大家?guī)?026年北京土地的第9篇推送

2026年的北京土拍，終于迎來線下拍賣，也終于迎來溢價成交。

剛剛，中建智地在與招商蛇口、保利發(fā)展、中國金茂、建發(fā)集團4家實力國央企的角逐中，最終以13.24億拿下亦莊瀛海宅地。

至此，北京2026年宅地土拍總計來到9組，成交總金額更新至118.42億。

2026年北京宅地土拍成交地圖

具體的成交信息是↓↓↓

地塊名稱：北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)亦莊新城YZ00-0802街區(qū)1401-1地塊；

拿地房企：中建智地；

成交金額：13.24億元（溢價率8.7%）；

住宅樓面價：2.56萬/平。

今天這場土拍，吸引5家實力國央企同臺角逐，但在瀛海板塊深耕多年、先后開發(fā)中海寰宇時代住宅與瀛海環(huán)宇坊商業(yè)綜合體的中海，本次并未參與競標。

亦莊瀛海宅地，也正式打破2026年以來北京宅地“零溢價”的狀態(tài)。

亦莊瀛海地塊3D實景圖

首先看地塊區(qū)位及周邊配套。

本次成交的宗地為北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)亦莊新城YZ00-0802街區(qū)1401-1地塊，位于瀛海地鐵站旁，是典型的臨鐵優(yōu)質宅地。

地塊與地鐵8號線瀛海站直線距離僅約251米，步行約3-5分鐘即可到達。8號線貫穿北京南北城區(qū)，可快速直達南中軸、王府井、奧林匹克公園等核心功能區(qū)，通勤極為便利。

但有一點需要注意，8號線瀛海站為地上線路，車輛往來噪音較大，邊側樓棟可能會受到噪音影響。

1401-1地塊周邊配套

自駕層面，西側約1.2公里為京臺高速，北側約3.4公里直達南五環(huán)路，形成“地鐵+高速+環(huán)線”三維交通網(wǎng)絡。

生活配套方面，地塊已處于成熟生活圈，無需等待規(guī)劃落地。

商業(yè)上，新地塊東南側約280米就是瀛海環(huán)宇坊，涵蓋超市、餐飲、影院、親子、零售等全業(yè)態(tài)；板塊內還有錦城商業(yè)中心、首航生活廣場等社區(qū)型商業(yè)，煙火氣充足。

生態(tài)資源更是亮點，1401-1地塊東北側直線約700米就是南海子公園，相當于家門口的“天然氧吧”。

地塊與南海子公園位置

教育方面，北側一路之隔是瀛海第五幼兒園，西南側直線約685米范圍內分布著北京大興精華學校、八十中學紅星未來學校。醫(yī)療上，大興瀛海醫(yī)院就近提供基礎診療，短距離自駕可達亦莊核心區(qū)三甲醫(yī)院。

再看地塊自身建設數(shù)據(jù)要求。

該地塊原為YZ00-0802街區(qū)1401地塊的一部分，早期規(guī)劃規(guī)模約5.4公頃，地上建筑面積13.5萬平方米。

2026年正式掛牌時，1401地塊被拆分為1401-1和1401-2兩部分，今天成交的是1401-1地塊。

圖源北京規(guī)自委官網(wǎng)

1401-1地塊總用地面積約2.59萬平，規(guī)劃建筑面積約5.18萬平，容積率僅2.0，限高60米，全部為R2二類住宅用地，無任何配建，是當前北京住宅市場中少見的低密純住宅地塊。

1401-1地塊建設數(shù)據(jù)要求

但有一點，就是在地塊掛牌文件中，有一項要求：

競得人需對西側YZ00-0802街區(qū)1304地塊約4.1公頃規(guī)劃綠地進行認建，建成后無償移交政府相關部門。

截圖源自地塊掛牌文件

而從衛(wèi)星圖來看，住宅地塊西側還能有4.1公頃的空地的，應該就是包哥用箭頭指向的地塊了↓↓↓

最后看地塊價格及周邊新房二手房價格。

按照出讓要求，1401-1地塊起拍總價12.18億元，對應起拍樓面價約2.35萬/平。

最后，中建智地以8.7%溢價率拿下，13.24億的總成交額也讓地塊在最終的成交樓面價達到2.56萬/平。

而新地塊所在的瀛海板塊，曾是限競房時代大興新房的主力供應區(qū)，瀛海府、中海寰宇時代、萬和斐麗、海晏春秋，合生me悅等項目，曾出現(xiàn)井噴式供應。

目前新地塊背的的瀛海府，二手房掛牌均價在4.6萬/平左右，而中海寰宇時代、海晏春秋等限競房項目還在限售期，但參考2022年交房，5年限售期，這些項目也將會在2027年左右解禁。

這也是需要開發(fā)商注意的，待未來瀛海、亦莊河西板塊限售5年的限競房集中入市后，可能對新房價格及流動性造成一定沖擊。

1401-1地塊周邊二手房信息

對市場而言，1401-1地塊的另一重價值在于板塊長期斷供下的稀缺性。

瀛海板塊上一宗宅地成功出讓還要追溯到2021年1月（合生me悅項目），長達五年左右的宅地空窗期，使得區(qū)域內改善需求、剛需需求持續(xù)積累。

而且目前瀛海板塊存量新房以共產(chǎn)房、限競房及尾盤為主，缺少符合新時代需求的“好房子”。

所以，中建智地還是能抓住“亦莊瀛海第一個好房子項目”這樣的獨家契機的。

綜上，此次亦莊瀛海宅地溢價成交，不僅是一宗地塊的成功出讓，更釋放出清晰的市場信號：在北京土地市場整體平穩(wěn)的背景下，臨鐵、低密、配套成熟、板塊稀缺的優(yōu)質宅地，依然是房企爭奪的核心標的。

隨著該地塊正式進入開發(fā)階段，瀛海板塊將迎來久違的新房供應，有望成為南城剛需、剛改客群的重點選擇。

以上。

個人觀點 僅供參考