相隔三個月，前后兩次拿證，價格下調(diào)了約2萬/㎡，龍崗坂田天安云谷里被指“價格虛高”！

3月下旬，天安云谷里新獲批預(yù)售證，此次拿證房源為13棟二單元房源，僅53套，戶型面積主要為98㎡、119㎡產(chǎn)品，備案單價5.46-5.79萬/㎡，均價5.67萬/㎡，備案總價534-690萬。

相比上一次的備均價7.75萬/㎡，下調(diào)幅度超過2萬每平方米。

去年12月11日，天安云谷里獲批預(yù)售證，主要推售位于1棟一、二單元的房源，建面約118-256㎡的產(chǎn)品，最大的還有542㎡戶型，管理費是6.98元·㎡/月。

戶型不小，但是算下來價格并不低。

據(jù)深圳住建局平臺顯示，備案單價6.42-13.89萬㎡，均價7.75萬/㎡。即便是疊加各項優(yōu)惠折扣，折后也要6.92萬/㎡，放在目前的坂田市場，可以說很高了。

首批房源入市以來，市場口碑及成交數(shù)據(jù)平平，截至目前，還有大量房源“期房待售”。外界揣測，這也是導(dǎo)致第二批房源大幅下調(diào)備案價格的原因之一。

據(jù)克而瑞好房點評網(wǎng)平臺顯示，項目位于龍崗區(qū)坂田街道雪崗北路2018號，是一個巨無霸舊改項目，原為天安崗頭城市更新單元。

天安崗頭城市更新單元改造總占地面積約76萬㎡，規(guī)劃總建筑面積約400萬㎡，計容積率建面約289㎡，預(yù)計投入600億。是一個集產(chǎn)業(yè)空間、住宅集群、公共配套、大型商業(yè)等業(yè)態(tài)于一體的超大型產(chǎn)城居城市綜合體。

該舊改項目三期的住宅部分由多個地塊組成，總占地約13.14㎡，總建筑面積約128.3萬㎡，各地塊具體容積率在6.49至7.34之間，容積率極高。

共規(guī)劃了約21棟超高層住宅，建筑高度在44-54層之間，總規(guī)劃6232戶，其中商品房5592戶，保障房640戶，可售住宅約1000多戶，其余均為回遷房。

被外界稱品質(zhì)存疑、密度高，宛如回遷房圍城。

同時，與同區(qū)域新盤開盤價格對比，“價格虛高”：遠洋天萃世紀雅園折后均價4.9萬/㎡；信義君御山匯瓏花園開盤折后均價約5.2萬/㎡；城建云宸匯，折后均價約4.35萬/㎡。

天安云谷里是否值得入手，需綜合多方面因素權(quán)衡，以下是克而瑞好房點評網(wǎng)綜關(guān)鍵分析：

優(yōu)勢方面：

交通便利：緊鄰地鐵10號線崗頭站（約800米），未來還將接入在建的地鐵22號線崗頭北站和地鐵27號線崗頭西站，通過地下連廊與地鐵站連通，通勤便捷，可快速抵達福田、南山等核心區(qū)域。

產(chǎn)業(yè)配套成熟：位于坂雪崗科技城核心，周邊聚集華為等500多家高新技術(shù)企業(yè)，形成龐大的人才聚集效應(yīng)，居住需求穩(wěn)定，未來房產(chǎn)流通性有保障。

商業(yè)與生活配套豐富：項目自帶約1.71萬㎡商業(yè)，與一、二期聯(lián)動形成近30萬㎡商業(yè)集群，引入華為旗艦店、海底撈、星巴克等125家知名品牌，周邊3公里內(nèi)還有坂田萬科廣場等大型商業(yè)體，滿足購物、餐飲、娛樂等需求。

教育資源優(yōu)質(zhì)：周邊有廣東實驗中學(xué)深圳學(xué)校（十二年一貫制公辦名校）、深圳外國語學(xué)校（集團）灣區(qū)學(xué)校等優(yōu)質(zhì)教育資源，項目還規(guī)劃新建2所公立幼兒園，教育配套完善。

戶型設(shè)計合理：主打98-119㎡的3-4房戶型，采用豎廳或橫廳布局，戶戶朝南，采光通風(fēng)良好，部分戶型配備大陽臺和贈送面積，實用率較高，適合剛需和改善型購房者。

風(fēng)險與挑戰(zhàn)并存：

容積率高，居住密度大：項目容積率高達6.55-6.96，樓棟密集，居住人口眾多，部分戶型可能存在視野遮擋、日照不足等問題，居住舒適度相對較低。

回遷房影響：項目包含大量回遷房，與商品房混合布局，可能影響社區(qū)純粹性，且在二手房交易中，回遷房低價入市可能擠壓商品房的定價空間，影響業(yè)主資產(chǎn)價值。

交付品質(zhì)存疑：開發(fā)商天安投資此前以產(chǎn)業(yè)園和寫字樓開發(fā)為主，住宅項目經(jīng)驗相對不足，部分業(yè)主對其交付品質(zhì)（如公區(qū)配置、室內(nèi)裝修細節(jié)等）存在質(zhì)疑，參考其上海同名項目交付后的口碑，需關(guān)注實際交付情況。

施工干擾：項目整體建設(shè)周期較長，后期施工可能持續(xù)至2028年，早期入住的業(yè)主可能面臨施工噪音、粉塵等干擾。

對于看重居住舒適度、社區(qū)純粹性或?qū)桓镀焚|(zhì)有較高要求的家庭買家來說，建議謹慎考慮，可對比周邊其他樓盤后再做決策。

相關(guān)公司：天安中國hk00028