一套二手房，直接賣給政府保障房平臺公司，再用這筆錢去買一套新房——這樣的交易，正在上海成為現(xiàn)實。

3月31日，上海市首例“住房收購置換”模式在靜安區(qū)簽約。據(jù)央視新聞報道，居民施先生將名下存量住房出售給區(qū)保障房公司，同時與新建商品房項目開發(fā)企業(yè)簽訂購房合同，一次性完成“賣舊房+買新房”的置換操作。

在這一模式下，原本分散在市場中的二手房，被納入政府收購體系，并轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房；而原本可能受制于“舊房難賣”的改善需求，則在同一筆交易中被打通。

▲上海市首例“住房收購置換”模式在靜安區(qū)簽約

在持續(xù)強(qiáng)調(diào)“盤活存量商品房”的背景下，這一模式從收購新房延伸至二手房，被多位受訪專家視為政策工具的重要變化。與此同時，圍繞資金成本、收購規(guī)模及后續(xù)運營的問題，也將成為該模式能否全面推廣的關(guān)鍵。

二手房納入保障房體系

為置換提供新渠道

據(jù)央視新聞報道，靜安區(qū)由區(qū)屬保障房公司作為實施主體，收購區(qū)內(nèi)產(chǎn)權(quán)清晰、總價適宜的成套小戶型存量住房。房源經(jīng)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)化改造后，全部納入?yún)^(qū)級保障性租賃住房管理體系，并以低于同地段市場租金的標(biāo)準(zhǔn)，面向新市民、青年人等群體出租。

該模式為有住房改善需求的居民開辟置換新渠道：居民可先鎖定區(qū)內(nèi)新建商品房意向房源及購買條件，再向區(qū)保障房公司提交舊房收購申請；區(qū)保障房公司給居民房票專項用于置換，實現(xiàn)“舊房規(guī)范處置、新房順利購置”的閉環(huán)置換。

“十五五”期間，靜安區(qū)計劃新增供應(yīng)保租房約1.3萬套（間）。作為上海中心城區(qū)，靜安土地資源緊張，傳統(tǒng)模式已難以完全滿足保租房籌措的增量需求，為進(jìn)一步拓寬房源籌措渠道，靜安區(qū)開拓了“住房收購置換”這一創(chuàng)新模式，為保租房籌措注入新動能。

▲（資料圖）2025上海國際城市與建筑博覽會（上海城博會）靜安區(qū)展臺展示的城市更新、老房舊房改造

實際上，這一政策在2月初就已經(jīng)啟動。據(jù)新華社報道，2月2日，上海收購二手住房用于保障性租賃住房項目工作實質(zhì)性啟動。上海市浦東新區(qū)、靜安區(qū)、徐匯區(qū)作為首批試點區(qū)。

從新房到二手房

政策重心從控增量轉(zhuǎn)向盤活優(yōu)化存量

這一模式的出現(xiàn)，是近年來房地產(chǎn)政策從“增量”走向“存量”的延伸結(jié)果。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)在接受紅星新聞記者采訪時表示，自2025年中央經(jīng)濟(jì)工作會議及2026年《政府工作報告》多次提及“盤活存量商品房”以來，房地產(chǎn)市場的政策重心已從單純的增量控制轉(zhuǎn)向存量盤活和優(yōu)化。

他提到，早期的收儲實踐主要集中在收購房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的未售新建商品房。而當(dāng)前，以上海、杭州、濟(jì)南、太倉等城市為代表，收購對象開始從“新房庫存”延伸至二手房市場。通過為老舊二手房提供“官方退出通道”，直接激活住房置換鏈條，同時以較低成本快速籌集位于成熟區(qū)域的保障性房源。

嚴(yán)躍進(jìn)梳理的案例顯示，目前多地已開展類似探索。例如，上海浦東、靜安、徐匯等區(qū)域由區(qū)屬公租公司收購小戶型二手房用于保障性租賃住房；江蘇太倉通過“以舊換新”模式，由國企收購舊房并用于保障房或人才公寓；浙江杭州富陽、山東濟(jì)南起步區(qū)等地，也通過收購二手房與新房置換聯(lián)動推進(jìn)政策落地。

中指研究院發(fā)布的《2026年一季度中國房地產(chǎn)市場總結(jié)與趨勢展望》中提到，2026年各地將持續(xù)推進(jìn)收購存量商品房，其中收購二手房將成為重點。報告指出，上海浦東新區(qū)、靜安區(qū)、徐匯區(qū)已開展相關(guān)試點，預(yù)計更多城市將跟進(jìn)落地，加速二手房庫存去化。

激活置換鏈條

能否推廣考驗資金與運營能力

嚴(yán)躍進(jìn)分析，當(dāng)前各地收購二手房用作保障房的實踐呈現(xiàn)出多個顯著特征。一方面，收購標(biāo)準(zhǔn)趨向精細(xì)化與區(qū)位導(dǎo)向，與收購新房關(guān)注“整棟未售”不同，收購二手房更強(qiáng)調(diào)“區(qū)位匹配”和“戶型實用”。同時，資金閉環(huán)與金融工具深度結(jié)合，將收購二手房與激活新房市場進(jìn)行綁定。地方國企（城投平臺）的角色也從傳統(tǒng)的“土地供應(yīng)商”向“市場穩(wěn)定器”和“住房資源運營商”轉(zhuǎn)變。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對居民家庭來說，這一政策能顯著降低改善性需求的“置換風(fēng)險”，激活“賣一買一”鏈條，尤其是破解這兩年部分城市二手房掛牌激增的問題，有助于穩(wěn)定市場核心群體的預(yù)期。

中指研究院上海數(shù)據(jù)總經(jīng)理張文靜則提到，這一舉動一方面能有效支持?jǐn)U充保租房供給，優(yōu)化區(qū)域布局與房型結(jié)構(gòu)，降低新市民、青年人居住成本，提升人才吸引力。另一方面通過政府收購存量二手房，有利于穩(wěn)定二手房成交供需與價格預(yù)期，緩解庫存壓力，并帶動一手房去化，有效促進(jìn)租購并舉格局形成。

不過，從實際推進(jìn)條件來看，相關(guān)約束同樣存在。

中指研究院在上述報告中提到，運用專項債收購存量商品房是推進(jìn)去庫存的重要方式，據(jù)中指不完全統(tǒng)計，2025年以來，浙江、山東、湖南等多地，先后發(fā)行合計超43億元專項債券用于收購存量商品房，整體發(fā)行速度仍偏慢。資金成本偏高是影響收購工作開展的重要因素之一。

在運營層面，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉此前接受紅星新聞記者采訪時表示，收購過來的這些位于中心區(qū)、配套成熟、有通勤優(yōu)勢的二手房，經(jīng)過二次裝修后，如果租金適宜，必然會受到歡迎。但在供給端，這種大體量資金投入的“重資產(chǎn)”模式在規(guī)模上較難做大，后期還要看收購以后的出租情況、租金回報等。

嚴(yán)躍進(jìn)也提到，這一模式會面臨資金可持續(xù)性壓力、估值公允性與道德風(fēng)險防范、后續(xù)運營效率等眾多問題的挑戰(zhàn)。

從上海靜安的首單簽約來看，收購二手房用于保障性租賃住房，已經(jīng)從政策探索進(jìn)入實際操作階段。央視新聞在報道中提到，該模式為保租房籌措及住房改善提供了可復(fù)制、可推廣的試點實踐。

嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，預(yù)計今年將有更多城市加入這一行列，收儲規(guī)模有望進(jìn)一步擴(kuò)大。二手房市場的供給壓力將隨之緩解，同時有助于各地積極探索一二手房聯(lián)動等機(jī)制，為保障房制度與產(chǎn)品的優(yōu)化提供重要啟示。

紅星新聞記者 劉亞洲 北京報道

編輯 張尋 審核 任志江