自然資源部出臺的38號文，停止房地產(chǎn)用地供應(yīng)，房價(jià)可能就要暴漲了——這是最近坊間流傳很廣的一個(gè)傳言。

自然資源部、國家林業(yè)和草原局確實(shí)在今年3月5號發(fā)布了一份文件，簡稱38號文。文件內(nèi)容很長，其中和房地產(chǎn)相關(guān)的核心只有一句話：新增建設(shè)用地原則上不用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。

字面意思很容易被理解成：不給房地產(chǎn)供地了，現(xiàn)在市面上有多少房子就賣多少，以后沒有新房了，從源頭上卡住供給。沒有供應(yīng)了，物以稀為貴，房價(jià)不就得暴漲嗎？

3月17號，自然資源部召開新聞發(fā)布會，對坊間這種解讀進(jìn)行了撥亂反正。相關(guān)負(fù)責(zé)人指出，并不是房地產(chǎn)不再供應(yīng)土地，而是原來征收農(nóng)民土地、轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的這部分新增用地，不能再用于房地產(chǎn)開發(fā)。但老城區(qū)拆遷改造的土地、閑置收回的土地，仍然可以用于房地產(chǎn)開發(fā)。

這樣一解讀，大家對這件事就比較清楚了。

在我看來，這個(gè)措施對扭轉(zhuǎn)當(dāng)前房地產(chǎn)低迷的局面有一定作用，但作用遠(yuǎn)沒有大家想象的那么大。

第一個(gè)原因，文件禁止的是新增建設(shè)用地，也就是征收農(nóng)民的土地。房地產(chǎn)已經(jīng)開發(fā)二十多年，現(xiàn)在新征的農(nóng)民土地基本都在郊區(qū)。黃浦江、外灘這類核心地段早就沒地了，目前市場低迷，城里的房子都不好賣，城鄉(xiāng)接合部的土地即便供應(yīng)出來，也不會對市場產(chǎn)生多大影響。

第二，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場庫存積壓再創(chuàng)歷史新高。根據(jù)官方數(shù)據(jù)，截至2026年2月底，全國商品房待售面積7.6億平方米，同比增加10.5%，是近十年最高水平。而且這只是狹義數(shù)據(jù)，僅指已建成的現(xiàn)房，不包括未建成、已拿地在建、未取得預(yù)售證的房源。據(jù)市場機(jī)構(gòu)測算，按當(dāng)前銷售速度，全國已建成和在建的房子，平均需要兩年半才能賣完。

第三點(diǎn)是人口。出生人口持續(xù)下降，2016年是出生人口高峰，達(dá)到1786萬，之后一路下滑。具體數(shù)字大家可以自行查詢，這個(gè)話題比較敏感。所以當(dāng)前土地市場的問題，根本不是供不供應(yīng)，而是有沒有人買。

就拿廣州來說，2020年廣州土地成交達(dá)到歷史高峰1537萬平方米，去年僅成交300萬平方米，還是國企托底的結(jié)果。這還是一線城市，二三線城市很多已經(jīng)連續(xù)幾年賣不出一塊地。

綜合這些信息和數(shù)據(jù)，大家自己也能得出結(jié)論：目前房地產(chǎn)市場在逐步筑底，但期待房價(jià)暴漲并不現(xiàn)實(shí)。

對普通人來說，房產(chǎn)早已失去投資品屬性，買一套房持有十年八年就能暴富、翻幾倍的時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返。房子正在回歸消費(fèi)品本質(zhì)，有居住需求就買，想投資理財(cái)，還是盡量遠(yuǎn)離。