觀點網(wǎng) 4月21日，北京終于迎來全年首場線下土拍。

當天出讓的是北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)亦莊新城YZ00-0802街區(qū)1401-1地塊，截至下午三點前，該地塊線上收獲五次報價，最終順利轉入線下競價階段。

據(jù)悉，線上報價分別來自金茂、招商蛇口、建發(fā)、保利發(fā)展、中建智地，五家房企也全部到場，經(jīng)過近五十輪報價，最終由中建智地以總價13.24億元成功競得，溢價率8.7%，成交樓面價約2.56萬/平方米。

今年以來，北京已成交多宗住宅用地，但在此之前無一例外地全部為底價成交�；诖耍�1401-1地塊成功經(jīng)歷由線上轉至線下的完整競價過程，也成功令市場驚喜。

拿地之后的第一時間，中建智地在其官方微信公眾號宣布了這一消息。在紅底的喜報之上，中建智地使用了“幸會亦莊，耕新不止”的字樣。

在這片全新的熱土之上，中建智地是否將再造“國賢府”標桿？

全年首宗溢價成交宅地

據(jù)悉，亦莊新城1401-1地塊是北京2025年第八輪擬供應地塊之一。彼時，地塊總體量達5.4公頃，地上建筑面積13.5萬平方米。今年正式上架出讓前，基于原地塊東西橫向切割出1401-1和1401-2兩宗地塊，其中此次出讓的1401-1位于北側，為較小的一宗。

從具體數(shù)據(jù)來看，1401-1用地規(guī)模2.59萬平方米，地上建筑規(guī)模5.18萬平方米，1401-2地塊用地規(guī)模2.82萬平方米，地上建筑規(guī)模5.65萬平方米。兩宗地塊的容積率均為2.0，控高60米，綠地率30%。

項目所在的北京瀛海板塊作為亦莊新城綜合配套服務區(qū)，東接經(jīng)開區(qū)核心產(chǎn)業(yè)區(qū)，北臨南海子公園生態(tài)帶，承接地鐵8號線火箭萬源產(chǎn)業(yè)園區(qū)、國際醫(yī)藥創(chuàng)新公園產(chǎn)業(yè)園區(qū)和臨近的亦莊新城產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)人群，更匯聚了小米汽車、北京奔馳、京東方、京東集團等全球頭部企業(yè)，具備顯著的產(chǎn)城融合優(yōu)勢和人口集聚潛力。

從周邊配套來看，項目位于五環(huán)與六環(huán)之間，距地鐵8號線瀛海站約100米，東至規(guī)劃路，西接瀛順路，北靠瀛安路，南鄰1401-2住宅地塊。近南五環(huán)、興亦路、南六環(huán)、京福路等城市主次干路及京臺高速區(qū)位價值顯著，通勤高效便捷。

項目周邊教育、醫(yī)療、商業(yè)、休閑配套完善，享有瀛海第五幼兒園、北京市第八十中學等優(yōu)質資源，臨近大興區(qū)中西醫(yī)結合醫(yī)院，毗鄰北京瀛海環(huán)宇坊，坐擁南海子公園、瀛海休閑公園。

與此同時，據(jù)出讓文件顯示，該地塊須打造“亦莊好房子”模式，并須認建YZ00-0802街區(qū)1304地塊規(guī)劃綠地（約4.1萬平方米），建成后無償移交政府相關部門，建成后將成為區(qū)域重要生態(tài)與休閑空間。

綜合來看，項目建成后將煥新亦莊新城人居品質，為區(qū)域帶來更加宜居、便捷、活力的生活場景。

雖具備先天優(yōu)勢，但1401-1地塊的溢價成交還有多個原因。

就在地塊成交當天，北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)亦莊新城YZ00-0303街區(qū)C13B-1、C13B-2地塊也成功拍出。

這是一宗綜合性商業(yè)金融服務業(yè)用地（B4），總用地面積約4.87萬平方，競得人為北京齊正數(shù)智科技有限公司，成交價17.57億元。從位置來看，地塊緊鄰京東亦莊總部。而據(jù)公開信息，競得人也為京東集團關聯(lián)公司。

可以預見，高端產(chǎn)業(yè)人口的持續(xù)導入，將為瀛海及亦莊新城的居住與消費帶來有力支撐，也為周邊住宅項目提供客群基礎和市場預期。

開拍前搶跑

據(jù)了解，僅在今年一季度，北京共計成交七宗住宅用地，均為底價成交，總成交金額87.49億元，住宅部分總建筑面積約38.42萬平方米。成交地塊中，有三宗位于順義，石景山、通州、密云、昌平各一宗。而在去年同期，北京已累計完成11宗涉宅用地的出讓，總成交價569.37億元，住宅部分總建筑面積已達112.14萬平方米。

進入今年四月，通州宋莊地塊由首開股份繼續(xù)以底價競得，成交價格為17.69億元。至此，北京2026年住宅用地成交金額正式突破百億，達105.18億元。

無論是整體的土地供應節(jié)奏、規(guī)模還是成交情況，與去年同期相比均更顯平緩理性。也正是在此情況下，亦莊新城1401-1地塊的溢價成交更具特殊意味。

此次五家參與方的積極程度，在土地正式開拍前已初見端倪。

公開信息顯示，在4月13日至15日期間，中建智地、保利、招商等房企已相繼發(fā)布項目招標信息，投資估算從19.7億元至20億元不等。

從過往情況來看，由于今年以來北京涉宅地塊普遍為底價成交，率先發(fā)布招標計劃的企業(yè)也往往成為最終的競得人。但此次五家企業(yè)報名，其中三家率先招標的情況還是極為罕見。不過，這也從側面反映出參拍企業(yè)對地塊的勢在必得。

就這三家而言，保利過去一段時間的重心更偏向于朝陽及海淀地區(qū)，聚焦高端改善型需求，進軍亦莊既是對其在北京區(qū)域布局的進一步補充，也是向剛需及改善群體對“好房子”需求的延伸。

招商蛇口近年已在亦莊推出招商璽和招商序。其中，招商序項目用地是在去年1月成交，不到四個月取得預售許可證，并于5月下旬正式開盤。作為“亦莊首個好房子”，招商序在設計中明確呈現(xiàn)融入了“陽臺+首層架空層+風雨連廊”。不過，招商序位于亦莊河西板塊，與1401-1地塊尚有一段距離。

值得注意的是，自招商序入市以來，在近一年的時間內(nèi)，亦莊再無新盤入市。與此同時，區(qū)域市場內(nèi)存量住房以共有產(chǎn)權房、限競房等項目為主，改善與置換需求旺盛。此次出讓的1401-1地塊有望進一步滿足區(qū)域內(nèi)的高品質居住需求，提供先進的“好房子”項目。

事實上，中建智地在亦莊尚未有過布局。該公司近年憑借三座宸園，強勢進入朝陽核心市場，并贏得市場的廣泛認可。又以“國賢府”切入昌平、豐臺，滿足近郊地帶的高端居住需求。

此次進軍亦莊，填補了其在京南區(qū)域的戰(zhàn)略空白。但在這一全新市場，中建智地又是否會面向板塊內(nèi)的核心居住需求，重新錨定產(chǎn)品系列？這同樣值得期待。

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