截至3月30日，北京3月份二手住宅網(wǎng)簽量已達(dá)18464套。

張帥旗 | 北京報(bào)道

進(jìn)入3月，北京二手房市場(chǎng)暖意漸濃，成交量持續(xù)攀升，呈現(xiàn)出“小陽(yáng)春”態(tài)勢(shì)。

北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)數(shù)據(jù)顯示，截至3月30日，二手住宅網(wǎng)簽量已達(dá)18464套，同比增長(zhǎng)約127.11%。周度數(shù)據(jù)更為亮眼，3月23日至29日單周網(wǎng)簽5207套，日均約744套。

市場(chǎng)活躍度顯著提升的背后，是剛需群體的加速入場(chǎng)。中房報(bào)京津冀走訪發(fā)現(xiàn)，朝陽(yáng)區(qū)常營(yíng)區(qū)域成交量顯著增長(zhǎng)，豐臺(tái)區(qū)方莊區(qū)域低總價(jià)房源成交則尤為活躍。據(jù)朝陽(yáng)區(qū)一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人介紹，其所在大區(qū)16家門(mén)店在三日內(nèi)便成交16套房源，較去年底水平明顯提升。

此外，售房者心態(tài)隨著市場(chǎng)穩(wěn)定正悄然發(fā)生變化，北京二手房整體庫(kù)存較去年8月份減少約1.5萬(wàn)套，掛牌量出現(xiàn)回落。價(jià)格方面，朝陽(yáng)區(qū)常營(yíng)區(qū)域部分優(yōu)質(zhì)房源價(jià)格出現(xiàn)小幅上漲。

本輪回暖行情，始于2025年底新一輪房地產(chǎn)支持政策的持續(xù)顯效。房貸利率下調(diào)、首付比例降低及稅費(fèi)優(yōu)化等政策疊加，有效降低了購(gòu)房成本。同時(shí)，隨著房?jī)r(jià)趨于合理，積壓的購(gòu)房需求正逐步釋放。

01

總量穩(wěn)步攀升 朝陽(yáng)局部漲價(jià)

北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)數(shù)據(jù)顯示，北京二手房住宅簽約套數(shù)連續(xù)三個(gè)月穩(wěn)定在1.4萬(wàn)套以上，2025年11月～2026年1月，分別為14446套、17200套及15082套。

進(jìn)入3月，回暖態(tài)勢(shì)更為明顯。據(jù)中房報(bào)京津冀不完全統(tǒng)計(jì)，截至3月30日，北京本月二手住宅簽約套數(shù)已達(dá)18464套，遠(yuǎn)超2月份全月的8130套，漲幅約為127.11%。

圖源：北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)

周度數(shù)據(jù)同樣印證了這一趨勢(shì)。3月首周，北京二手房網(wǎng)簽2980套，日均約426套；3月23日至29日網(wǎng)簽總量升至5207套，日均約744套。從單日來(lái)看，3月25日、26日及30日，北京存量房網(wǎng)上簽約套數(shù)均在1000套以上，分別為1040套、1058套及1185套。

圖源：安居客樓市

根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，從周度成交來(lái)看，春節(jié)后二手房成交量連續(xù)五周環(huán)比回升，3月第4周（3.23-3.29）20城二手住宅成交量已達(dá)2025年以來(lái)周度新高。二手房占比來(lái)看，2026年1月～2月，30城二手住宅成交套數(shù)占新房及二手房合計(jì)成交量的比重為72%，較2025年全年提升7個(gè)百分點(diǎn)。

具體到區(qū)域來(lái)看，在朝陽(yáng)，好房源價(jià)格已悄然上漲；在豐臺(tái)，小戶型低總價(jià)房源則正迎來(lái)集中釋放。

在朝陽(yáng)區(qū)常營(yíng)某連鎖房屋中介門(mén)店，王源（化名）向中房報(bào)京津冀介紹了他所在區(qū)域的情況。該區(qū)域共計(jì)16家門(mén)店，3月23日～3月25日三天內(nèi)共計(jì)已成交16套房源，較去年年底有較為明顯的提升。

“我們的后臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，北京市二手房整體庫(kù)存較去年8月份大概少了1.5萬(wàn)套，算上車(chē)位和商住類(lèi)現(xiàn)在約有14.5萬(wàn)套，高峰期接近17萬(wàn)套房源”該經(jīng)紀(jì)人介紹，“2025年8月時(shí)增加了很多房源，之前是恐慌性賣(mài)房，現(xiàn)在市場(chǎng)穩(wěn)住了，（部分）業(yè)主心態(tài)變了，開(kāi)始看漲了?！?/p>

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示：“目前北京、上海等城市總體掛牌量都在下降，改變了此前房源“踩踏”式積壓的局面。這說(shuō)明當(dāng)前市場(chǎng)的主導(dǎo)力量已經(jīng)轉(zhuǎn)向剛需，而剛需對(duì)小戶型二手房的去化效果比較明顯，形成了較為健康的成交結(jié)構(gòu)?！?/p>

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，3月截至27日重點(diǎn)城市二手房新增掛牌房源為13.7萬(wàn)套，同比下降約37%，掛牌量回落顯示出二手房賣(mài)方預(yù)期有所趨穩(wěn)。

同時(shí)，春節(jié)后朝陽(yáng)區(qū)常營(yíng)區(qū)域部分樓層、戶型相對(duì)較好的房源，售價(jià)普遍增長(zhǎng)了3%～5%，不具備明顯優(yōu)勢(shì)的房源整體價(jià)格則未發(fā)生明顯變化，

該經(jīng)紀(jì)人展示了一組具體數(shù)據(jù)：朝陽(yáng)區(qū)某小區(qū)年前一套兩居室成交價(jià)378萬(wàn)元，年后同戶型賣(mài)到398萬(wàn)元，漲了20萬(wàn)元；另一個(gè)較小戶型年前最低賣(mài)200萬(wàn)元，年后則以210萬(wàn)元成交。

王源（化名）舉例說(shuō)：“去年我負(fù)責(zé)的一套房子，年前談好206萬(wàn)元，業(yè)主反悔不賣(mài)了。年后這套房賣(mài)了217萬(wàn)元，漲了11萬(wàn)元。不同樓層的同戶型年前賣(mài)200萬(wàn)元，年后賣(mài)212萬(wàn)元，后來(lái)（這個(gè)戶型）樓上賣(mài)220萬(wàn)元，前后相差不到20天?！?/p>

在豐臺(tái)區(qū)方莊區(qū)域，掛牌量未出現(xiàn)明顯變化，二手房房?jī)r(jià)也有所降低，但成交量也出現(xiàn)了較高增長(zhǎng)。

方莊區(qū)域的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人周麗（化名）告訴中房報(bào)京津冀，去年同期，方莊部分大一居房源價(jià)格區(qū)間在250萬(wàn)元～300萬(wàn)元之間，現(xiàn)在則降到了200萬(wàn)元～250萬(wàn)元，小戶型價(jià)格則降到了100多萬(wàn)元。

“附近在售的40（平方米）左右小開(kāi)間房源，去年接近200（萬(wàn)元）或（200萬(wàn)元）出頭，現(xiàn)在100多萬(wàn)（元）就能買(mǎi)。”該經(jīng)紀(jì)人介紹“我們店3月到現(xiàn)在成交了10套房源，相較前兩個(gè)月（1月～2月）都要高，差不多是去年同期的兩倍?！?/p>

對(duì)于議價(jià)空間，她表示，方莊區(qū)域房源議價(jià)空間并未出現(xiàn)較大變化，約在20萬(wàn)元～30萬(wàn)元之間?！叭绻阆虢?0萬(wàn)（元）或80萬(wàn)（元），不太可能。比較便宜的房源基本成交價(jià)在4.2萬(wàn)元（每平方米），再往下降就很難了，最低就是3.9萬(wàn)元（每平方米）?！?/p>

02

剛需低總價(jià)房源領(lǐng)跑 政策疊加助回暖

今年北京市場(chǎng)，小戶型、低總價(jià)二手房持續(xù)領(lǐng)跑成交，背后是購(gòu)房者的剛性需求。

在朝陽(yáng)區(qū)青年路附近某房屋中介門(mén)店里，中房報(bào)京津冀遇到了正在看房的劉先生。他工作地點(diǎn)在朝陽(yáng)區(qū)大悅城旁，預(yù)算300萬(wàn)左右，計(jì)劃購(gòu)入一套70平方米的一居室?！拔谊P(guān)注市場(chǎng)一年多了，最近身邊幾個(gè)朋友都在買(mǎi)房，我也覺(jué)得差不多該出手了?！眲⑾壬f(shuō)。

周麗（化名）表示：“現(xiàn)在小戶型100多萬(wàn)（元），首付20萬(wàn)（元）或30萬(wàn)（元）就能買(mǎi)，我們最近就是小戶型成交的比較多。不管是剛需的，還是留著以后落戶用的，都覺(jué)得現(xiàn)在是最便宜的時(shí)候?，F(xiàn)在也是學(xué)區(qū)房的成交旺季，（客戶）需要在小孩上學(xué)4月份之前要把房子買(mǎi)好?！?/p>

朝陽(yáng)區(qū)二手房成交速度較往年也有所加快。王源（化名）向中房報(bào)京津冀介紹，三月中旬他成交了一套總價(jià)750萬(wàn)元的二手房，從看房到成交僅用了7個(gè)多小時(shí)?！斑@種情況現(xiàn)在并不少見(jiàn)，（部分）客戶本身有買(mǎi)房需求，碰見(jiàn)合適的就買(mǎi)了?！?/p>

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為：“經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的房?jī)r(jià)調(diào)整，現(xiàn)在不少房源的性價(jià)比已經(jīng)比較高了。一部分需求屬于“補(bǔ)漲”，也就是之前被壓抑的購(gòu)房需求，在看到價(jià)格趨于合理后開(kāi)始集中釋放。同時(shí)，大家也希望看到房?jī)r(jià)能夠穩(wěn)定下來(lái)，才會(huì)更放心地出手。除此之外，學(xué)區(qū)房帶來(lái)的剛性需求也在支撐市場(chǎng)?！?/p>

中指研究院數(shù)據(jù)印證了這一趨勢(shì)。1月份北京二手房市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)中，70㎡以下小戶型成交占比最高，達(dá)38.8%；200萬(wàn)元～300萬(wàn)元總價(jià)段成交最活躍，占比22.9%。

2026年1月～2月，北京70平米以下二手房成交占比提升至39%。同時(shí)隨著房?jī)r(jià)持續(xù)調(diào)整，市場(chǎng)房源整體向低總價(jià)段回落，1月～2月北京300萬(wàn)以下二手房成交套數(shù)占比較2025年分別提升5個(gè)百分點(diǎn)，成交套數(shù)同比增長(zhǎng)13%。

圖源：中指數(shù)據(jù)CREIS

北京本輪二手房回暖行情，起自2025年12月24日推出的新一輪房地產(chǎn)支持政策，包括放寬非京籍家庭購(gòu)房社保、個(gè)稅年限、支持多孩家庭增購(gòu)住房、統(tǒng)一商貸利率并降低公積金貸款首付比例。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示：“降低首付和降低利率等政策，能夠帶來(lái)非常積極的影響。最直接的變化就是購(gòu)房門(mén)檻明顯降低，更多原本觀望的人有了入市的底氣?！?/p>

同時(shí)，對(duì)于未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，北京二手房樓市雖然成交量不一定能再創(chuàng)新高，但本輪行情能夠持續(xù)。

“從整體來(lái)看，市場(chǎng)交易規(guī)?？傮w符合預(yù)期。對(duì)于當(dāng)前市場(chǎng)，還是要積極肯定，努力延續(xù)‘小陽(yáng)春’的態(tài)勢(shì)，為后續(xù)二手房與新房之間的聯(lián)動(dòng)、以及改善型需求的逐步釋放，打下比較好的基礎(chǔ)。至于二季度月均網(wǎng)簽量能否穩(wěn)定在1.5萬(wàn)套以上，關(guān)鍵在于剛需釋放的節(jié)奏和房?jī)r(jià)預(yù)期的穩(wěn)定性，目前看有一定基礎(chǔ)，但仍需觀察后續(xù)市場(chǎng)情緒的變化?！?/p>