2025年，越秀地產(chǎn)實現(xiàn)合同銷售額1062.1億元，位列克而瑞全國房企銷售榜第九，連續(xù)三年站穩(wěn)千億陣營，在行業(yè)深度調(diào)整期實現(xiàn)排名穩(wěn)步躍升。

這份規(guī)模答卷看似亮眼，但若穿透報表，千億體量與歸屬股東利潤嚴重倒掛，才是越秀地產(chǎn)2025年最真實的經(jīng)營寫照。

全年越秀地產(chǎn)營業(yè)收入864.6億元，同比微增0.1%；但權(quán)益持有人應占盈利僅0.55億元，同比暴跌94.7%；核心凈利潤2.6億元，同比大幅下滑83.5%。一邊是千億銷售的行業(yè)頭部地位，一邊是逼近盈虧線的股東利潤，該公司正陷入規(guī)模穩(wěn)增、利潤驟縮的矛盾困境。

■ 被放大鏡審視的利潤：0.55億背后

越秀地產(chǎn)于2025年僅錄得0.55億元的歸母利潤，甚至不及大量中型消費服務企業(yè)年度盈利，與其千億房企的身份形成強烈反差。

更值得關(guān)注的是報表數(shù)據(jù)的結(jié)構(gòu)性背離，越秀地產(chǎn)整體稅后盈利17.8億元，同比增長21.4%，與歸母利潤、核心凈利潤的大幅下滑形成鮮明對比。

這一落差核心源于非控股權(quán)益占比提升，期內(nèi)越秀地產(chǎn)大量項目采用合作開發(fā)模式，聯(lián)營、合營項目貢獻可觀盈利，但歸屬上市公司股東的利潤被大幅攤薄。年報顯示，2025年非控股權(quán)益應占盈利達17.23億元，遠超歸母利潤，成為利潤主體。

從行業(yè)規(guī)律看，房地產(chǎn)結(jié)算周期通常滯后拿地2-3年，2025年結(jié)算利潤對應2022-2023年高價土地成本。疊加行業(yè)深度調(diào)整，越秀地產(chǎn)全年毛利率僅7.8%，同比下降2.7個百分點昔日高毛利時代徹底落幕。

在3月31日的業(yè)績會上，越秀地產(chǎn)管理層坦言，過去兩三年由于行業(yè)調(diào)整，公司的毛利率也受到一定影響。未來公司一方面期待行業(yè)持續(xù)修復，通過已投項目帶動整體盈利；另一方面堅持降本增效，以產(chǎn)品溢價能力提升整體毛利率水平。

分紅端同樣暴露盈利壓力，2025年全年派息每股0.166港元，派息總額占核心凈利潤比例高達231%，實質(zhì)依靠歷年留存利潤維持分紅穩(wěn)定性。這種“透支式派息”可短期穩(wěn)定股東預期，但核心盈利不修復，長期將面臨降派息或消耗資本金的兩難選擇。

■ "好房子"戰(zhàn)略：產(chǎn)品升級見效，毛利修復待驗證

2025年，越秀地產(chǎn)率先響應“好房子”政策，推出“4×4好產(chǎn)品理念”，推進產(chǎn)品標準化升級與健康人居研發(fā)，試圖以產(chǎn)品力突圍市場。

從銷售端看，戰(zhàn)略初見成效：全年合同銷售均價3.6萬元/平方米，同比大漲23.3%；北京、上海等核心城市高端項目去化優(yōu)異，核心六城（北上廣深杭蓉）銷售額909億元，占總銷售85.6%，一二線城市資源占比達94.4%，支撐均價上行。

但“好房子”能否成為長期護城河，仍有待驗證。其一，高端項目熱銷高度依賴核心城市改善需求韌性，而非產(chǎn)品理念單獨驅(qū)動，下沉至弱二線、三線城市后，溢價與去化能力待檢驗；

其二，房地產(chǎn)行業(yè)當期結(jié)算項目仍以早年高成本土地為主，“好房子”帶來的產(chǎn)品溢價，需2-3年結(jié)算周期才能體現(xiàn)在報表中。管理層坦言，新增項目預期毛利率可回升至15%以上，但短期難以扭轉(zhuǎn)整體低毛利現(xiàn)狀。

越秀地產(chǎn)副董事長、總經(jīng)理朱輝松表示，從經(jīng)營結(jié)果來看，符合“好房子”標準的產(chǎn)品，更容易獲得市場認可，實現(xiàn)更高毛利率與更快去化速度，印證了“好房子”戰(zhàn)略貼合居住需求。

■ 財務安全是最后的底牌：但也不輕松

越秀地產(chǎn)2025年財務端最大亮點，是穩(wěn)健的現(xiàn)金流與優(yōu)質(zhì)信用，成為行業(yè)低谷期的核心安全屏障。

截至期末，越秀地產(chǎn)現(xiàn)金及銀行結(jié)余等467.6億元，經(jīng)營性現(xiàn)金流凈流入139.4億元，連續(xù)四年保持凈流入；加權(quán)平均借貸年利率3.05%，同比下降44個基點，處于行業(yè)低位。公司剔除預收款后資產(chǎn)負債率65.5%、凈借貸比率54.9%、現(xiàn)金短債比1.7倍，“三道紅線”持續(xù)保持綠檔。

得益于穩(wěn)健的財務結(jié)構(gòu)，越秀地產(chǎn)獲標普BBB-投資級評級，惠譽BBB-評級展望上調(diào)至“穩(wěn)定”，資本市場認可度持續(xù)增強。

但穩(wěn)健背后，隱憂不容忽視，該公司54.9%的凈借貸比率較2024年提升3.2個百分點，隨土地投入與規(guī)模維持，負債率存在繼續(xù)上行壓力；同時，作為廣州市屬國企，融資成本低于民營房企，但低于中海、保利等央企，行業(yè)融資收緊時，成本優(yōu)勢面臨一定挑戰(zhàn)。

更重要的是，財務安全是"底線"而非"亮點"。一家正常經(jīng)營的企業(yè)，不應該以"沒有違約"作為核心競爭優(yōu)勢。越秀地產(chǎn)需要在盈利端證明自己，而不僅僅是"不違約"。

■ 2026年：考驗剛剛開始

2026年，越秀地產(chǎn)以“穩(wěn)規(guī)模、提效益、優(yōu)結(jié)構(gòu)”為核心，全年可售貨值2213億元，目標保持千億銷售規(guī)模；聚焦核心城市深耕，權(quán)益投資預算約300億元，并推進“一主兩翼”業(yè)務協(xié)同發(fā)展。

越秀地產(chǎn)管理層判斷，2026年房地產(chǎn)仍將處于持續(xù)觸底，市場分化的階段。越秀地產(chǎn)將堅持穩(wěn)中求進的策略，公司將高質(zhì)量銷售現(xiàn)貨和準現(xiàn)貨，控制庫存規(guī)模的增長，提升市場研判、敏捷反應，進一步營銷管控營銷費率，提升自有渠道和存量客戶成交的占比，實現(xiàn)有質(zhì)量的銷售。

在外界看來，越秀地產(chǎn)的兩大關(guān)鍵變量，將決定其未來走向。

其中，今年2月越秀集團以236億元摘得珠江新城馬場地塊，擬引入SKP運營。目前該地塊歸屬母公司，董事長林昭遠明確，“若符合上市公司利益，不排除注入”。該項目若注入，有望成為長期增長極，但3-4年開發(fā)周期決定其2026-2027年難以貢獻結(jié)算利潤，短期無法緩解盈利壓力。

此外，越秀地產(chǎn)已在推進開發(fā)主業(yè)+物業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性業(yè)務的“一主兩翼”布局，越秀服務、越秀房托等貢獻穩(wěn)定現(xiàn)金流，但規(guī)模與開發(fā)主業(yè)差距懸殊：2025年租金收入5.06億元，同比下降24.3%（受廣州ICC處置影響），經(jīng)營性業(yè)務暫難對沖開發(fā)主業(yè)利潤下滑，成為第二增長曲線仍需長期培育。

■ 結(jié)語：不需要完美敘事

越秀地產(chǎn)不是“完美”房企，它有千億規(guī)模，卻只有微利；有產(chǎn)品戰(zhàn)略，卻待周期驗證；有財務安全墊，卻依賴信用背書。2025年的排名躍升，更多是行業(yè)低谷期“矮子里拔將軍”的相對優(yōu)勢。

對越秀而言，2026年及未來核心不是繼續(xù)沖規(guī)模，而是修復盈利、穩(wěn)住現(xiàn)金流、守住財務底線。當行業(yè)逐步見底，盈利修復能否如期而至，將是越秀最關(guān)鍵的考驗。