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在西安，你有多久沒聽過恒大文旅城的名字了。

昨天，有讀者問，這個小區(qū)二手成交量特別好，房價已經(jīng)跌到膝蓋，能不能撿漏？

我看了下二手房的成交價格，嚇了一跳。

截至3月22號，成交58套，均價只有4218元/㎡，僅為西安市均價（10073元/㎡）的42%，也遠(yuǎn)低于周邊7985元/㎡的均價。

（成交價格，來源：好好選房）

最便宜的一套，今年3月6號成交，建面約98㎡的低樓層，單價2954元/㎡，總價僅29萬。

我2014年入行，這12年里，除小產(chǎn)權(quán)房之外，確實(shí)沒有見過這么便宜的商品房。

（租金統(tǒng)計(jì)，來源：好好選房）

房價猛降的同時，小區(qū)的租金也是斷崖下跌，一室500元，兩室700元，三室1000元，貝殼上小區(qū)掛牌的房源，高達(dá)1238套。

2019年首開時，單價約8500元/㎡，最貴時單價12000元/㎡，短短七年時間，腰斬變成了膝蓋斬。

就這個現(xiàn)狀，你和我說，你想去撿漏？？？

超級大盤

時間回到2017年11月，號稱全國最大，西北唯一的全室內(nèi)、全天候、全季節(jié)恒大童世界簽約，包含各類配套，住宅在內(nèi)，占地約8346畝。

2019年，恒大文旅城住宅首開，漫天的廣告覆蓋田間地頭，近到市中心，遠(yuǎn)到村子里，人人都知道恒大要開盤的消息。

房價上漲的背景，投資跟風(fēng)，外加疊加漫天的廣告效應(yīng)，文旅城近4000套房子被搶購一空，累計(jì)賣掉的房子約20000套。

恒大文旅城的成功，又催生了三原的恒大國際健康城，這次規(guī)劃面積來到16000畝，文旅，康養(yǎng)搭臺，住宅唱戲，又是火爆一時。

（恒大國際健康城規(guī)劃圖）

后來的事兒大家都知道了，眼看他起朱樓，眼看他宴賓客，眼看他樓塌了（來源：桃花扇），恒大文旅城雖然淡出大眾視野，但卻成了保交付工程。

（恒大文旅城規(guī)劃圖）

截至2025年，文理工程交付住宅2953套，累計(jì)交付18000多套，房產(chǎn)證辦理中，部分地塊已有業(yè)主裝修入住，社區(qū)底商也逐漸活躍。

作為核心賣點(diǎn)的恒大童世界、婚禮莊園、城堡酒店、會議中心和會展中心等目前停滯，重新二次招商。

（19年和25年實(shí)景對比）

此前圍繞小區(qū)的交付實(shí)景，我們也出過詳細(xì)報告，鏈接如下：

在保交付的小區(qū)里，房子蓋得還行，基本的綠化，裝修，物業(yè)服務(wù)看得過去，印象最深的是頭頂?shù)娘w機(jī)航線，確實(shí)很吵。

對應(yīng)的童世界樂園配套，相當(dāng)蕭條，野草叢生，無人打理，成為各種小動物的聚集地，作為特定主題的短劇創(chuàng)作中心，或許是個思路。

（19年和25年實(shí)景對比）

經(jīng)歷過如此大的變化，尤其是去實(shí)地看過實(shí)景后，單價2954元/㎡，總價僅29萬在恒大文旅城買套房的沖動，應(yīng)該可以冷靜了。

換個視角，為什么當(dāng)年掏8500元/㎡買房的，如今愿意2954元/㎡賣掉，他們是怎么想的，有沒有漏，房東不清楚嗎？

腰斬根源

這三年，由于房價回調(diào)，投資退潮，我們見過了太多搖號盤破發(fā)的案例，房東賠50萬，100萬的不在少數(shù)。

典型的高新三期、軟件新城、港務(wù)區(qū)非奧體、曲江二期等等，2019-2021年高點(diǎn)買房，非熱門學(xué)區(qū)房的，無一例外。

西安的房價相比六年前的高點(diǎn)回調(diào)幅度近28%，且西安也不是個例，全國普跌都一樣。

（來源：冰山指數(shù)）

因此，降價離場賣房并非個例，更是時代印記，但對遠(yuǎn)郊大盤，恒大文旅城而言，面臨的問題要復(fù)雜得多。

壹

難以逾越的25公里

從鐘樓一路向北25公里，這是到恒大文旅城的直線距離，同樣的距離向東是洪慶山頂，向西是絲路歡樂世界，向南是秦嶺野生動物園。

看似差異不大，實(shí)則區(qū)別巨大，西安北邊的安全紅線是渭河南岸，過河是秦漢新城，秦漢受制于帝陵文保區(qū)與渭河保護(hù)紅線限制，目前的蘭池大道沿線是開發(fā)核心，配套不全，但環(huán)境優(yōu)美。

（周邊衛(wèi)星圖）

但恒大文旅城所在地距蘭池大道還有九公里，這九公里中間是秦咸陽城遺址、安陵、長陵、老郭窯、躍進(jìn)村、韓家灣、狼家溝、聶家溝、劉家溝、牛羊村，毛王村等多個村落，可以說是城鎮(zhèn)化的真空地帶。

從西安北站出發(fā)，跨河，過村，進(jìn)田，一路跋涉，才能到恒大文旅城小區(qū)。

貳

農(nóng)田包圍的超級島嶼

說孤島并不合適，姑且稱島嶼，文旅城所在的塬北板塊，周邊除了大量農(nóng)田，帝陵和村子外，在2019年恒大入場后，也迎來了部分開發(fā)商進(jìn)駐，包括綠地，中鐵，紫薇，中梁等。

當(dāng)年的設(shè)想是恒大童世界的超級文旅配套，帶動周邊人氣，商業(yè)，酒店，公園，醫(yī)院，學(xué)校悉數(shù)落地，這里會成為秦漢的另一個成熟住宅區(qū)。

但文旅城核心的配套如今只有底商，配套斷崖對周邊的社區(qū)也有影響，綠地，中梁等雖然交付了，但同樣是投資客為主，亮燈率很低。

（周邊實(shí)景）

恒大文旅城向南的綠地新里格林公館，目前成交均價也在4000-5000元 /㎡徘徊，最近的一套82㎡兩室，總價30萬，單價3658元/㎡，旁邊的中梁壹號院，同樣受到影響，高層單價門檻來到4421元/㎡。

（綠地及中梁成交，來源：好好選房）

當(dāng)年因恒大文旅城熱度吸引來的小區(qū)，因?yàn)楹愦蟊├?，配套未兌現(xiàn)，迎來整個片區(qū)的價格腰斬。

叁

投資客戶的黯淡離場

遠(yuǎn)郊大盤，一旦投資居多，房價下跌后迎來的就是拋售，但越是拋售，供需越失衡，降價就越兇。

但對于以恒大文旅城為代表的大盤而言，買這里的本就是投資居多，2019年西安房價連漲40個月，讓很多人面臨現(xiàn)金焦慮。

恒大文旅城給出的解藥是，分期付款首付最低9.8萬，9000元/㎡左右的高層均價不限購，最小53㎡的面積，外加還不錯的裝修和戶型。

（恒大文旅城開盤現(xiàn)場）

對于投資的人而言，雖然這里偏，但盤子大，價格低，門檻低，至于最終投資的效果，或賣掉賺差價，或持有賺租金，賭的就是童世界本身的“吸引力”。

這里面不僅有西安的人，還有不少外地朋友，因?yàn)楹愦笪穆贸鞘侨珖u房。

如今童世界夢碎，住宅保交付，配套兌現(xiàn)差，房價還在跌，自己也不住，能做的只有降價離場。

肆

西咸房市的青黃不接

最后也是大家最熟悉的西咸整體降溫，灃東，灃西，秦漢，空港，涇河都在降，配套最全，產(chǎn)業(yè)最多的灃東，灃西破發(fā)，甚至腰斬的不在個位數(shù)，配套，人氣更差的秦漢，面臨同樣結(jié)果。

區(qū)別在于蘭池大道沿線，憑借低密的住宅，優(yōu)秀的環(huán)境，距離西安主城區(qū)更近的優(yōu)勢，價格相對穩(wěn)定，新房價格有托底，仍可保持萬元門檻。

（秦漢新城實(shí)景）

樓市下行以后，通過出讓核心位置土地，降低容積率，洋房大平層產(chǎn)品調(diào)整，仍有需求。

但非核心的塬北，文旅城所在地，交付弱，產(chǎn)品舊，配套差，唯一的競爭優(yōu)勢，只有價格。

這就是為什么恒大文旅城房價很低，但成交量很多，依舊有熱度的原因，只要房東愿意降，沒有賣不出去的房子。

時代印記

文旅城跌至2954元 /㎡是時代的眼淚，是盲目跟風(fēng)的結(jié)果，是個例里的個例，代表了PPT造城，廣告賣房時代的結(jié)束。

有了恒大文旅城，恒大夢幻城的教訓(xùn)在前，往后買房的人，在面對這種話給超級大盤造夢時，應(yīng)該更有警惕心與反思了。

俗語里說，只見賊吃肉，不見賊挨打，這樣的打上引號的撿漏，你會撿嗎？評論區(qū)聊聊！

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作者：晴明

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