幸福城臻園銷售案場(chǎng)。黃指南/攝

本報(bào)（chinatimes.net.cn）記者 張蓓 黃指南 深圳報(bào)道

紅色沒有退場(chǎng)，只是換了表達(dá)方式。

從兼職保安在空氣中噴灑辣椒水驅(qū)客，到圍合項(xiàng)目的紅色圍擋，再到一度沸騰的銷售曲線，這場(chǎng)關(guān)于“熱銷”的敘事，仍在繼續(xù)。

4月13日，幸福城臻園項(xiàng)目開盤現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生保安噴灑辣椒水驅(qū)客的失控事件，迅速引發(fā)全網(wǎng)熱議，深圳市龍華區(qū)當(dāng)日即成立由住建、市監(jiān)、公安等多部門組成的聯(lián)合調(diào)查組，對(duì)項(xiàng)目銷售全流程開展全面調(diào)查。

4月17日，《華夏時(shí)報(bào)》記者實(shí)地探訪發(fā)現(xiàn)，這個(gè)此前被中介熱炒“一二手倒掛”、催生通宵搶房熱潮的網(wǎng)紅樓盤，其對(duì)外推介的案場(chǎng)已全面關(guān)停，僅留一名安保人員值守。官方口徑稱，當(dāng)前核心工作為集中推進(jìn)已成交客戶簽約，暫不接待新客；而本地深耕龍華市場(chǎng)的資深房產(chǎn)中介向記者透露，項(xiàng)目正面臨監(jiān)管部門的專項(xiàng)約談與整改。

案場(chǎng)關(guān)閉，并未終止這場(chǎng)故事。相反，情緒退潮后留下的是成交的真實(shí)性與銷售邏輯，這些才是接下來需要被逐一核實(shí)的核心問題。

據(jù)了解，幸福城臻園由深圳市鴻耀泰實(shí)業(yè)有限公司開發(fā)，該公司為深圳龍華本土房企，開發(fā)產(chǎn)品以幸福系為主，具備房開與城市更新的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)。4月17日，針對(duì)項(xiàng)目輿情及銷售經(jīng)營(yíng)等事宜，本報(bào)記者向深圳市鴻耀泰實(shí)業(yè)有限公司方面尋求回應(yīng)，截至發(fā)稿，暫未有答復(fù)。

網(wǎng)紅盤雙面底色

4月17日，記者驅(qū)車抵達(dá)深圳龍華幸福城臻園項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，開盤期間用于維持秩序的紅色圍擋仍完整包圍整個(gè)地塊，沒有任何拆除跡象，與數(shù)日前開盤現(xiàn)場(chǎng)的喧囂、辣椒水驅(qū)客的爭(zhēng)議風(fēng)波形成強(qiáng)烈的視覺對(duì)沖，事件余波仍未平息。

原本對(duì)外開放的推介案場(chǎng)已全面停止訪問，門口僅留有1名身著安保制服的工作人員值守，面對(duì)記者的探訪，現(xiàn)場(chǎng)銷售語氣局促，僅以“案場(chǎng)集中處理成交客戶簽約事宜，暫不對(duì)外開放。后續(xù)開放時(shí)間會(huì)通過官方渠道另行通知，還請(qǐng)諒解”的程式化表述回應(yīng)。

這場(chǎng)轟動(dòng)深圳樓市的搶房潮，核心起點(diǎn)是項(xiàng)目難以復(fù)制的區(qū)位與價(jià)格紅利。項(xiàng)目位于龍華板塊生活配套最成熟的核心板塊之一，步行可達(dá)地鐵4號(hào)線站點(diǎn)，至福田通勤時(shí)長(zhǎng)僅半小時(shí)，一路之隔即為龍華標(biāo)桿商業(yè)體壹方天地，周邊商業(yè)、交通、學(xué)區(qū)配套高度成熟，精準(zhǔn)匹配剛需購(gòu)房者的核心訴求。

幸福城臻園與核心商圈一路之隔。黃指南/攝

而開盤給出的87折優(yōu)惠，更是直接擊穿了片區(qū)價(jià)格底線——65平方米兩房戶型最低總價(jià)僅244萬元，折合單價(jià)3.7萬元/平方米，主流成交單價(jià)也僅4萬元/平方米出頭，這一價(jià)格在同板塊幾乎沒有可對(duì)標(biāo)競(jìng)品。

幸福城臻園開盤折扣。業(yè)主供圖

但與價(jià)格紅利相伴的，是項(xiàng)目無法回避的產(chǎn)品硬傷與居住不確定性。記者實(shí)地核驗(yàn)與多方采訪確認(rèn)，整個(gè)社區(qū)采用商品房、公租房、回遷房多業(yè)態(tài)混合布局，三者比例為4:4.4:1.6，回遷及公共住房占比達(dá)到六成，園林、泳池等所有公共配套全部共享，這也是諸多購(gòu)房者最終棄選的核心原因。

除此之外，社區(qū)整體體量偏小、容積率偏高，后續(xù)交付后車位配比缺口將進(jìn)一步凸顯；低樓層房源普遍存在采光不足、通風(fēng)條件差、隱私性弱等問題。

本報(bào)記者走訪過程中中發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目緊鄰農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，背面即為待拆舊村，舊改暫無明確開工時(shí)間表，未來長(zhǎng)期施工帶來的噪聲、粉塵污染，將與一路之隔的繁華商圈形成明顯的居住面貌割裂。

后方高層在建為幸福城臻園項(xiàng)目。黃指南/攝

市場(chǎng)對(duì)這個(gè)項(xiàng)目的分歧，在購(gòu)房者的選擇中展現(xiàn)得淋漓盡致?！澳苓x到65平的戶型心滿意足，250萬元就成功上車龍華核心板塊，這在之前根本不敢想。”4月17日剛完成簽約的剛需業(yè)主陳先生告訴本報(bào)記者，極致的通勤便利性與價(jià)格優(yōu)勢(shì)，是他最終下定的核心原因。

“這個(gè)價(jià)格在龍華核心區(qū)，真的找不到第二個(gè)可選標(biāo)的了?！蓖瑯油瓿珊灱s的趙女士則坦言，自己清楚項(xiàng)目的所有短板，但對(duì)于預(yù)算死死卡在260萬元—280萬元的剛需家庭來說，這個(gè)項(xiàng)目幾乎是深圳核心城區(qū)里為數(shù)不多的上車機(jī)會(huì)，“我們剛需買房，先解決‘有沒有’，再談‘好不好’，這個(gè)價(jià)格能拿下龍華核心的成熟配套，對(duì)我們來說已經(jīng)足夠了?！?/p>

另一邊，是部分意向客戶的最終棄選?！伴_盤排隊(duì)的時(shí)候，我最心儀的就是65平的戶型，當(dāng)天本來都咬咬牙想定82平的三房了，最后還是果斷棄選了。”改善型購(gòu)房者王女士告訴本報(bào)記者，最終讓她放棄的是項(xiàng)目無法回避的居住硬傷，“容積率太高了，物業(yè)費(fèi)還要將近6塊錢一平，周邊全是電動(dòng)車、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、老破小圍著，早晚高峰交通擁堵問題特別突出。再加上保障房占比高，業(yè)主人均能分到的公共資源特別有限，同價(jià)位我不如去選壹成中心的二手房，起碼能實(shí)打?qū)嵖吹叫^(qū)環(huán)境和居住品質(zhì)，不用賭未來的不確定性?！?/p>

被中介推介來“打新”的劉先生也最終棄選，他坦言項(xiàng)目宣傳的規(guī)劃利好存在極大不確定性，“周邊規(guī)劃的商業(yè)用地，現(xiàn)在全是城中村，深圳的舊改拆改難度大家都有目共睹，這些利好能不能兌現(xiàn)、什么時(shí)候能兌現(xiàn)，全是未知數(shù)。更別說劃片的學(xué)校，在整個(gè)片區(qū)里都算是排名靠后的，完全達(dá)不到我買房的核心預(yù)期?！?/p>

深耕龍華房產(chǎn)市場(chǎng)5年的資深中介李先生向記者直言，項(xiàng)目的熱銷本質(zhì)上是精準(zhǔn)擊中了深圳剛需的價(jià)格敏感神經(jīng)，“這次開盤所有客戶全是沖著65平兩房和82平三房去的，畢竟250萬左右就能上車龍華核心，性價(jià)比確實(shí)擺在這。但現(xiàn)在65平兩房早就全部清完了，82平三房也只剩少量天地樓層，至于89平的三房，說實(shí)話完全沒必要買這里，同價(jià)位可選的成熟二手房太多了?！?/p>

他同時(shí)向記者提示了項(xiàng)目的隱性成本：“項(xiàng)目要到2027年12月31日才精裝交付，購(gòu)房者還要等一年多的交房周期，這期間既要還房貸，又要付房租，雙重支出對(duì)剛需家庭的資金壓力不算小?！?/p>

風(fēng)波余震

來自深圳住建局的備案數(shù)據(jù)，為這場(chǎng)熱銷敘事提供了最真實(shí)的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。

截至4月17日，幸福城臻園項(xiàng)目整體去化率達(dá)65.90%，庫(kù)存率34.10%，看似亮眼的整體數(shù)據(jù)背后，是極端分化的戶型去化結(jié)構(gòu)。

具體來看，已售房源中，約65平方米戶型累計(jì)售出61套，占已售總套數(shù)的42.66%；約82平方米戶型累計(jì)售出65套，占已售總套數(shù)的45.45%；而約89平方米戶型僅售出17套，占已售總套數(shù)的11.89%。

未售房源的結(jié)構(gòu)則進(jìn)一步印證了這種分化。截至4月17日，項(xiàng)目待售房源中，約89平方米戶型待售56套，占期房待售總套數(shù)的75.68%；約65平方米戶型僅剩余11套待售，占比14.86%；約82平方米戶型僅剩余7套待售，占比9.46%。

幸福城臻園銷售情況。數(shù)據(jù)來源：深圳市住建局

這種極端分化的去化數(shù)據(jù)，精準(zhǔn)還原了深圳剛需市場(chǎng)的底層邏輯。價(jià)格是核心硬通貨，超出剛需預(yù)算邊界的產(chǎn)品，即便身處同一個(gè)網(wǎng)紅盤，也難以獲得市場(chǎng)認(rèn)可。

65平方米與82平方米戶型的熱銷，核心在于其244萬元—320萬元的總價(jià)區(qū)間，精準(zhǔn)覆蓋了深圳剛需群體的主流上車預(yù)算，在龍華核心成熟板塊形成了近乎壟斷的供給優(yōu)勢(shì)，讓購(gòu)房者愿意為價(jià)格紅利，暫時(shí)妥協(xié)于項(xiàng)目的居住短板與交付不確定性。

而89平方米戶型的滯銷，則是因?yàn)槠淇們r(jià)及單價(jià)已經(jīng)進(jìn)入了周邊成熟二手房的競(jìng)爭(zhēng)區(qū)間，失去了“一二手倒掛”的核心優(yōu)勢(shì)，購(gòu)房者在同等預(yù)算下，更傾向于選擇可即時(shí)入住、居住品質(zhì)可驗(yàn)證、無交付風(fēng)險(xiǎn)的存量房源，而非需要等待近兩年交付、存在諸多不確定性的新房。

幸福城臻園周邊項(xiàng)目二手價(jià)格情況。數(shù)據(jù)來源：樓市日歷

這場(chǎng)看似火熱的搶房潮，最終因開盤現(xiàn)場(chǎng)的失控事件急轉(zhuǎn)直下。4月13日，項(xiàng)目開盤現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生嚴(yán)重秩序混亂，保安人員向現(xiàn)場(chǎng)人群噴灑刺激性液體，事件迅速發(fā)酵引發(fā)全網(wǎng)熱議。

幸福城臻園保安辣椒水驅(qū)客。業(yè)主供圖

事件發(fā)生當(dāng)日，龍華區(qū)多部門聯(lián)合調(diào)查組即宣告成立，對(duì)項(xiàng)目銷售管理全流程開展全面調(diào)查；同日，項(xiàng)目官方賬號(hào)發(fā)布致歉聲明，稱噴灑辣椒水驅(qū)客行為，為兼職保安未經(jīng)項(xiàng)目方允許、私自攜帶并使用的個(gè)人行為。

幸福城臻園情況通報(bào)。圖源：深圳龍華

但事件的影響并未隨著致歉而平息。記者從本地市場(chǎng)知情人士處獨(dú)家獲悉，當(dāng)前案場(chǎng)全面關(guān)閉、暫停接待新客，除官方公布的集中簽約理由外，更核心的原因是項(xiàng)目方正接受龍華區(qū)政府的專項(xiàng)約談與整改。

從通宵搶房的熱銷神話，到辣椒水驅(qū)客的輿論風(fēng)波，再到案場(chǎng)關(guān)停、監(jiān)管介入的現(xiàn)狀，短短一周時(shí)間，幸福城臻園項(xiàng)目完成了從樓市網(wǎng)紅到爭(zhēng)議樣本的急速轉(zhuǎn)變。

這場(chǎng)充滿荒誕感的雙面敘事，最終撕開了深圳剛需樓市最真實(shí)的面貌。在房?jī)r(jià)高企的核心城區(qū)，極致的價(jià)格優(yōu)勢(shì)足以讓剛需群體暫時(shí)忽略居住品質(zhì)的硬傷、交付周期的隱性成本，甚至是開盤現(xiàn)場(chǎng)的管理亂象，催生通宵搶房的熱潮。

而當(dāng)辣椒水的刺激性氣味散去，營(yíng)銷造勢(shì)的熱度退潮，項(xiàng)目本身的產(chǎn)品短板、管理漏洞與監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)，便逐一浮出水面。

對(duì)于深圳的剛需購(gòu)房者而言，這場(chǎng)搶房潮與風(fēng)波的本質(zhì)，是一場(chǎng)有限預(yù)算內(nèi)的上車博弈——所有的取舍與妥協(xié)，都只是為了在核心城區(qū)抓住一個(gè)屬于自己的安家機(jī)會(huì)。

責(zé)任編輯：張蓓 主編：張?jiān)?/p>