江西的老羅最近心里煩透了，當(dāng)初4000多一平買(mǎi)的回遷房，如今因?yàn)橘Y金周轉(zhuǎn)不得已把房子賤價(jià)賣(mài)，掛牌價(jià)從3500一路降到現(xiàn)在的1600/㎡，價(jià)格維持三個(gè)多月了，看房人竟一個(gè)也沒(méi)有，老羅心煩意亂：“為啥回遷房虧本也賣(mài)不掉？”

老羅以為自己的回遷房在市場(chǎng)是稀缺品，實(shí)際上在二手房市場(chǎng)里，仍有10%左右的回遷房。

這種安置房雖然價(jià)格比普通商品房更便宜，公攤更少，但這幾年回遷房滯銷(xiāo)、無(wú)人問(wèn)津，甚至直接拒絕回遷房的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮。

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啥是回遷房？

回遷房是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商買(mǎi)下這塊地，給這塊地原本的住戶(hù)補(bǔ)償?shù)姆孔?，可能?huì)補(bǔ)償原地的房產(chǎn)，也可能會(huì)補(bǔ)償開(kāi)發(fā)商其他地方的房產(chǎn)。

根據(jù)原本的房屋面積結(jié)合當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)多退少補(bǔ)，而且回遷房的開(kāi)發(fā)商是繳納了土地出讓金的，所以回遷房本質(zhì)上和商品房是一樣的，其買(mǎi)賣(mài)也和正常二手房的流程相同。

但價(jià)格方面，回遷房一般要比商品房?jī)r(jià)格更低，公攤面積也更小。

乍一聽(tīng)回遷房還是挺劃算的，但是實(shí)際情況可能沒(méi)那么簡(jiǎn)單，這里面也有不少的限制和問(wèn)題。

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回遷房會(huì)有哪些風(fēng)險(xiǎn)？

1、回遷位置與周邊配套設(shè)施的問(wèn)題

回遷房一般建在城市近郊，或者遠(yuǎn)離市中心的地方，雖然有新的房屋和設(shè)施，但遠(yuǎn)離市區(qū)，沒(méi)有成熟的商業(yè)配套和便捷的交通網(wǎng)絡(luò)。對(duì)年紀(jì)大的人來(lái)說(shuō)，平時(shí)出門(mén)買(mǎi)菜買(mǎi)藥都不方便，附近沒(méi)有公交地鐵，上班族通勤更費(fèi)錢(qián)費(fèi)錢(qián)。

而且回遷房的地理位置劣勢(shì)還影響孩子上學(xué)和家庭就醫(yī)，附近沒(méi)有優(yōu)質(zhì)學(xué)校和醫(yī)療資源，這種距離的遙遠(yuǎn)無(wú)疑是一種挑戰(zhàn)。

2、建筑質(zhì)量與物管問(wèn)題的擔(dān)憂

回遷房雖然和商品房一樣可以正常買(mǎi)賣(mài)，但畢竟回遷房不以盈利為目的，所以一個(gè)開(kāi)發(fā)商為了節(jié)約成本，縮減工期，對(duì)回遷房的建造標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)督力度不如商品房。這種回遷房就容易存在質(zhì)量問(wèn)題，比如隔音、防水、戶(hù)型設(shè)計(jì)都不咋地，導(dǎo)致居住困擾多多。尤其是如果后期維護(hù)保養(yǎng)不及時(shí)，房子老化加速，居住品質(zhì)更差甚至存在安全隱患。

尤其是回遷房物業(yè)管理不善，一般都是小物業(yè)公司，雖說(shuō)物業(yè)費(fèi)便宜，但服務(wù)質(zhì)量太差，更容易讓回遷戶(hù)居住舒適性大打折扣。

3.房產(chǎn)交易的困難重重

因?yàn)樯鲜鲋T多原因，回遷房的價(jià)值遠(yuǎn)不如商品房，尤其是如今很多商品房?jī)r(jià)格也已經(jīng)出現(xiàn)大幅下降，買(mǎi)回遷房的人就更少了。特別是那些地理位置不太好的回遷房，掛牌兩三年無(wú)人問(wèn)津的也是比比皆是。

所以，表面看回遷房確實(shí)價(jià)格便宜，但實(shí)際上背后面臨的是生活不便利和居住品質(zhì)低下等諸多煩惱。

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除了回遷房，注意“3不買(mǎi)”

除了回遷房，遇到這三種房子也不要輕易碰，

①商住兩用房

這種房子土地年限一般40-50年，比普通住宅的70年短了幾十年，而且按現(xiàn)在的政策，普通住宅70年產(chǎn)權(quán)到期自動(dòng)續(xù)期，但商住兩用房到目前為止還沒(méi)有個(gè)明確。

如果將來(lái)不能續(xù)期，或者續(xù)期費(fèi)用更高，這些不確定因素都會(huì)增加居住成本。

商住樓屬于商業(yè)地產(chǎn)，貸款利率更高，一般也不允許用公積金貸款，大大提高了貸款成本。

而且在一些大城市，商住樓解決不了戶(hù)口問(wèn)題，如果打算給孩子落戶(hù)讀公立學(xué)校，這個(gè)會(huì)很麻煩。

有的商住兩用房通常是位于底層的商業(yè)空間上面的住宅單元，在購(gòu)買(mǎi)的時(shí)候，還得注意商業(yè)與居住的權(quán)益分割問(wèn)題，尤其是是商業(yè)經(jīng)營(yíng)的噪音、人員流動(dòng)等問(wèn)題，也需要提前考慮好，商住兩用房的用途限制也需要了解清楚，以免違反相關(guān)法規(guī)和政策。

2.交易過(guò)戶(hù)超過(guò)兩次的房子

一個(gè)房子被新房東接手不久就被賣(mài)掉，而且一而再再而三出現(xiàn)這種情況，大概率猜測(cè)這個(gè)房子存在很高的風(fēng)險(xiǎn)或質(zhì)量問(wèn)題，亦或是鄰居很難纏…總之不適居住才會(huì)引發(fā)房子才被多次嫌棄。

像這種房子買(mǎi)回來(lái)，搞不好就要承擔(dān)更多隱患，而且每次過(guò)戶(hù)都意味著要交一大筆稅費(fèi)和手續(xù)費(fèi)，所以聽(tīng)說(shuō)這種屢屢被賣(mài)的房子，堅(jiān)決不要，否則輪到自己賣(mài)房又是支出一大筆血汗錢(qián)！

③有危險(xiǎn)源的房子

如果房子周?chē)形ｋU(xiǎn)源，比如房子附近有化工廠，高壓輸電線，變電站等等，就可能帶來(lái)環(huán)境、健康和安全風(fēng)險(xiǎn)，長(zhǎng)期居住可能會(huì)損害健康，如果是投資，虧損是必須必的。

總之，現(xiàn)在房子銷(xiāo)量大漲，很多剛需都擔(dān)心漲上去錯(cuò)過(guò)了，于是跟風(fēng)進(jìn)場(chǎng)，這里勸大家，買(mǎi)房子是一輩子的事，要冷靜冷靜再冷靜，既要衡量自身的經(jīng)濟(jì)狀況以及未來(lái)的預(yù)期，同時(shí)也要把可能存在的風(fēng)險(xiǎn)都想清楚，這樣才能做出對(duì)自己有利的決策。