文/深圳進(jìn)深 嚴(yán)明會(huì)

頭頂?shù)兔艿墓猸h(huán)，位于寶安的碧海玖號(hào)花園取證了。

項(xiàng)目首推1棟和3棟，拿證房源182套。

產(chǎn)品面積為約105-126㎡的3-4房。

備案單價(jià)7.32-8.86萬(wàn)/㎡，均價(jià)8.10萬(wàn)/㎡。

備案總價(jià)803-1099萬(wàn)/套，均價(jià)942萬(wàn)/套。

項(xiàng)目已開(kāi)啟誠(chéng)意登記，凍資金額50萬(wàn)。

據(jù)了解，目前凍資98折，準(zhǔn)簽97折，折后均價(jià)約7.7萬(wàn)/㎡。

折后單價(jià)6.95萬(wàn)/㎡起。

不排除開(kāi)盤(pán)當(dāng)天，可能還會(huì)有驚喜。

就目前這個(gè)定價(jià)來(lái)看，碧海玖號(hào)花園的開(kāi)發(fā)商還是很自信的。

碧海板塊二手房來(lái)看。

貝殼顯示，華豐前海灣去年11月成交的一套89㎡戶型，單價(jià)約6.3萬(wàn)/㎡；

松茂御龍灣雅苑二期去年10月成交的一套88㎡戶型，單價(jià)約6.7萬(wàn)/㎡。

相比之下，碧海玖號(hào)花園的折后單價(jià)高出不少。

達(dá)8.1萬(wàn)/㎡的備案價(jià)，就更不用說(shuō)了。

開(kāi)發(fā)商之所以敢把價(jià)格往高處定，很重要的一個(gè)原因就是項(xiàng)目的低密標(biāo)簽。

根據(jù)規(guī)劃，碧海玖號(hào)花園總占地約4.16萬(wàn)㎡，總建面約13.13萬(wàn)㎡；

共建設(shè)7棟22-26F住宅，還有一棟多層公寓和商業(yè)，配建一所幼兒園。

其中住宅約7.9萬(wàn)㎡，商業(yè)4900㎡，單身公寓4900㎡，公共配套設(shè)施約2500㎡。

總戶數(shù)大約600多套。住宅主要為2梯4戶和3梯3戶。

其容積率，只有2.2。比一般的項(xiàng)目，低了不止一點(diǎn)點(diǎn)。

要知道，深圳這座城市，新房容積率普遍較高。

即便近段時(shí)間以來(lái)，土地市場(chǎng)容積率有所下降，但也穩(wěn)定在3.1左右。

像碧海玖號(hào)花園一樣，容積率低于3的項(xiàng)目，確實(shí)還是較為少見(jiàn)的。

除了這點(diǎn)，項(xiàng)目在景觀生態(tài)方面也有一定的優(yōu)勢(shì)。

其西南向高層可看海景，西北向直面碧海灣高爾夫球場(chǎng)；

周邊還有碧海灣公園、鐵仔山公園、西灣紅樹(shù)林濕地公園。

當(dāng)然，如果一個(gè)項(xiàng)目確實(shí)方方面面都很好的話，價(jià)格高一點(diǎn)也無(wú)可厚非。

但碧海玖號(hào)花園，偏偏優(yōu)劣勢(shì)都挺明顯。

這也是市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目高價(jià)及其改善定位，保持質(zhì)疑的一個(gè)重要原因。

這個(gè)項(xiàng)目，位于寶安西鄉(xiāng)街道銅鼓堡路與寶源路交界處西南側(cè)。

有過(guò)一段曲折的身世。

其原為民營(yíng)企業(yè)錦新明公司旗下項(xiàng)目，早在十多年前就已啟動(dòng)。

不過(guò)因當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)企業(yè)較為激進(jìn)，過(guò)度依賴高成本的民間借貸。

導(dǎo)致資金斷裂，基坑開(kāi)挖后就一直爛尾。

直到2023年錦新明通過(guò)重整，意向投資人新美實(shí)業(yè)進(jìn)入。

并引入了蘇州資產(chǎn)、香港新福港地產(chǎn)合作，才迎來(lái)轉(zhuǎn)機(jī)。

項(xiàng)目目前的開(kāi)發(fā)主體，為深圳市錦新明集團(tuán)有限公司。董事長(zhǎng)、經(jīng)理為魏吉?jiǎng)偂?/p>

這是備受議論的一點(diǎn)。

碧海玖號(hào)花園的批地時(shí)間是2001年，意味著項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)年限僅剩下45年。

這使得項(xiàng)目在后續(xù)二手房入市的估值、流通等方面都存在一定影響。

另外，市場(chǎng)說(shuō)的比較多的，還有項(xiàng)目位于機(jī)場(chǎng)航線下，噪音不小。

關(guān)于這點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商據(jù)稱是下了一番功夫的。

項(xiàng)目由清華聲學(xué)博士全程介入靜音降噪系統(tǒng)，采用了中空夾膠三銀LOW-E玻璃。

效果的話，需要實(shí)地體驗(yàn)和驗(yàn)證。

不過(guò)這也正說(shuō)明了一件事，項(xiàng)目噪音問(wèn)題確實(shí)是存在的。

還有，碧海玖號(hào)花園雖然以高端改善定位，但周邊來(lái)看。

小區(qū)跟恒生醫(yī)院僅一路之隔，許多人心理上比較介意；

同時(shí)也需承受醫(yī)院附近道路擁堵，噪音帶來(lái)的影響。

最后就是區(qū)位價(jià)值，項(xiàng)目位置上緊靠寶中邊緣；

不屬于前海或?qū)氈泻诵膮^(qū)，配套各方面跟寶中核心區(qū)也有不少的差距。

所以綜合幾方面來(lái)看，碧海玖號(hào)花園有支撐其高價(jià)格的理由。但也不是十分充分。

不過(guò)有一點(diǎn)，項(xiàng)目是由港企新福港背書(shū)的，慢打慢推是他們的調(diào)性。

從目前定價(jià)看，項(xiàng)目或許已做好了打持久戰(zhàn)的準(zhǔn)備。（進(jìn)群了解更多深圳樓盤(pán)信息，請(qǐng)加微信SZjinshen。）