；2026年前3月，華潤置地累計合同銷售金額約441.2億元，總合同銷售建筑面積約124.9萬平方米，分別按年減少13.8%及36.9%。經(jīng)常性收入方面，2026年3月，華潤置地經(jīng)常性收入約42.8億元，按年增長7.0%。其中，經(jīng)營性不動產(chǎn)收租型業(yè)務租金收入約28.5億元，按年增長11.0%。2026年前3月，華潤置地累計經(jīng)常性收入約133.3億元，按年增長7.6%，其中經(jīng)營性不動產(chǎn)收租型業(yè)務租金收入約91.6億元，按年增長14.0%。2）保利發(fā)展：4月17日，保利發(fā)展發(fā)布2025年年度報告。報告期內(nèi)，保利發(fā)展實現(xiàn)營業(yè)收入3081億元，凈利潤50.01億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤10.34億元，歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤為6.59億元。2025年，保利發(fā)展實現(xiàn)銷售簽約金額2530億元，簽約面積1235萬平方米；全年回籠資金2589億元，銷售回籠率102%；全年公司新開工面積703萬平方米，竣工面積2450萬平方米，年內(nèi)建安支出737億元。

3

銷售端：新房成交同比增加5%，二手房成交同比增加14%

（一）新房市場：第16周20城成交面積同比增加5%

從我們監(jiān)測的20城數(shù)據(jù)來看，第16周20城商品房日均成交面積環(huán)比增加22%，同比增加5%。1）本周20城商品房成交面積170萬方，商品房日平均成交面積24.3萬方，環(huán)比增加22%，同比增加5%。2）從累計數(shù)據(jù)來看，年初至今20城商品房成交面積2662萬方，累計同比減少12%。

第16周一線城市商品房成交面積為66.7萬方，同比增加24%。1）分城市級別來看，我們監(jiān)測的一線、二線、三四線城市第16周成交面積分別為66.7萬方、68.7萬方、34.8萬方，周環(huán)比增速分別為24%，27%，9%，周同比增速分別為24%、5%、-18%。2）一線城市中北京、上海、廣州、深圳成交面積同比增速分別為22%、30%、25%、5%，環(huán)比增速分別20%、24%、13%、72%；二線城市中寧波同比增速為135%；三四線城市中揚州、莆田同比增速為126%、63%。3）從累計數(shù)據(jù)來看，一線城市商品房成交面積為912萬方，同比減少5%。我們監(jiān)測的5個二線城市商品房成交面積為1050萬方，同比減少16%；11個三四線城市商品房成交面積為700萬方，同比減少15%。

（二）二手房市場：第16周11城成交面積同比增加14%

從我們監(jiān)測的11城數(shù)據(jù)來看，第16周二手房成交面積同比增加14%。1）第16周11城二手房成交面積275萬方，日平均成交面積39.3萬方，環(huán)比增加27%，同比增加14%。2）從累計數(shù)據(jù)來看，年初至今11城二手房成交面積3042萬方，同比減少5%。

第16周監(jiān)測的一線城市二手房成交面積同比增加16%。1）分城市級別來看，我們監(jiān)測的一線、二線、三四線城市第16周二手房成交面積分別為119.7萬方、121.3萬方、33.7萬方，環(huán)比增速分別為27%，28%，21%，同比增速分別為16%、11%、15%。2）一線城市中北京二手房成交面積43.3萬方，同比增加20%；上海二手房成交面積60.0方，同比增加19%；深圳二手房成交面積16.5萬方，同比減少2%。3）二線城市中青島、蘇州成交面積同比增速為69%、20%。4）從累計數(shù)據(jù)來看，3個一線城市二手房成交面積1349萬方，同比減少1%；5個二線城市二手房成交面積1286萬方，同比減少11%；3個三四線城市二手房成交面積407萬方，同比增加6%。

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融資端：本周發(fā)債企業(yè)大部分為地方國企

本周發(fā)債企業(yè)大部分為地方國企。1）第16周上海金茂發(fā)行規(guī)模最大，發(fā)行一般中期票據(jù)25億元；2）首開集團發(fā)行的私募債利率最高，為3.09%，蘇州高新發(fā)行的超短期融資債券利率最低，為1.48%。

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投資建議

1）對于開發(fā)類房企，我們認為高拿地精準度才能保障資產(chǎn)端收益率，進而走出alpha行情，區(qū)域深耕型房企更適應本輪房地產(chǎn)市場縮圈的大趨勢，同時對深耕城市樓市非常熟悉，管理半徑小促進溝通成本降低，拿地決策勝率高，建議關注綠城中國、建發(fā)國際集團、華潤置地、中國金茂、越秀地產(chǎn)。2）對于穩(wěn)定紅利資產(chǎn)，一個方向是頭部購物中心，α屬性強，即使面臨消費下行也有望保持租金穩(wěn)定甚至增長，推薦旗下購物中心基本為商圈頭部且運營能力處于第一梯隊的太古地產(chǎn)，建議關注香港銅鑼灣頭部購物中心持有者，希慎興業(yè)。3）另一個重要方向為中介龍頭，通過對經(jīng)紀人強管控建立高效的中央交易系統(tǒng)，大幅提高交易效率，保持高市占率，因此建議關注中介龍頭貝殼-W，重視貝殼降本增效后穩(wěn)態(tài)現(xiàn)金流。

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風險提示

產(chǎn)業(yè)、人口兌現(xiàn)不及預期，廣義財政發(fā)力不足。