作者 | 大刀客

深圳龍華一個樓盤開盤，搞出大事了。

4月13日，幸福城臻園項(xiàng)目推“先到先得”，還有大幅降價房源。

前一晚9點(diǎn)就有人排隊(duì)，第二天清晨人山人海，場面失控。保安急了，掏出辣椒水往人群里噴。

視頻傳開，場面很魔幻，網(wǎng)上直接炸鍋了。

當(dāng)晚官方通報，保安楊某某被拘留，住建部門約談開發(fā)商，市監(jiān)部門查價格備案，開發(fā)商道歉，龍華區(qū)宣布專項(xiàng)整治。

很多人第一反應(yīng)，樓市回暖了？不是說房子沒人買了嗎？

先看清楚這是什么房子。

幸福城臻園，降價促銷，單價比周邊二手房便宜近一萬，最大戶型89平，65平的上車盤總價240-260萬，首付40多萬出頭。

這不是需求突然爆發(fā)，是價格觸發(fā)了堆積已久的需求。那些人不是現(xiàn)在才想買房，是一直想，之前覺得不劃算，現(xiàn)在覺得差不多了。

再看上海。3月開始二手房大爆發(fā)，上周六一天成交1600多套，歷史第三高峰。為什么？價格到位了。一輪一輪降價，買賣雙方終于在某個價位上達(dá)成一致。

這波放量，是雙方都認(rèn)清了現(xiàn)實(shí)。

但注意，動的都是什么房子。

低總價、小戶型、老房子，所謂上車盤。門檻低、壓力小、判斷錯了損失可控。上海很多老破小租金回報率超3%，比理財強(qiáng)，還有動遷概念。

買房的心態(tài)變了。以前是高杠桿進(jìn)攻，堅(jiān)信房價永遠(yuǎn)漲；現(xiàn)在是防御思維，首付低、月供低、能收租，錢沒處去，不如買房。

改善房基本沒動，改善房需要對未來收入有信心，需要敢加杠桿。這件事，目前還沒有大規(guī)模發(fā)生。

樓市究竟見沒見底不能一概而論。以前齊漲齊跌的行情不會來了，現(xiàn)在明顯分化。

核心城市價格大幅回調(diào)、總價低、流動性還在的房源，接近底部；位置一般、供應(yīng)量大、缺乏流動性的房子，還在下行通道。

正在試探底部，但不是底部的確認(rèn)。

真正的底部確認(rèn)，是改善房開始放量。那代表市場信心回來了，群眾敢對未來下注了。

高盛說2026年下半年上海深圳觸底，其他城市晚6-24個月。洋人的報告不必全信，但可作參考。

再說回辣椒水，保安被拘，開發(fā)商被約談，專項(xiàng)整治啟動。但這事暴露的問題不是樓市熱不熱，是營銷手法太野。

明明可以線上搖號，非要讓人肉身排隊(duì)；明明可以預(yù)約登記，非要“先到先得”。人擠人的畫面是最好的廣告，但火候沒掌握好，玩脫了。

樓市需要信心，不需要這種虛假繁榮；

購房者需要實(shí)惠，不需要這種肉身博弈。

-完-

筆不阿貴，文不奉承

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