21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者 唐韶葵

4月17日，上海浦東開發(fā)（集團）有限公司（簡稱“浦開集團”）旗下浦開云璟發(fā)布一則聲明稱，“自即日起，取消‘開云和璟里北區(qū)’項目本批次房源的銷售安排。對已誠意關(guān)注本批次房源的新老客戶，我們深表感謝。我司客戶服務(wù)團隊將保持與您的主動溝通，請持續(xù)關(guān)注?！?/p>

也就是說，浦開集團主動喊停了即將開售的新一批次房源。在現(xiàn)金流為王、去庫存優(yōu)先的當(dāng)下，為何開發(fā)商主動喊停已取得預(yù)售證的房源銷售？

4月17日下午，21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者來到浦開云璟項目現(xiàn)場，看到項目四期、五期均是在建狀態(tài)，四期外立面已接近完工狀態(tài)。五期多棟高樓被灰色的腳手架包圍，已接近現(xiàn)房的狀態(tài)。

浦開云璟售樓處設(shè)置于項目二期一棟商業(yè)樓的一樓大堂內(nèi)，一名身著西裝的工作人員快步走出，詢問記者是否來買房，并稱“最近這幾天銷售都不在。”該名工作人員建議記者拿一張銷售人員的名片，“到時聯(lián)系?！?/p>

其間，有兩組購房者進入售樓處，咨詢相關(guān)問題。但得到的回答是，銷售人員不在，房子暫時無法銷售。

作為浦東中環(huán)標(biāo)桿項目，浦開云璟此前多次開盤均觸發(fā)積分、去化迅速，保持著比較良好的現(xiàn)金流狀態(tài)。此前，項目傳出降價的消息，并引發(fā)老業(yè)主不滿。

公開信息顯示，浦開云璟地處浦東新區(qū)金橋鎮(zhèn)張家浜板塊，屬于上海市中環(huán)區(qū)域。項目整體規(guī)劃為總建面約35萬平方米的大型綜合體，涵蓋住宅、商業(yè)、辦公及酒店等多元業(yè)態(tài)。項目分多期開發(fā)，住宅主力戶型覆蓋約76平方米-270平方米的兩至五房，社區(qū)規(guī)劃中央景觀花園、環(huán)形步道等全齡配套，同時項目還規(guī)劃有社區(qū)商業(yè)。

記者在四期項目工地看到，四期南里、北里兩個小區(qū)以一條道路為界，可以看作是兩個獨立組團。北里緊挨一條城市內(nèi)河，河對岸有一排高壓線。目前北里正加緊安裝外立面鋁板及陽臺玻璃等。北里工地的施工銘牌顯示，“張家浜楔形綠地C2c-04地塊住宅項目”開工日期為2023年8月28日，竣工日期為2026年9月29日。

（浦開云璟四期北里在建工地，唐韶葵/攝）

浦開云璟四期北里已接近現(xiàn)房銷售。購房者可以看到項目外觀及小區(qū)環(huán)境，“所見即所得”。面對如此直觀的銷售優(yōu)勢，浦開集團卻選擇主動喊停銷售，源于一場“降價”風(fēng)波。

此前的4月初，位于上海浦東中環(huán)的浦開云璟（又名“開云和璟里”）四期北區(qū)部分（簡稱“北里”）官宣過會，備案均價8.5萬元/平方米。相比2025年7月首次入市的南區(qū)（簡稱“南里”）備案均價9.2萬元/平方米，這次均價直觀降低了7000元/平方米。

據(jù)一房一價表，此前南里低樓層的房源也有7.1萬元/平方米、8.2萬元/平方米的售價。不過中層房源大多數(shù)在9.5萬元/平方米左右，高層房源有的甚至超過了10萬元/平方米。對比之下，最新批次的房源確實有“降價”之嫌。

據(jù)公開信息，浦開云璟四期北里備案均價公開之后，遭到了南里業(yè)主的投訴，內(nèi)容包括項目存在“質(zhì)量安全、虛假宣傳、降標(biāo)減配、區(qū)別對待”等。

4月17日下午，浦開集團發(fā)出前述聲明，宣布即日起取消北里本批次房源的銷售安排，并強調(diào)“將更加嚴(yán)格把控工程質(zhì)量，確保交付品質(zhì)。”

網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，四期南里兩批次產(chǎn)品自2025年入市以來，464套住宅中，目前仍有99套可售。今年以來僅成交4套，剩余房源以大戶型為主。

值得一提的是，浦開云璟后續(xù)貨量充足，除四期北里待售的235套房源外，五期南北地塊也已進入待推出階段，存貨壓力較大。

面臨銷售困境的還不止浦開云璟。4月17日下午，記者又來到了該公司另一在售項目——開云艾尚里。

開云艾尚里位于浦東北蔡內(nèi)中環(huán)，項目整體去化表現(xiàn)平穩(wěn)但偏慢，始終未觸發(fā)積分。項目自2023年入市以來多次調(diào)價，均價從初期9.8萬元/平方米逐步下調(diào)至9.1萬元/平方米。

據(jù)該項目售樓處銷售人員透露，目前項目南片區(qū)小地塊，也就是項目二期準(zhǔn)備開售，目前一房一價表還未出來，但均價可能下調(diào)至8萬多元/平方米，中間套小戶型甚至有6-7萬元/平方米的價格水平。不過，他強調(diào)項目北片區(qū)的三期還在規(guī)劃開發(fā)中，價格會調(diào)整回9.8萬元/平方米。

由此可見，兩個項目均有以價換量的端倪。一邊是主動喊停幾近現(xiàn)房狀態(tài)的房源銷售；另一邊是存貨去化承壓。以價換量會否成為浦開集團一招破局換取現(xiàn)金流的唯一辦法？

公開資料顯示，浦開集團于2016年5月由上海浦東土地控股（集團）有限公司和上海浦東軌道交通開發(fā)投資（集團）有限公司合并成立。盡管尚未上市，但浦開集團的財務(wù)狀況可從合并財務(wù)報表口徑管中窺豹。

4月10日，浦開集團發(fā)布2026年第一期公司債券募集說明書。根據(jù)披露信息，公司在經(jīng)營發(fā)展中面臨財務(wù)、經(jīng)營、管理及政策等方面的潛在風(fēng)險，其中財務(wù)相關(guān)因素受到重點關(guān)注，主要包括應(yīng)收款項回收管理、存貨規(guī)模與跌價應(yīng)對、收入結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性、有息負債水平及短期償債能力等事項。

數(shù)據(jù)顯示，2022年至2024年及2025年前三季度，公司營業(yè)收入分別為59.34億元、43.62億元、133.33億元和57.48億元，呈現(xiàn)一定波動特征，且房地產(chǎn)銷售收入占比均超過78%，業(yè)務(wù)收入來源相對集中。

同期，公司存貨賬面價值由392.57億元增長至574.05億元，占總資產(chǎn)比重提升至43.02%，主要構(gòu)成為土地及項目開發(fā)成本。募集說明書提及，若項目去化節(jié)奏放緩，存貨出現(xiàn)較長時間積壓，在市場環(huán)境變化下可能存在價值波動及跌價壓力。

伴隨項目布局與規(guī)模拓展，公司應(yīng)收款項整體處于較高水平，前述報告期內(nèi)，浦開集團的應(yīng)收賬款、其他應(yīng)收款及長期應(yīng)收款合計分別為125.03億元、69.66億元、89.51億元和109.15億元，其他應(yīng)收款占比相對較高，回收進度將對公司償債能力產(chǎn)生一定影響。

在債務(wù)結(jié)構(gòu)方面，公司有息負債規(guī)模穩(wěn)步提升，由272.79億元增至394.88億元，占總負債比重保持在四成以上。雖然債務(wù)期限安排相對均衡，但隨著有息負債規(guī)模上升，剛性兌付支出相應(yīng)增加，對公司資金統(tǒng)籌安排與持續(xù)經(jīng)營提出了更高要求。

一名業(yè)內(nèi)人士表示，作為浦東城市更新的核心主體，浦開集團承擔(dān)大片區(qū)綜合開發(fā)職能，在項目運作上更注重整體“算大賬”，銷售回款的優(yōu)先級遠高于單一項目利潤。

這名業(yè)內(nèi)人士進一步指出，浦開云璟作為超大體量綜合大盤，后續(xù)仍有多期開發(fā)計劃，盡早實現(xiàn)回款也意味著更高的經(jīng)營安全邊際。同時，城投公司的考核導(dǎo)向已發(fā)生轉(zhuǎn)變，不再單一看重利潤指標(biāo)，現(xiàn)金流、去化率、回款率均成為核心考核硬指標(biāo)，在此背景下，適度降價走量、加快資金回籠，對城投而言是保障信用評級、防范債務(wù)違約的關(guān)鍵舉措。